Avis sur investissement SCPI

[kfc]

Bonjour,

Je viens prendre vos avis sur un projet d'achat de scpi à crédit.

Ma situation:
- célibataire sans enfant à charge
- en extrapolant mes revenus imposables sur l'année 2013 : ~44KE , augmentation probable en fin d'année.
- propriétaire de ma RP depuis deux ans, le prêt bancaire remboursé par anticipation depuis quelques mois, il me reste PPL/PTZ 43274E mensualités de 246,60E par mois jusqu'en 2026/2034.
- épargne : CEL plein, j'épargne ~2000E tous les mois hors dépenses exceptionnelles.

Dans la mesure du possible, je souhaite préserver mon (petit) capital pour des actifs non finançables par le crédit (PEA, AV, etc). Les droits du CEL seraient plutôt réservés pour un éventuel changement de RP même si je sais que l'achat de SCPI habitation est aussi possible à moindre coeff.

La SCPI Immorente de SOFIDY:
- principalement murs de magasins (consommation résistante face à la conjoncture ?)
- bien diversifié sur le territoire, donc un peu protégé contre un éventuel retournement de l'immobilier parisien
- forte capitalisation
- rendement correct >5%
- un maximum de souscription par foyer fiscal serait en place : ~50 000E max, je raisonne sur un investissement de ce montant s'agissant de ma première opération de ce type.

Financement :
- objectif : apport zéro ou faible, cout faible/compétitif, capacité d'endettement et d'épargne préservées dans la mesure du possible pour d'autres opérations du même type si satisfaisant.
- au vu de mes revenus fonciers actuellement nuls et de mon TMI 30%, le micro foncier est très probablement la solution la plus adaptée.
- forme du crédit : 15ans en amortissable à taux fixe. Ce n'est pas tout à fait autofinancé mais mes calculs à la louche donnent un effort financier de l'ordre de 100E par mois, très raisonnable. J’hésite à viser plus long pour profiter à fond des taux actuels..
- organisme de crédit : le Crédit foncier à l'air bien en ce moment [lien réservé abonné] . Leur site fait au moins mention des scpi contrairement à leur concurrence. Des expériences avec eux ? Je suis client de Boursorama et LBP que je solliciterai aussi sans en attendre grand chose.
- le nantissement des parts auprès de l'organisme prêteur est pertinent pour un crédit amortissable ? ou uniquement en infine ?

Courtier:
- le quartier ou je travaille actuellement est rempli de banques, consulter 4-5 enseignes ne me dérange pas. Un courtier en crédit ne me parait pas nécessaire.
- Un nom qui revient souvent dans mes recherches sur le Net est Haussmann patrimoine. Des avis sur cette société ? Ils ont l'air sérieux et d'après leur doc, pas d'honoraires à payer pour des SCPI à capital variable. C'est peut être une bonne occasion de prendre contact si ils ont une vraie valeur ajoutée..

Merci

 

[Buffeto]

mon expérience sur un investissement de même genre cette année .
en échange d'un crédit très correct avec ma banque en dur perso , j'ai été un peu contraint de partager mon investissement entre les SCPI choisies par moi et celle de la banque .......
je craignais le pire , mais je viens de toucher les 1ers revenus trimestriels et au final la SCPI de ma banque fait jeu égal avec les SCPI que j'avais sélectionnées ....comme quoi soit j'ai du bol soit ma banque n'est pas aussi mauvaise que je le craignais.............

PS : pour le crédit j'ai obtenu de ne nantir que les parts de la SCPI de ma banque

 

[kfc]

Bonjour,

petit point de route:
- très satisfait de Haussmann patrimoine, pour une fois je n'ai pas l'impression d'être plus renseigné sur les produits que le conseiller/vendeur.
- finalement je partirai sur 100KE a 50/50 entre PFO2 et IMMORENTE financé à 100% par crédit amortissable 15 ans. En attente de leur courtier en crédit pour une proposition.

Question bête au passage:
J'étudiai récemment les simulations pour estimer quand basculer du régime réel vers le micro-foncier d’où ma question : Est ce possible de vendre une partie des parts financées à crédit, en cours de crédit et sans faire de rachat même partiel tout en continuant de déduire l'intégralité des intérêts d'emprunt des revenus fonciers ?

 

[Bluesky]

Bonjour kfc,

Je vais commenter votre sélection, histoire d'animer un peu la discussion. Je suis en réflexion pour les SCPI aussi (et ça me rassure que d'autres prennent des années à décider comme moi...) et à vrai dire je ne suis qu'au début de la comparaison des fonds.

Si vous pouviez dire pourquoi vous avez choisi SFO2 & Immorente ce serait super.

Moi je ne les prendrai pas car:
- SFO2: bureaux principalement, et je ne veux pas investir en bureaux (plus sensible aux aléas économiques alors notre économie est déjà très sensible actuellement); dividende en baisse et pas assez de report à nouveau.
- Immorente: victime de son succès? Déjà il est énorme, il a encore collecté 40 millions € de plus au 3ème trimestre 2013. Pourquoi faire? Si un jour il annonce fermer son capital j'en prendrai.

 

[Buffeto]

- SFO2: bureaux principalement, et je ne veux pas investir en bureaux (plus sensible aux aléas économiques alors notre économie est déjà très sensible actuellement);

pourtant les SCPI de rendements ( bureaux ou commerces ) sont en général beaucoup plus rentables que les SCPI d'habitations .

histoire d'animer un peu la discussion.

en 2013 j'ai investi dans des SCPI spécialisées , je vous en dirais un peu plus après la 1ere année ....

 

[Emy74]

Bonsoir

Je me posais cette question :
SCPI = Murs de quelque chose (bureaux, locaux, commerces)
On peut amortir une SCPI comme si on possédait de l'immo en direct ???
J'espère que ma question est pas trop stupide ^^^^

Emy

 

[Bluesky]

pourtant les SCPI de rendements ( bureaux ou commerces ) sont en général beaucoup plus rentables que les SCPI d'habitations
.

Je n'aime pas bureaux ni habitation donc il me reste commerces

Allez encore une pierre a Immorente: dividende en (net) baisse depuis 3 ans et il doit piocher dans la réserve pour amortir la chute.

 

[kfc]

Pour répondre aux différents points:
- je ne suis pas un fan de l'immo d'habitation : rendements souvent plus faible, réglementation trop en faveur des locataires, particuliers moins rationnels que des professionnels. J'y suis de toute façon déja exposé car propriétaire de ma RP.
- boutiques par immorente en partant sur l'hypothèse que la consommation est faiblement compressible même en conjoncture défavorable et sofidy a bien géré les précédentes crises (pas de baisse du prix des parts depuis la création). Par rapport à ses concurrents, immorente est beaucoup moins concentré sur Paris et l'IDF qui sont à mon avis les zones à risque de retournement.
- bureaux par PFO2 pour diversifier par rapport à immorente. Immobilier neuf ou modernisé, la réglementation évolue vers des exigences écologiques accrues, on peux aussi espérer moins de frais pour travaux avec des bâtiments moins anciens. Capitalisation beaucoup plus basse qui peut être un plus en cas de retournement : plus d'agilité/souplesse comparé à immorente par ex.
- j'ai l'impression que le rendement en baisse n'est pas une spécificité d'immorente/PFO2 mais plutôt le résultat d'une collecte exceptionnelle sur les SCPI en général ces dernières années et une certaine "dilution" le temps d'affecter ces capitaux.

 

[Buffeto]

en 2013 j'ai investi dans des SCPI spécialisées .

afin de diversifier mes investissements j'ai investi dans PRIMOVIE qui investi dans des murs de crèches , centre de loisirs, écoles , cliniques ou EHPAD.....( créneaux que je pense porteurs d'avenir )

l'avantage des SCPI étant le faible niveau d'entrée , on peut panacher à loisir ..... ( sans émietter bien entendu)

 

[Bluesky]

Bonjour

J'étudiai récemment les simulations pour estimer quand basculer du régime réel vers le micro-foncier d’où ma question : Est ce possible de vendre une partie des parts financées à crédit, en cours de crédit et sans faire de rachat même partiel tout en continuant de déduire l'intégralité des intérêts d'emprunt des revenus fonciers ?

Je pense que c'est illégal?

On peut amortir une SCPI comme si on possédait de l'immo en direct ???

Emy, vous parlez d'amortissement par le crédit? Si c'est ça: oui, on peut.

 

[Bluesky]

afin de diversifier mes investissements j'ai investi dans PRIMOVIE qui investi dans des murs de crèches , centre de loisirs, écoles , cliniques ou EHPAD.....( créneaux que je pense porteurs d'avenir )

J'ai un peu regardé la documentation de ce SCPI et je dois dire que sa transformation m’hallucine.

En terme de capital: crée en juillet 2012, fin 2012 il a 30 millions, fin Q3 2013 il a 77 millions.
En terme d'investissement/diversification: fin 2012 il a un SEUL immeuble à Lyon (donc 100% bureaux & 100% province), fin Q2 2013 il a 64% santé/25% senior/9% crèche/2% éducation réparti sur 92% provinces/8% région parisienne.

C'est une (trop) belle évolution?

Il y a une chose que je ne comprends pas: fin 2012 donc Primovie a 1 seule immeuble lui coutait 700k€ qui lui rapporte 50k€ de loyer annuel, et il a 29 millions € placé en produits financiers. Comment pour Q1 2013 il peut distribuer 2,28€ de loyer & que 0,15€ de revenus financiers?

 

[Bluesky]

buffetophile, pour que je cible mes recherches: peut tu me dire si à crédit on peut acheter au marché secondaire ou de gré à gré?

Merci

 

[Buffeto]

buffetophile, pour que je cible mes recherches: peut tu me dire si à crédit on peut acheter au marché secondaire ou de gré à gré?

je ne sais pas parce que je n'ai fait des crédits que pour des achats en direct ou en démembrement de propriété , mais je suppose que ca doit etre possible

 

[Buffeto]

J'ai un peu regardé la documentation de ce SCPI et je dois dire que sa transformation m’hallucine.

En terme de capital: crée en juillet 2012, fin 2012 il a 30 millions, fin Q3 2013 il a 77 millions.
En terme d'investissement/diversification: fin 2012 il a un SEUL immeuble à Lyon (donc 100% bureaux & 100% province), fin Q2 2013 il a 64% santé/25% senior/9% crèche/2% éducation réparti sur 92% provinces/8% région parisienne.

C'est une (trop) belle évolution?

Il y a une chose que je ne comprends pas: fin 2012 donc Primovie a 1 seule immeuble lui coutait 700k€ qui lui rapporte 50k€ de loyer annuel, et il a 29 millions € placé en produits financiers. Comment pour Q1 2013 il peut distribuer 2,28€ de loyer & que 0,15€ de revenus financiers?

je vais me renseigner plus avant sur ces questions ( laisse moi quelques jours )

 

[kfc]

Je pense que c'est illégal?

plus j'y réfléchis moins ça me semble un problème.

Coté contrat de prêt, hors certains cas particuliers comme le PTZ les prêts non réglementé ne posent pas de condition de détention autant que je sache - absent de mon prêt sur ma RP par ex. sauf si bien sur les parts en question sont nanties mais ce ne sera pas mon cas à priori.

Coté déficit/revenu foncier, j'ai l'impression que les frais liés à l'emprunt et leur statut fiscal sont "acquis" au moment du déblocage des fonds. Pour illustrer une situation inverse, si je redeviens locataire et que je revend ma RP pour affecter le capital obtenu à un investissement locatif (ou que je loue la RP en gardant les emprunts en cours), les intérêts d'emprunts ne deviennent pas déductibles des revenus fonciers. Vice versa pour revendre les parts de SCPI, les intérêts devraient rester déductibles.
A confirmer toutefois auprès des services compétents..

 

[Buffeto]

Coté déficit/revenu foncier, j'ai l'impression que les frais liés à l'emprunt et leur statut fiscal sont "acquis" au moment du déblocage des fonds. Pour illustrer une situation inverse, si je redeviens locataire et que je revend ma RP pour affecter le capital obtenu à un investissement locatif (ou que je loue la RP en gardant les emprunts en cours), les intérêts d'emprunts ne deviennent pas déductibles des revenus fonciers. Vice versa pour revendre les parts de SCPI, les intérêts devraient rester déductibles.
A confirmer toutefois auprès des services compétents..

non bien sur .....

si tu as un crédit et que tu déduis les intérêts dans le cadre des revenus fonciers , tu ne peux déduire que ce que tuas ....payé ....

si tu rembourses le crédit par anticipation tu n'as donc plus d’intérêts à déduire ( ca serait trop facile non? )

 

[kfc]

j'ai du être un peu confus : je voulais dire conserver les prêts pour louer ma RP ou vendre ma RP et investir en locatif. Aucun remboursement par anticipation.
Dans un cas comme dans l'autre les intérêts des prêts toujours en cours ne sont pas déductibles de mes nouveaux revenus fonciers.
D’où ma déduction que le contraire est aussi vrai : si les intérêts sont déductibles, ils le restent tant que les prêts courent même si l'objet financé est vendu.

 

[Aristide]

Bonjour,

Si vous avez un crédit sur une résidence principale personnelle et que vous décidiez de la transformer en résidence locative, sous réserves du respect de formalités figurant au contrat (information à la banque et accord sur changement de destination) et autres formalités (bail) rien n'empêche de déduire les intérêts payés des revenus locatifs.

Cdt

 

[Buffeto]

j'ai du être un peu confus : je voulais dire conserver les prêts pour louer ma RP ou vendre ma RP et investir en locatif. Aucun remboursement par anticipation.
.

pareil .le crédit est affecté à une opération donnée . si tu vends ta RP , la banque te demandera le remboursement du crédit puisqu'il ya une hypothèque...

 

[kfc]

je n'ai pas la même lecture: [lien réservé abonné]

A "Les propriétaires peuvent déduire de leur revenu net foncier les intérêts des emprunts contractés pour la conservation, l'acquisition, la (re)construction, l’agrandissement, la réparation ou l'amélioration des immeubles donnés en location."

B "La liste des emprunts dont les intérêts sont admis en déduction étant limitative, les intérêts afférents à des dettes contractées pour un autre motif ne sont pas déductibles."

et voir aussi la section C sur les cas particuliers comme pour le rachat d'emprunt
"Des emprunts peuvent être souscrits pour se substituer aux emprunts contractés pour la construction, l'acquisition, la réparation ou l'amélioration des immeubles productifs de revenus fonciers. Toutefois, dès lors que ces prêts n’ont pas pour objet les opérations ci-dessus mais le remboursement ou le remplacement d’un prêt antérieur présentant ces caractéristiques, les intérêts des emprunts substitutifs ne sont en principe pas admis en déduction des revenus fonciers."

Page a lire en entier pour bien saisir les subtilité mais j'en suis resté sur l'impression que le status déductible ou non du prêt ne change pas en cours de vie du prêt même en cas de rachat. Il ne serai donc pas possible de déduire les intérêt du prêt d'une RP transformée en location. Corrigez moi en cas d'erreur bien sur..