Besoin d'aide

[lili86200]

Besoin d’aide complètement perdu dans proposition de banque

Récapitulons, vendu notre maison 2008 et fait une plus value de 150 000 €, pas besoin de cette argent avons déjà notre résidence principale avec petit emprunt donc réinvestissement dans 2 maisons neuves en location

Coût du projet 120 000 € pour les 2
Terrain acheté février 2009, début construction août 2009 - fin de construction avril 2010,
Demande de location forte - Zone C (dpt 37) – TMI 14%

- Pourrons-nous bénéficier de la loi Borloo ?

- Prêt 100 000 euros sur 10 ans à 3,85 % soit 1 035 € location 1 080 € écriture neutre

- Prêt in fine 110 000 sur 8 ans à 5% soit 458,33 €/ mois car déjà investi 60 000 € en assurance vie à 4,30 % + 15 000 € à 5,15 % net soit 116 230 €

Pour ma banque le plus approprié à notre cas est le in fine, et vous …

Merci d’avance, car je n’arrive plus à réfléchir …

 

[maxichats]

- Pourrons-nous bénéficier de la loi Borloo ?

Oui si la demande de permis de construire a été déposée au plus tard le 3 mai 2009

Pour ma banque le plus approprié à notre cas est le in fine, et vous …

Le prêt classique. Vous n'etes pas suffisamment imposé pour justifier d'avoir recours à un prêt in fine. Votre banque n'est pas un conseiller neutre dans l'affaire: elle préfère vous vendre un prêt ET une assurance vie que juste un prêt...

 

[lili86200]

voici le montage du banquier pour 110 000 euros (alors que pour nous c'est 100 000 euros afin d'avoir une écriture neutre)

- amortissable taux 3.85% 120 mois
mensualité -1105.77 E assurance -20.97 E
loyer 1000 E à notre charge 126.74 euros coût opération -135 208.50 E
Intérêt fiscalement déductibles + assurances 23055.06 E +2153.60 E
soit avantage fiscal (14% TMI) 3 529.21 E


- in fine taux 5% 96 mois + assurance vie soit 116 230 € à la fin des 8 ans
mensualité -458.33 E assurance -23.10 E
loyer 1000 E nous reste 318.57 euros coût opération -133 417.60 E

Intérêt fiscalement déductibles + assurances 44000 E +2217.60 E
soit avantage fiscal (14% TMI) 6 470.46 E

Voila si sa peut vous éclairer, j'aurais aimé qu'il me donne le montant de mes impôt après opération pour chaque année, cela aurait été plus parlant pour moi, il a beau dire le in fine est beaucoup plus intéressant, mais je ne voit pas ou la, sachant que nous comptons revendre les biens après 10 ou 15 ans.
Merci

 

[maxichats]

Quel est le loyer espéré pour ces 2 maisons?

 

[lili86200]

540 par maisons soit 1080 euros

 

[maxichats]

Ok j'ai mis du temps, mais j'ai compris vos calculs. Il semblerait donc que votre banquier est raison dans le cas présent. Je mettrais tout de meme un bémol, avec un investissement en Borloo vous ne pourrait pas revendre avant 9 ans voir 12 en fonction des déficits fonciers. Donc quand le prêt in fine sera échu au bout de 8 ans, vous n'aurez d'autre choix que de "perdre" toute votre épargne pour rembourser. Avec le prêt classique votre épargne reste disponible à tout moment (pas de nantissement) et elle sera toujours avec vous à la fin du prêt.

Si vous voulez une simulation complète au niveau imposition allez faire un tour ici [lien réservé abonné].

 

[lili86200]

merci pour votre avis, je n'arrive pas à aller sur votre lien, pourriez vous me le redonner s'il vous plait.

 

[Fred]

Admin : lien du message précédent corrigé

 

[lili86200]

pourquoi mon banquier a raison ? après simulation sur le site je trouve que je payerai plus d'intérêt avec in fine mais coté imposition cela ne change pas grand chose ... ou je comprend mal ...

 

[christianR]

Dire qu'on est dans la tranche à 14% ne veut rien dire ou pas grand chose. Si vous êtes au début de la tranche à 14%, vous défiscalisez un peu à 14% et beaucoup à 5.50% et du coup ce que vous ne donnez pas au impôts, vous le donnez en intérêts à votre banquier. Cela dépend de celui que vous aimez le plus...Mieux vaut les donner à l'état dans ce cas car l'état c'est un peu nous...Plaisanterie mise à part, j'ai pour habitude de ne pas envisager le in fine pour des fiscalités à 14% cela peut commencer à être étudié à partir de 30% et encore à condition d'avoir d'autres revenus fonciers.

 

[lili86200]

Nous gagnons 42 000 euros net avec 2,5 part, donc après calcul des impôts cette année nous avons une TMI d'environ 5,75 et bientôt moins vu qu'on va passer a 3 part, voila pourquoi je trouve que le in fine n'est pas le plus adapté pour nous.

 

[babas]

le in fine ne va rien vous apporter de plus, car votre imposition est faible et la défisc va déjà gommer complétement vos impots (surtout avec 1/2 part supplémentaire), mais vous allez immobiliser votre épargne quie pourrait être bien utile avec l'arrivée d'un 2ème enfant !
votre banquier ne pense qu'à vous coller 1 placement supplémentaire, et à bloquer votre épargne chez lui. Il est où le conseil là dedans ?....

 

[lili86200]

merci,
c'est bien se qu'il me semblait, mais bon étant complètement novice, pas facile de faire le bon choix, j'ai rendez vous avec une deuxième banque mercredi, peut être m'apporterons t'il plus d'éléments.

 

[lili86200]

Bonjour, j'aimerai avoir quelques éclaississements sur les avantage lié a la loi borloo dans notre cas.

Pour bénéficier de la loi borloo le montant prix pour la valeur du bien (quand on réalise comme nous par nous même) est elle :

- la valeur de l'emprunt ?
- le montant de toute nos factures achat du terrain comprit ?

Deux possibilité de prêt : 110 000 sur 10 ans :
- Pret ordi 50 000 sur 60 mois à 2.83 % + P.C. 60 000 sur 60 mois à 3.70 %
Soit un taux moyen de 3.444 %
Se qui nous donne des échéances 1 087.48 euros par mois.

- Pret ordi 60 000 sur 60 mois à 2.83 % + P.C. 50 000 sur 60 mois à 3.70 %
Soit un taux moyen de 3.374 %
Se qui nous donne des échéances de 1 227.76 euros pdt 5 ans puis puis 914.07 euros les 5 dernières années.
(se qui nous permettrais après le solde du 1er prêt de choisir entre régler les 50 000 euros et ne pas commencer le deuxième prêt ou continuer avec l'emprunt)

Que pensez vous de ses deux possibilités?

 

[Aristide]

Bonjour,
j'aimerai avoir quelques éclaississements sur les avantage lié a la loi borloo dans notre cas.

Pour bénéficier de la loi borloo le montant prix pour la valeur du bien (quand on réalise comme nous par nous même) est elle :

- la valeur de l'emprunt ?
- le montant de toute nos factures achat du terrain comprit ?

Deux possibilité de prêt : 110 000 sur 10 ans :
- Pret ordi 50 000 sur 60 mois à 2.83 % + P.C. 60 000 sur 60 mois à 3.70 %
Soit un taux moyen de 3.444 %
Se qui nous donne des échéances 1 087.48 euros par mois.

- Pret ordi 60 000 sur 60 mois à 2.83 % + P.C. 50 000 sur 60 mois à 3.70 %
Soit un taux moyen de 3.374 %
Se qui nous donne des échéances de 1 227.76 euros pdt 5 ans puis puis 914.07 euros les 5 dernières années.
(se qui nous permettrais après le solde du 1er prêt de choisir entre régler les 50 000 euros et ne pas commencer le deuxième prêt ou continuer avec l'emprunt)

Que pensez vous de ses deux possibilités?

Bonjour,
Je ne vais pas répondre à la question :
"j'aimerai avoir quelques éclaississements sur les avantage lié a la loi borloo dans notre cas.

Pour bénéficier de la loi borloo le montant prix pour la valeur du bien (quand on réalise comme nous par nous même) est elle :

- la valeur de l'emprunt ?
- le montant de toute nos factures achat du terrain comprit ?"

Par contre pour celle-ci :
"Que pensez vous de ses deux possibilités?"

Je peux vous dire que, sur un plan réglementaire elles sont imposibles l'une et l'autre car la règlementation sur les prêts conventionnés interdit d'associer ce type de prêts à des prêts du secteur libre (que vous appelez "prêt ordi").

Ne peuvent venir en compément de prêts conventionnés que les prêts à taux zéro, épargne-logement, patronaux et prêts à caractère sociaux dont le taux est au plus égal au taux de la dernière génération des CEL soit 2,23% proportionnel (2,25% actuariel).

Cordialement,

 

[lili86200]

Etes vous sur de votre réponse?
Ses propositions on été faite par ma banque ...

 

[Aristide]

Etes vous sur de votre réponse?
Ses propositions on été faite par ma banque ...

Absolument

Les Prêts Conventionnés (PC) et le Prêts à l'Accession Sociale (PAS) sont des prêts du secteur dit règlementé par opposition aux prêts du secteur libre; le PAS n'étant qu'une variante du PC pour les emprunteurs ayant des faibles ressources.

La règlementation interdit d'y associer tous autres prêts que les prêts sociaux et assimilés
=> Voir article R.331-72 du Code de la Construction et de l’habitation ci-dessous :

Article R331-72
Les prêts conventionnés sont exclusifs de tout autre prêt à l'exception des prêts suivants :

1. L'avance aidée par l'Etat mentionnée aux articles R. 317-1 et R. 318-1 ;
2. Les prêts d'épargne logement prévus aux articles L. 315-1 et L. 315-2 ;
3. Les prêts consentis au titre de la participation des employeurs à l'effort de construction définie à l'article L. 313-1 ;
4. Les prêts complémentaires prévus à l'article R. 314-1 et suivants ;
5. Les prêts à taux fixe dont le taux est inférieur ou égal à celui d'un prêt obtenu au titre d'un compte épargne logement à partir d'intérêts acquis au taux de rémunération des dépôts en vigueur à la date de l'émission de l'offre de ces prêts ;
6. Les prêts à court terme consentis dans l'attente de la vente du précédent logement ;
7. Les compléments de prêts accordés aux Français rapatriés d'outre-mer titulaires de titres d'indemnisation prévus par la loi n° 78-1 du 2 janvier 1978 relative à l'indemnisation des Français rapatriés d'outre-mer dépossédés de leurs biens ;
8. L'avance aidée par l'Etat mentionnée à l'article R. 319-1.
[lien réservé abonné]

En saisissant "Prêt Conventionné" sur un moteur de recherches (Google par exemple) vous trouverez une d'innombrables articles et de sites de banques qui repennent ces dispositions.

NB) - A votre place je m'interrogerais sur la compétence de mon banquier ???

Par ailleurs :
1) - Dans la plupart des banques les taux des PC sont les mêmes que ceux des prêt du secteur libre.
2) - La vôtre propose des taux prêts PC supérieurs à ceux du secteur libre ???

Quel intérêt d'avoir ces deux prêts de catégories distinctes; pourquoi pas un seul prêt du secteur libre au taux la moins cher ?

 

[Buffeto]

NB) - A votre place je m'interrogerais sur la compétence de mon banquier ???

encore un futur lecteur du forum de CBANQUE à recruter?

 

[Aristide]

encore un futur lecteur du forum de CBANQUE à recruter?

Bonjour Buffeto,

Oui, mais, au delà de la plaisanterie, ne trouves tu pas inquiétant que des (prétendus) professionnels supposés conseiller leurs clients ne connaissent pas les lois et règlements concernant le produits qu'ils vendent ???
A+

 

[Buffeto]

certes c'est inquiétant ....
mais ce n'est que le reflet de la réalité de la société moderne où tout est superficiel , les connaissances aussi.
la responsabilité incombe aussi bien aux décideurs et responsables puisqu'à présent seul compte le profit rapide ( sous entendu pourquoi s'embéter avec des professionnels hyper compétents et bien formés alors que dans 90% des cas il suffit de placer une AV maison ...)