Besoin d'aide pour placements

[edouard.es]

Bonjour à toutes et à tous,

Je vous écris car j'ai besoin de votre aide. Je suis un peu perdu. Voilà, en fait je vais toucher prochainement un important héritage: environ 1 million d'euros à placer. Je me documente pas mal au travers, de magazines, sites internet. J'entend un peu tout en ce moment: "c'est le moment d'acheter de la pierre", "ce n'est pas le moment"... Bref je suis un peu perdu.

Je gagne modestement ma vie, c'est à dire que je ne paie pas beaucoup d'impots sur le revenu (700 euros environ).

Sinon je suis propriétaire de ma maison, pas de crédit en cours. Estimation: 500 000 euros.

Que pouvez vous me proposer, d'une part en investissement locatif? D'autre part, dans les placements en général?

Merci infiniment de votre aide!

Bien cordialement,

Edouard

 

[ace31]

Les possibilités sont infinies ou quasiment tout dépend du temps et des projets que vous avez. Comme nos avons l'habitude de le répéter sur le site il faut que vous recensiez tout cela, que vous pesiez vos besoins éventuellement que vous vous fixiez un objectif et un délai pour l'atteindre.
Après seulement vous pourrez faire le tri dans les solutions à votre disposition tant en terme d'investissement locatif qu'en terme de placement pur.
Pour cette étape vous pouvez vous faire assister d'un professionnel indépendant qui vous aidera à vous poser les bonnes questions et à envisager votre situation dans sa gobalité sans négliger un aspect car tout est important le point de vue juridique, fiscal, psychologique (sensibilité au risque..).

 

[Neko]

Bonjour,

Compte tenu du montant, je ne saurai trop vous recommander aussi le recours à un professionnel.

Mais plutôt qu'un indépendant, je vous suggère de vous tourner vers les structures de Private Banking de votre banque actuelle, et d'en consulter une ou deux autres.
Ces structures ont en interne un grand nombre de spécialistes (avocats, experts-comptables, notaires, spécialistes immobiliers, spécialistes des placements financiers, ingénieurs patrimoniaux) et pratiquent "l'architecture ouverte", à savoir qu'ils ne sont pas limités à la distribution des produits "maison".

Avant toute prise de décision, il faut faire un point global de votre situation personnelle, définir vos objectifs, définir une stratégie et ensuite chercher un ou des partenaires pour l'appliquer.

S'il vous faut des noms d'établissements sérieux et reconnus, vous pouvez me joindre par MP (en me précisant votre région, toutes les banques privées ne sont pas partout!).

Cordialement,

N.

 

[edouard.es]

Merci de vos réponses.

J'envisage d'arreter de travailler, ou du moins passer à temps partiel, pour justement m'occuper de cet investissement. J'aimerais si possible dégager dans les 2000 euros nets par mois.

Bien sur, j'envisage fortement de consulter un professionnel, mais je préfère faire des recherches personnelles avant toute chose, histoire d'avoir un avis lorsque que je rencontrerai un spécialiste.

Compte tenu globalement de ma situation, que feriez vous, vous, à ma place, connaissant mon objectif ? Avec quel montage ?

Merci d'avance

 

[ace31]

La piste LMP (loueur meublé professionnel) avec ou sans gestionnaire c'est à vous de voir serait à mon sens une bonne piste à creuser. En effet les divers avantages qu'offre ce statut pourrait permettre de cesser votre activité professionnelle comme vous le souhaitez en générant du revenu défiscalisé sur une période à déterminer, en conservant un status social (car quand on ne cotise pus on n'a plus de sécu, le lmp vient y remédier), en évitant l'ISF puisque les appartements acquis en meublé sont des biens professionnels...bref à mon sens l'un des pus beaux statut qui existe pour quiconque possède quelques moyen et souhaite cesser son activité tout en conservant les avantages qu vous procure votre activité (sécu retraite...)

Je reste à votre disposition par mail si vous souhaitez un complément d'information sur le sujet.

 

[Neko]

En ce qui me concerne, je vous suggère plutôt de rester dans un investissement financier "pur". D'une part parcequ'il est ainsi beaucoup plus facile de changer votre fusil d'épaule (ie changer de stratégie) et d'autre part parceque les frais induits par un tel placement sont minimes.

Voilà une idée de projet à développer : création d'une Société Civile (SC) soumise à l'IRPP dont le capital serait de 1 M€.
Les fonds seraient investis au sein d'un contrat de capitalisation, à 80% en fonds "€" et à 20% sur des UC à capital garanti.

Vous devenez gérant salarié de cette société, avec un salaire très minime, afin de bénéficier d'une couverture sociale.

Vous effectuez des rachats partiels réguliers (mensuels ou trimestriels) sur ce placement afin de dégager 2.000 €/ mois net.

Il n'y a pas - ou très peu - d'IRPP (impôt sur le revenu des personnes physiques) puisque votre salaire de gérant est très bas.
Il n'y a pas - ou très peu - d'ISF par le jeu du bouclier fiscal.

Quant au prélèvement libératoire forfaitaire sur les rachats du contrat de capitalisation, ils sont très limités (je peux vous les calculer si besoin est).

En ce qui concerne la succession, on peut sans peine imaginer des solutions pratiques faisant appel au démembrement de la propriété des parts de la SC.
En allant plus loin, avec un bon (très bon) juriste, on peut rédiger les statuts de la SC de telle façon que même en tant qu'usufruitier de 99% des parts vous ayez encore un contrôle important (voire total) sur la gestion des fonds.

Ce sont des solutions simples, pratiques et qui ont l'avantage de ne pas nécessiter de surveillance constante.

Hormis les frais initiaux (constitution de la SC et droits d'entrée sur le contrat de capitalisation), il y aura comme frais récurrents :

- les honoraires de l'expert comptable (indispensables, pour faire "vivre" la société + déclarations IRPP et ISF)
- les frais de gestion du contrat de capitalisation

C'est tout.

Bien cordialement,

 

[edouard.es]

Merci beaucoup pour vos réponses.

Pour éclaircir les choses, je dirai que 2000 euros par mois serait un minimum, si je peux "rentrer" 3000 euros, alors je le ferai.

Mais quelque chose me "turlupine". N'aurais je pas interet à profiter de mon apport pour emprunter justement... Si je vais voir une banque avec un projet bien ficelé et un apport d'un million, vous ne pensez qu'elle pourrait me prêter une jolie somme, ce qui serait peut etre intéressant...

Pour la SC, avez vous des calculs de rentabilité disponibles ? J'ai une approche très "financière" de la chose, et sans calcul de rentabilité, j'ai un peu de mal à m'y retrouver....

J'ai bien réfléchi et je dirai que mes deux "ultimes" buts, sont d'une part de pouvoir vivre de ce capital, et d'autre part sur le long terme, constituer un patrimoine important qui grossira au fil du temps. Je ne veux surtout pas "manger" ce capital. On va caricaturer en disant que c'est pour "préparer l'avenir des petits enfants...".

 

[Neko]

Qu'entendez-vous exactement par rentabilité financière? Sur le capital?

Si c'est bien cela, il faut prendre un certain nombre de paramètres (et pas mal d'hypothèses) pour réaliser ce calcul :

Ce qu'on peut dire, c'est qu'avec 1 M€ disponible et un rendement net de frais de gestion de 4% sur une longue période (on peut facilement trouver de meilleurs rendements, mais l'intérêt de prendre un taux raisonnable est de montrer la viabilité de cette opération), on obtient 40.000 €/ an.

Sans toucher au capital, considérons que vous souhaitez :

- vous verser un salaire de 400€/ mois (soit 9.600€/ an)
- effectuer des rachats partiels de 2000€/ mois (soit 24.000€/ an)
- faire "vivre" la société (estimation du coût d'un expert comptable) : 1.000€/ an

On obtient donc 9.600 + 24.000 + 1.000 = 34.600 €/ an de charges pour la SC
Je rappelle qu'elle "génère" 40.000 €/ an de "revenus".

Le système est donc équilibré.

On peut considérer que l'imposition IRPP et ISF est très limitée par le jeu du bouclier fiscal et du PLF sur les rachats partiels (2% en moyenne au début jusqu'à 10% en moyenne dans 20 ans). Pour aller plus loin dans les calculs, il me faut avoir recours à EXCEL, ce que je ne peux pas faire via le forum.

Mais considérons IRPP + ISF + autres taxes au maximum, soit 2.400€ (50% de votre salaire annuel). Je n'inclus pas pour le moment la fraction des intérêts au sein du rachat partiel dans le calcul, ils sont insignifiant dans les premières années.

Donc :

+ 40.000€/ an d'intérêts
- 37.000€/ an de charges et d'impôts/ taxes (34.600 + 2.400)

Solde positif : 3.000€/ an pour que le capital augmente quelque peu.

Donc une rentabilité de 40.000 - 12.000 = 28.000.
Soit 2,8% NET sur un capital de 1.000.000€ sans entamer ledit capital, et sans rien faire.

1/ On ne touche pas au capital
2/ La SC "vit" seule dans son coin, en tant que gérant vous vous occupez de l'administrer et de réaliser les investissements annexes (cf plus bas)
3/ Vous percevez 400€/ mois de salaire
4/ Vous percevez 2.000€/ mois par les rachats partiels
5/ Le capital s'apprécie de 3.000€/ an (ce qui a pour effet d'augmenter légèrement l'ensemble chaque année)
6/ La transmission se fait très facilement, et à moindre coût fiscal en faveur des générations futures.

En allant plus loin, un rendement de 4,5% du contrat vous donne une rentabilité nette de 3,3%.

Et ainsi de suite.

Et cela laisse les fonds totalement disponibles si un besoin spécifique se manifeste à un moment ou un autre.

On peut "booster" ce montage en croisant un contrat de capitalisation dans la SC et un contrat d'assurance-vie en dehors de la SC, sur lequel on effectue des rachats partiels. Cela a pour effet de diminuer encore plus l'ISF et l'IRPP.

Au delà des calculs, il n'y a jamais d'impayés de loyers, jamais de vacances locatives et très peu de surprises en matière de revirement de la loi fiscale : il ne s'agit nullement d'une procédure de défiscalisation.

En revanche, je recommande fortement d'utiliser le/ les contrat(s) comme sous-jacent(s) (c'est à dire comme garantie(s)) pour réaliser des opérations immobilières, sur des petites surfaces et en in fine (et uniquement dans de l'ancien sur des zones "sûres"!!).

Cordialement,

N.

 

[edouard.es]

Merci infiniment de votre réponse meme si je n'ai pas tout compris.

je ne veux pas paraitre "vexant", mais n'y a t'il pas de charges de sécurité sociale (cotisations salariales) et la taxe foncière des biens à prévoir ?

Sinon, sauf erreur de ma part, vous n'avez pas abordé la question du pret bancaire... Je suis prêt à m'endetter pour pouvoir profiter à fond de ce capital. Je ne suis pas aussi bien informé et renseigné que vous, mais je ne pense pas me tromper en disant qu'un banquier accepterait volontiers de prêter à quelqu'un qui a un million d'euros d'apport.

Merci de votre aide dans tous les cas!

 

[Neko]

Les cotisations patronales sont comptées (c'est pourquoi il y a 800€/ mois pour la SC pour le salaire du gérant).
Les cotisations salariales ne le sont pas parce que je ne les connais pas (j'ai un montant de 22% en tête, mais pour des salaires de cadres).
La taxe foncière, tant qu'il n'y a pas de biens immobiliers, n'existe pas.
Et le bouclier fiscal prend en compte la taxe foncière de votre résidence principale.

Quant au prêt, je me permets de rappeler un principe simple : ce n'est pas la garantie qui permet le prêt, mais votre capacité de remboursement.
Cela signifie simplement qu'il vous faudra investir dans des affaires capables de générer suffisamment de revenus pour rembourser les échéances du prêt.
Et là, attention au rendement des biens! Un montant de 8% est nécessaire pour couvrir à la fois les échéances du prêt et la fiscalité induite.

Il vaut mieux, à mon sens, procéder en créant la SC puis solliciter la banque pour obtenir des crédits pour réaliser des investissements immobiliers locatifs.
Les loyers payent les mensualités et les contrats servent de garantie (ce qui est moins cher que les cautions hypothécaires et les hypothèques).

EDIT : les contrats servent de garantie ET de revenus pour vous. Cela laisse les immeubles "s'auto-financer".

Et non, vous n'êtes pas vexant Je ne sais pas tout et je peux très bien me tromper!

N.

 

[stunt38]

pour ma part je pencherais pour un investissement mixte (si j'étais à votre place) en immo et produits financiers.

d'une part un "petit" LMP et d'autre part une assurance vie euros.

ainsi vous n'avez pas les oeufs dans le même panier et vous obtenez assez facilement des compléments de revenus du montant souhaité sans avoir un impact fiscal trop significatif.

toutefois n'oubliez pas de vous gardez toujours des disponibilités sur des comptes types livrets pour faire face aux besoins courants (vacances, coups durs...) de l'ordre de 30-40 000 € (à voir selon votre rythme de vie).

Cdt

 

[edouard.es]

merci de vos réponses!

Ou puis je me renseigner sur les assurances vie ? Comment les sélectionner? Comme choisir la bonne ?

Sinon pour le LMP, avez vous des infos plus détaillées ?

Quel retour sur investissement puis je espérer avec ce type de "montage"? Chacun possède ses propres critères quant à son choix d'investissement. Pour moi, il est clair que je vais privilégier un investissement qui gardera intact mon capital et qui proposera tout de meme une "bonne" rentabilité.

 

[Neko]

Bonjour,

En ce qui concerne les assurances vie et les contrats de capitalisation, mieux vaut consulter quelques professionnels disposant de plusieurs choix.

Les contrats doivent se comparer sur beaucoup de critères, au delà des droits d'entrée et du rendement du fonds € de la première année.

Pour le LMP, idem. Il faut consulter plusieurs professionnels (attention toutefois aux nouvelles dispositions présentes dans le projet de la LF 2009).

Et pour finir, pensez qu'il faut planifier les choses pour d'une part conserver son train de vie et d'autre part financer les investissements réalisés à crédit.

N.

 

[stunt38]

et surtout ne signez jamais au 1er RDV ou sur un coup de tête parce que votre interlocuteur est sympa, prenez votre temps et n'hésitez pas à venir partager les propos. qu'on vous fera.

cdt