Avis sur demande de prêt immobilier

[Aristide]

. Quand je regarde d'un point de vue juridique, rien n'empêche un partenaire de PACS d'acheter seul si c'est sous le régime de la séparation des biens apparamment... Mais peut être que je me trompe effectivement :-(
Car la s'ils compte un couple, on ne passe pas.

Non; vous ne vous trompez pas.
Mais pour la banque c'est une "approche risque" qui porte sur un ménage car même si votre compagnon achète seul et emprunte seul il n'empêche que - outre les charges liées à son emprunt et à sa maison, il devra aussi participer à toutes les charges liées audit ménage.

Cdt

 

[Doumeuh]

Normalement le reste a vivre calculé par une banque pour un crédit pour un couple est de combien ? Et seul ?

 

[Aristide]

Variable suivant la banques mais beaucoup se calquent sur les commissions de surendettement:

=> le montant ne peut être inférieur au RSA, majoré de 50% en cas d’une ou plusieurs personnes à charge (article R331.10.2 du Code de la Consommation).

Cdt

 

[Anonyme]

Voici un extrait du Traité pratique du Greffe d'instance (Berger-Levrault) :

Pour calculer la capacité de remboursement, les commissions de surendettement déduisent des revenus de toute nature un « reste à vivre » qui correspond à un forfait mensuel de charges courantes (depuis 2019, ce forfait est de 744 € (732 € en 2016), augmenté de 260 € par personne à charge (255 € en 2016) ; la somme précitée de 744 € correspond aux dépenses courantes d’alimentation, d’habillement, d’hygiène et ménagères, aux frais de mutuelle de santé, aux frais de transports, et aux menues dépenses courantes, évaluées à 556 € (551 € en 2016), aux dépenses inhérentes à l’habitation : eau, électricité hors chauffage, téléphone, assurances, évaluées à 107 € (106 € en 2016) et aux frais de chauffage, estimés à 81 € (75 € en 2016) ; à ce forfait vient s'ajouter le montant du loyer et des impôts, ainsi que les frais de mutuelle excédant 55 € (somme déjà prise dans le forfait de 744 €). La différence entre le revenu mensuel et le « reste à vivre » est consacrée au remboursement des dettes, et c'est cette différence que le montant global des mensualités ne peut dépasser.

 

[Doumeuh]

Voici un extrait du Traité pratique du Greffe d'instance (Berger-Levrault) :

Pour calculer la capacité de remboursement, les commissions de surendettement déduisent des revenus de toute nature un « reste à vivre » qui correspond à un forfait mensuel de charges courantes (depuis 2019, ce forfait est de 744 € (732 € en 2016), augmenté de 260 € par personne à charge (255 € en 2016) ; la somme précitée de 744 € correspond aux dépenses courantes d’alimentation, d’habillement, d’hygiène et ménagères, aux frais de mutuelle de santé, aux frais de transports, et aux menues dépenses courantes, évaluées à 556 € (551 € en 2016), aux dépenses inhérentes à l’habitation : eau, électricité hors chauffage, téléphone, assurances, évaluées à 107 € (106 € en 2016) et aux frais de chauffage, estimés à 81 € (75 € en 2016) ; à ce forfait vient s'ajouter le montant du loyer et des impôts, ainsi que les frais de mutuelle excédant 55 € (somme déjà prise dans le forfait de 744 €). La différence entre le revenu mensuel et le « reste à vivre » est consacrée au remboursement des dettes, et c'est cette différence que le montant global des mensualités ne peut dépasser.

Merci pour cette éclaircissement !
Donc si je comprend bien , il faut qu'avec la mebsualite du crédit assurance compris il reste 744€ de reste a vivre pour toutes les charges et dépenses c'est bien ça ?

 

[baboune]

Bonjour,
sur un plan pratique bancaire voici deux exemples de "reste à vivre" pour deux banques qui sont les plus basses en général sur ce point:

400 € par personne sauf pour un célibataire 700 €, un couple sans enfant égale donc 800 €
700 € pour un célibataire et 900 € pour un couple sans enfant

et dans les revenus pris en compte pour ces banques il est précisé que l'on exclut les heures supplémentaires, les prestations sociales, l'intéressement etc.
Et dans le cadre d'un CDI récent, on se base sur le salaire contractuel du CDI.
ainsi logiquement, avec un CDI qui suit une période d'intérim dans l'entreprise, on ne devrait pas tenir compte du revenus passé (intérim) mais du salaire indiqué au CDI et calcul avec abattement des charges salariales.

Après, qu'il y ait des pratiques différentes dans certains établissements, cela peut bien sur se produire.

je me rappelle cette cliente retraitée et endettée à 50% avec deux prêts conso à qui sa conseillère lui a répondu très sérieusement "mais non Madame, chez nous il nous est possible de prêter jusqu'au 53% de taux d'endettement".
comme quoi .....

Cdt

 

[Anonyme]

Merci pour cette éclaircissement !
Donc si je comprend bien , il faut qu'avec la mebsualite du crédit assurance compris il reste 744€ de reste a vivre pour toutes les charges et dépenses c'est bien ça ?

Non il faut qu'il reste 744 + le loyer et les impôts ; par exemple, si vous vivez seul, que vous gagnez 1500 €, que votre loyer soit de 300 € et que vous ne payez ni taxe d'habitation ni impôt sur le revenu, votre capacité de remboursement sera de 1500 - 744 - 300 = 456 € et c'est sur cette base que la commission de surendettement construira un plan de désendettement (et c'est aussi ce montant que le juge prendra en considération, en cas de contentieux, pour vérifier si la banque a bien respecté son devoir de mise en garde).

 

[Pikaoups]

Sur le plan patrimonial, le montage consistant à ce que le bien immobilier soit acheté par un seul des deux partenaires de PACS, n'est pas non plus sans risque en cas de séparation (jamais souhaitée bien sur, mais pas inenvisageable bien sur).
En pratique l'acheteur va consacrer l'essentiel de ses revenus au remboursement du crédit, à l'amélioration du bien immobilier et une part très modeste aux charges quotidiennes du ménage. A l'inverse, le partenaire n'ayant pas participé à l'achat, va proportionnellement consacré une part plus importante de ses revenus aux dépenses courantes.
En cas de séparation l'un des partenaires dispose d'un bien immobilier partiellement ou totalement remboursé, tandis que l'autre se retrouve sans rien.
Au delà de l'aspect obtention ou refus du crédit, c'est aussi un aspect que l'on doit prendre en compte.

 

[Anonyme]

Sur le plan patrimonial, le montage consistant à ce que le bien immobilier soit acheté par un seul des deux partenaires de PACS, n'est pas non plus sans risque en cas de séparation (jamais souhaitée bien sur, mais pas inenvisageable bien sur).
En pratique l'acheteur va consacrer l'essentiel de ses revenus au remboursement du crédit, à l'amélioration du bien immobilier et une part très modeste aux charges quotidiennes du ménage. A l'inverse, le partenaire n'ayant pas participé à l'achat, va proportionnellement consacré une part plus importante de ses revenus aux dépenses courantes.
En cas de séparation l'un des partenaires dispose d'un bien immobilier partiellement ou totalement remboursé, tandis que l'autre se retrouve sans rien.
Au delà de l'aspect obtention ou refus du crédit, c'est aussi un aspect que l'on doit prendre en compte.

Et en général ça se termine devant le juge aux affaires familiales : en application de l'article 1303 du Code civil, celui qui bénéficie d'un enrichissement injustifié au détriment d'autrui lui doit indemnité ; l'investissement du partenaire ou du concubin qui ne peut s’analyser comme la simple contrepartie de l’hébergement gratuit dont il a bénéficié, ou comme sa contribution normale aux charges de la vie commune, peut constituer pour l’autre un enrichissement sans cause (Civ. 1re, 6 nov. 2013, n° 12-26.568)

 

[Aristide]

Bonjour,

Oui mais ces éventuels ennuis pourraient aussi être, si non supprimés totalement mais significativement réduits, par une convention (de préférence notariée) entre les intéressés.

Cdt

 

[Doumeuh]

Bonjour,

Oui mais ces éventuels ennuis pourraient aussi être, si non supprimés totalement mais significativement réduits, par une convention (de préférence notariée) entre les intéressés.

Cdt

C'est exactement ce qu'on va faire juste après l'achat. Notre problème actuel c'est l'acceptation du dossier Vis a vis du reste a vivre. Les questions de propriété et autres seront réglés juste après, nous avons déjà eu contact avec le notaire de ce côté là.

 

[moietmoi]

Et en général ça se termine devant le juge aux affaires familiales : en application de l'article 1303 du Code civil, celui qui bénéficie d'un enrichissement injustifié au détriment d'autrui lui doit indemnité ; l'investissement du partenaire ou du concubin qui ne peut s’analyser comme la simple contrepartie de l’hébergement gratuit dont il a bénéficié, ou comme sa contribution normale aux charges de la vie commune, peut constituer pour l’autre un enrichissement sans cause (Civ. 1re, 6 nov. 2013, n° 12-26.568)

Attention,dans cette affaire, le prêt était payé par Madame, alors qu'elle n'était pas dans l'acte de propriété.elle rembousait le prêt sans être propriétaire
Cela n'a rien à voir, à mon avis.

 

[Doumeuh]

Non il faut qu'il reste 744 + le loyer et les impôts ; par exemple, si vous vivez seul, que vous gagnez 1500 €, que votre loyer soit de 300 € et que vous ne payez ni taxe d'habitation ni impôt sur le revenu, votre capacité de remboursement sera de 1500 - 744 - 300 = 456 € et c'est sur cette base que la commission de surendettement construira un plan de désendettement (et c'est aussi ce montant que le juge prendra en considération, en cas de contentieux, pour vérifier si la banque a bien respecté son devoir de mise en garde).

Merci.
Mais donc dans son cas,
Quel est le reste a vivre retenu n'ayant pas de loyers ?
Je rappelle qu'il est heberge a titre gratuit mais il met 500€/ mois de côte en épargne. Aucun incident bancaire et dépenses courantes peu élevés, jamais a zéro.

 

[Doumeuh]

L'impôt étant a 30€ mensuel a peu près.

 

[moietmoi]

rappelle qu'il est heberge a titre gratuit

Par vous? Par sa famille? Son employeur?

 

[Anonyme]

Attention,dans cette affaire, le prêt était payé par Madame, alors qu'elle n'était pas dans l'acte de propriété.elle rembousait le prêt sans être propriétaire
Cela n'a rien à voir, à mon avis.

Si Mme rembourse seule l'emprunt sans être propriétaire (seul M. est sur l'acte), et que ce remboursement mensuel excède sa contribution normale aux charges de la vie commune, elle pourra réclamer la différence lors de la séparation, c'est assez courant et ce sont des dossiers longs et difficiles

 

[Aristide]

Oui mais puisque, afin de prévenir ces éventuelles sources de litiges, les intéressés ont dores et déjà prévu de passer une convention notariée il ne devrait plus y avoir de problème.

Les règles de fonctionnent internes à leur couple auront et définies et contractualisées préalablement.

Cdt

 

[Doumeuh]

Bonsoir,
Après réflexion la situation a un peu change.
Nous allons déposer un dossier a deux. Heberge a titre gratuit par ma grand mère (dans notre propre logement).
Coût du projet : 175 800€ (maison + frais de notaire + frais de garantie + frais annexe et frais courtage)
Apport injecté : 80 000€
On dépense peu d'une manière général a part quelques restos ou snack mais ça s'arrête là. Aucun prêt conso ou autres.
Lui : 1400€ net (calcul de la banque) + 14 000€ d'épargne personnel.
Compte nickel, aucun découvert, compte toujours en positif et épargne mensuel entre 400 et 1 500€ ces trois derniers mois. (C'est là où on voit la différence entre le salaire prit par la banque et la réalité de sa fiche de paie ). Sur les autres mois, il met toujours de côte et place de l'argent sur un compte entreprise très rentable.
Moi : aucun revenu prit en compte mais preuve d'une activité en micro entreprise depuis un an avec CA a 95 000€ et un revenu moyen autour de 2300€ (non prit en compte dans le calcul) qu'on joindra au dossier.
Épargne personelle de 26 000€ constitués sur cette année...
J'ai eu UNE commission d'intervention par mois sur les 3 derniers mois a 8€. J'ai un découvert autorisé de 50€ et j'étais encore sur mon compte courant pour mes dépenses pros étant en début d'activité (le temps de me décider pour ou ouvrir mon compte pro), donc petit soucis d'organisation entres mes virements mais régularisé immédiatement et ma banque me les rembourse en général vu que j'ai de l'épargne.
--> c'est vraiment ce qui me fait très peur pour le dossier...

Nous avons un don familiale d'un montant de 50 000€.

Emprunt d'un montant de 95 800€.
Il nous restera donc 10 000 euros d'épargne (et d'ici la on l'aura probablement augmenter encore...).

Mon courtier a trouver une banque avec un reste a vivre min a 1 000€ a pour un couple et nous propose une mensualité a 408€ assurance comprises. Taux d'endetemment a 28% et quelques. On serait pile dans les clous mais tous juste...
Je suis aussi bénéficiaire de l'assurance de vie de ma grand mère a hauteur de 50% je ne sais pas si jamais ça peut faire quelque chose. Et si besoin elle peut me débloquer encore un peu d'argent (5/10 000€) mais on préférerait vraiment éviter...

D'après vos expériences, ça pourrait le faire où on se fait des illusions ?

Maison en dessous du prix du marché, bien situé, plus économique, plus proche du travail de mon conjoint (a même pas 10 minutes).

 

[Doumeuh]

Je rajoute que nous avons effectué un plan de financement complet sur la base de celui proposés ici avec le détail de nos charges et de nos ressources (calculés sur la base du revenu net prit par la banque a 1410€) avec simulation des abonnements. Et le besoin de financement en détails.

Gaz naturel pour chauffage et eau chaude / eau froide
Taxes divers incluses, assurances auto, abonnement internet / téléphone, essence, courses et la mensualité du crédit.
Nous aurons encore une capacité d'épargne/depense d'environ 390€.
Dans la possibilité ou mon entreprise devait s'arrêter, par rapport à notre train de vie habituel, cela ne nous posera pas de problème de budget si nous vivions vraiment que sur un salaire comme le retiendra la banque.
Nous dépensons/consommons vraiment peu et travaillons beaucoup.

 

[Doumeuh]

Si on enlève courses et essence qui sont des donnes plus variable, on est a 750€ (sur la base du salaire net prit par la banque, en réalité il ne touche jamais si peu étant donné son secteur et les heures supp/ primes etc) Je ne sais pas trop comment calcule les banques pour être dans les critères acceptable...