Avis Prêt Taux fixe 18 ans

[djmoug]

Bonjour à tous,

Je souhaiterai avoir votre avis sur une offre de prêt que je suis actuellement en train d'étudier.

Pour un prêt d'un montant de 240 000€, après avoir fait le forcing, j'ai 3 banques qui se sont aligné sur un taux de 3,40% sur 18 ans. La différence se fait sur l'assurance et les conditions que je vais passer en revue.
Les différentes assurances que j'ai pu avoir vont de 0,15% à 0,28%.

Je voudrais avoir votre avis sur ces taux sachant que j'ai un excellent dossier (endettement autour de 20%), que le bien est destiné à de la location et que j'apporte zero apport au projet.

Autre question, peut on ramener les frais de dossier à zéro? Pour l'instant, j'en suis à 300€ pour les 3 banques.

Tout vos avis sont les bienvenues.

Merci à vous!

 

[Aristide]

Bonjour,

Les différentes assurances que j'ai pu avoir vont de 0,15% à 0,28%.
Je voudrais avoir votre avis sur ces taux sachant que j'ai un excellent dossier

S'i s'agit de taux de primes fixes avec le capital initial comme assiette ces taux smbles corrects.

Mais il ne suffit pas de se baser seulement les taux de primes.

Il faut aussi :
+ Vérifiier les contreparties réellement assurées
+ Regarder l'assiette de calcul (Capital initial ou restant dû)
+ Si capitall Restant dû voir :
=> La technique utilisée (Taux prime en dehors du taux de prêt [= technique "out"] ou bien taux prime inclus dans taux de prêt [technique"in"]
=> Taux prime fixe (asurance groupe) ou bien taux de prime variable (assurance déléguée)

A toutes fins utiles voir :

« Assurances Décès Invalidité : Bon à savoir »
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/assurance-deces-invalidite-bon-a-savoir.9212/

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...ite-bon-a-savoir.9212/post-101905#post-101905


Pour comprarer des offres de prêt vous pouvez aussi voir:

« Comparer Offres de prêts : TEG, coût crédit....ou autres »
[lien réservé abonné]

Autre question, peut on ramener les frais de dossier à zéro? Pour l'instant, j'en suis à 300€ pour les 3 banques.

Tout est possible...jusqu'à 0€

Cordialement,

 

[djmoug]

Pour l'assurance, il s'agit effectivement de capital restant du au taux fixe de 0,15% pour la meilleure des offres niveau taux, sachant que ca prends en compte une activité à risque que je pratique.

Je voulais surtout avoir votre avis sur le taux du prêt qu'on me propose svp.

Encore merci pour votre réponse.

 

[Aristide]

Pour l'assurance, il s'agit effectivement de capital restant du au taux fixe de 0,15% pour la meilleure des offres niveau taux, sachant que ca prends en compte une activité à risque que je pratique.

Capital restant dû + risques exceptionnels = 0,15% me semble très bas ????

A titre d'exemple - sans risques exceptionnels - quand une prime à taux fixe sur capital initial est à 0,40% la même prime est autour de :
+ 0,60% sur capital restant dû si en dehors du taux de prêt
+ 0,50% sur le capital restant dû si elle est incluse dans le taux de prêt

Je voulais surtout avoir votre avis sur le taux du prêt qu'on me propose svp.

+ 3,40% correspond au taux le plus bas constaté sur 20 ans.
+ Sur 18 ans il reste donc un taux correct.

cordialement,

 

[dragon-666]

Bonjour à tous,

Je souhaiterai avoir votre avis sur une offre de prêt que je suis actuellement en train d'étudier.

Pour un prêt d'un montant de 240 000€, après avoir fait le forcing, j'ai 3 banques qui se sont aligné sur un taux de 3,40% sur 18 ans. La différence se fait sur l'assurance et les conditions que je vais passer en revue.
Les différentes assurances que j'ai pu avoir vont de 0,15% à 0,28%.

Je voudrais avoir votre avis sur ces taux sachant que j'ai un excellent dossier (endettement autour de 20%), que le bien est destiné à de la location et que j'apporte zero apport au projet.

Autre question, peut on ramener les frais de dossier à zéro? Pour l'instant, j'en suis à 300€ pour les 3 banques.

Tout vos avis sont les bienvenues.

Merci à vous!

Les deux parties en gras me semblent peu compatibles

 

[Aristide]

Bonjour,

Les deux parties en gras me semblent peu compatibles

Je ne suis pas d'accord avec cette affirmation.

L'apport n'est qu'une partie d'un ensemble de critères d'appréciation du risque
Peut-être que djmoug a un taux d'endettement très faible, un reste à vivre très élevé et une épargne à la banque qui représente plusieurs fois le crédit sollicité ?

Sans compter les autres critères plus subjectifs issus d'une relation très ancienne avec cette banque et un comportement bancaire qui fiabilise son dossier aux yeux du prêteur ,

Cordialement,

 

[djmoug]

Bonjour,



Je ne suis pas d'accord avec cette affirmation.

L'apport n'est qu'une partie d'un ensemble de critères d'appréciation du risque
Peut-être que djmoug a un taux d'endettement très faible, un reste à vivre très élevé et une épargne à la banque qui représente plusieurs fois le crédit sollicité ?

Sans compter les autres critères plus subjectifs issus d'une relation très ancienne avec cette banque et un comportement bancaire qui fiabilise son dossier aux yeux du prêteur ,

Cordialement,

Tout à fait Aristide!! Une fois de plus, tu as tout à fait raison.

Je n'ai aucun prêt mise à part celui que je m'apprête de signer.Le reste à vivre est très élevé, tout à fait vrai. Par contre mon épargne à la banque est loin d'être la hauteur du crédit mais plutôt correct.
Et pour finir, je suis jeune.

Par contre, les deux banques chez qui j'étais client ne m'ont pas fait d'offres alléchantes paradoxalement. Il était loin de la concurrence. Donc la concurrence va me capturer.

Concernant le taux du prêt, c'est justement parce que certains courtiers affirment proposer 3,40% sur 20 ans que je me dis que je peux faire mieux sur 18 ans.
Pour l'assurance, avec délégation d'assurance, je confirme que mon taux moyen s'établit à 0,15% (montant des remboursements diminue). Les assurances groupe proposé étaient plus autour de 0,27 sur capital initial (montant des remboursement constant).

Je me trompe peut être de méthode mais 0,60% ça me parait énorme pour un jeune de moins de 30 ans!!

 

[Kenko822]

Vous êtes jeune et sans charge de logement parceque logé chez vos parents ? Mais cette situation est elle perenne sur plusieurs années ?

Si vous décidez de prendre un bien en location pour y habiter ou acheter votre Résidence principale, saurez vous assumez ce nouvel endettement ?

Ou alors vous envisager à moyen terme de reprendre cette appartement en tant que résidence principale ?

 

[djmoug]

Oui, vous inquiétez pas, j'ai bien la marge!

Et je ne suis pas chez mes parents. Depuis bien longtemps d'ailleurs...

 

[Aristide]

Pour l'assurance, avec délégation d'assurance, je confirme que mon taux moyen s'établit à 0,15% (montant des remboursements diminue). Les assurances groupe proposé étaient plus autour de 0,27 sur capital initial (montant des remboursement constant).

Je comprends mieux.
C'est une assurance déléguée.
Donc votre taux de prime augmente avec l'âge et votre prime en euros diminue car elle est calculée sur le capital dû théorique en début de chaque année.

Par contre le taux de 0,15% est très probablement un taux moyen ce qui, à mes yeux, est une tromperie.

Je vous suggère à cet effet de lire mon post dont lien déjà fourni ci-dessus :
« Assurances Décès Invalidité : Bon à savoir »
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/assurance-deces-invalidite-bon-a-savoir.9212/

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...ite-bon-a-savoir.9212/post-101905#post-101905

et, en particulier, le second lien qui traite de l'assurance déléguée.

L'applicatif qui y est joint vous permet de faire une simulation.
A titre d'exemple, le taux moyen qui y figure par défaut de 0,16% correspond, en fait, à un taux réel de 0,26% ???

Attention également aux contreparties réellement assurées.

Cordialement,

 

[amandine10]

djmoug est il possiblequetu detailles un peu stp

240 000euros sur 18 ans mais quelle mensualites? y a un taux 0 ?si oui de combien ?

aussi il te reste beaucoup a vivre ...

ca interesserait pas mal de monde , t inquiete c est anonyme ... ainsi on aura des armes quand on voudra acheter et negocier a ontre tour

 

[Kenko822]

A ma connaissance il existe un prêt aidé pour le locatif le (PLS) mais pas de prêt à taux zéro.

La situation de Djmoug semble atypique et ne peut pas servir de référence pour la majeure partie des lecteurs de ce forum, mais elle n'est pas pour autant dénuée d'intérêt. Il faut juste prendre le recul nécessaire pour l'appréhender raisonnablement et objectivement.

La transparence étant souvent la clé de l'objectivité.

 

[djmoug]

Je comprends mieux.
C'est une assurance déléguée.
Donc votre taux de prime augmente avec l'âge et votre prime en euros diminue car elle est calculée sur le capital dû théorique en début de chaque année.

Par contre le taux de 0,15% est très probablement un taux moyen ce qui, à mes yeux, est une tromperie.

Je vous suggère à cet effet de lire mon post dont lien déjà fourni ci-dessus :
« Assurances Décès Invalidité : Bon à savoir »
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/assurance-deces-invalidite-bon-a-savoir.9212/

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...ite-bon-a-savoir.9212/post-101905#post-101905

et, en particulier, le second lien qui traite de l'assurance déléguée.

L'applicatif qui y est joint vous permet de faire une simulation.
A titre d'exemple, le taux moyen qui y figure par défaut de 0,16% correspond, en fait, à un taux réel de 0,26% ???

Attention également aux contreparties réellement assurées.

Cordialement,

Il est écris noir sur blanc sur le contrat d'assurance CARDIF que le taux moyen est de 0,15%. De plus, ce taux est majoré due à une activité dites à risque que je pratique. Il était de base à 0,10%. Il y a même d'autres contrat, April par exemple ou Generali, ou l'on m'a proposé de base, un taux moyen de respectivement 0,08 et 0,010.

J'ai bien lu tes posts, d'ailleurs très complet. Même si pas accesible à tout le monde.

Concernant les contreparties réellement assurées, j'ai pu comparé l'assurance groupe CIC à ces contrats là, et on a globalement les mêmes garanties (à quelques détails près) alors que leur assurance est proposé à un taux de 0,24%.

Merci pour votre retour.

Cordialement,

 

[djmoug]

djmoug est il possiblequetu detailles un peu stp

240 000euros sur 18 ans mais quelle mensualites? y a un taux 0 ?si oui de combien ?

aussi il te reste beaucoup a vivre ...

ca interesserait pas mal de monde , t inquiete c est anonyme ... ainsi on aura des armes quand on voudra acheter et negocier a ontre tour

Mensualités de 1490 hors assurance. Je suis toujours en train de réfléchir quant à l'assurance à prendre. Pas de taux zéro, pas d'autres prêts.
Frais de dossier réduit à 300€, mais même avec le forcing, ils veulent pas descendre...L'excuse est l'offre très intéressante qu'ils ont pu me faire. Ce qui n'est pas faux, la concurrence étant bien au dessus...J'ai du bataillé pas mal pour m'imposer.

 

[Aristide]

Bonjour,

Il est écris noir sur blanc sur le contrat d'assurance CARDIF que le taux moyen est de 0,15%.

Donc c'est bien un taux moyen et non pas un taux réel.

J'ai bien lu tes posts, d'ailleurs très complet. Même si pas accesible à tout le monde.

Pourquoi "pas acessible à tout le monde" ?

Concernant les contreparties réellement assurées, j'ai pu comparé l'assurance groupe CIC à ces contrats là, et on a globalement les mêmes garanties (à quelques détails près) alors que leur assurance est proposé à un taux de 0,24%.

Oui mais si 0,24% est le taux réel il n'est pas impossible qu'il soit en réalité inférieur à votre taux moyen de 0,15% ?
Je vous l'ai dit, pour moi le taux moyen c'est une tromperie.

Dans l'applicatif que j'ai mis à disposition je vous rappelle que l'exemple proposé par défaut fait ressortir un taux moyen de =/= 0,16% mais que le taux réel ressort à =/= 0,26% ???

A contreparties identiques il faudrait comparer les coûts du crédit "corrigés" ( = sous entendu corrigé du manque à gagner en intérêts sur les sommes versées à la banque et aux assureurs).

A toutes fins utiles voir:

« Comparer Offres de prêts : TEG, coût crédit....ou autres »
[lien réservé abonné]

Dans l'applicatif qui y est joint, il y a possibilité de comparer des offres avec des assurances groupe et assurances déléguées.

Cordialement,

 

[djmoug]

Bonjour,



Donc c'est bien un taux moyen et non pas un taux réel.


Pourquoi "pas acessible à tout le monde" ?



Oui mais si 0,24% est le taux réel il n'est pas impossible qu'il soit en réalité inférieur à votre taux moyen de 0,15% ?
Je vous l'ai dit, pour moi le taux moyen c'est une tromperie.

Dans l'applicatif que j'ai mis à disposition je vous rappelle que l'exemple proposé par défaut fait ressortir un taux moyen de =/= 0,16% mais que le taux réel ressort à =/= 0,26% ???

A contreparties identiques il faudrait comparer les coûts du crédit "corrigés" ( = sous entendu corrigé du manque à gagner en intérêts sur les sommes versées à la banque et aux assureurs).

A toutes fins utiles voir:

« Comparer Offres de prêts : TEG, coût crédit....ou autres »
[lien réservé abonné]

Dans l'applicatif qui y est joint, il y a possibilité de comparer des offres avec des assurances groupe et assurances déléguées.

Cordialement,

Bonjour,

Je disais pas accessible à tout le monde car pas forcément facile à tout saisir. Je ne suis pas sur d'avoir tout compris à 100%.

A garantie quasi identique, ce que je remarque est que sur le cout de l'assurance, je gagne plus de 3000€ euros entre l'assurance déléguée (0;15% moyen) et l'assurance groupe proposé par d'autres banques.
A mes yeux, juste cette différence suffit de la considérer comme la moins chèr. Après je suis bien d'accord avec vous, faut bien comparer les garanties.

Bien cordialement,

 

[Aristide]

Bonjour,

Je comprends bien votre démarche mais, même si in fine votre conclusion reste bonne (?), je vous confirme que cette démarche n'est pas exacte.

En effet vous raisonnez uniquement sur le montant total des primes en euros payées.

Mais vous ne tenez pas compte de la façon dont elles sont payées; autrement dit de "l'effet temps" qui fait que vous décaissez plus au départ et moins à la fin du prêt et donc de moins d'intérêts que vous seriez susceptibles de percevoir en les rentabilisant sur un produit d'épargne.

A contrario en versant de plus fortes primes - et plus vite dans le temps - à votre assurreur c'est lui qui les rentabilise à son profit.

Pour prendre un exemple sur une période de 10 mois, vous comprendrez facilement que, sur un total de 550€ payés, en termes de rentabilité, ce n'est pas la même chose de verser :
+ 100€ - mois N°1 (placés 10 mois)
+ 90€ - mois N°2 (placés 9 mois)
+ 80€
+ 70€
+ 60€
+ 50€
+ 40€
+ 30€
+ 20€
+ 10€ - mois N° 10 (placés 1 mois)

que de verser 55€ chaque mois.

C'est pour cela que le "coût du crédit corrigé" est beaucoup plus pertinent que le coût du crédit simple.

Cordialement,

 

[djmoug]

Bonjour,

Je comprends bien votre démarche mais, même si in fine votre conclusion reste bonne (?), je vous confirme que cette démarche n'est pas exacte.

En effet vous raisonnez uniquement sur le montant total des primes en euros payées.

Mais vous ne tenez pas compte de la façon dont elles sont payées; autrement dit de "l'effet temps" qui fait que vous décaissez plus au départ et moins à la fin du prêt et donc de moins d'intérêts que vous seriez susceptibles de percevoir en les rentabilisant sur un produit d'épargne.

A contrario en versant de plus fortes primes - et plus vite dans le temps - à votre assurreur c'est lui qui les rentabilise à son profit.

Pour prendre un exemple sur une période de 10 mois, vous comprendrez facilement que, sur un total de 550€ payés, en termes de rentabilité, ce n'est pas la même chose de verser :
+ 100€ - mois N°1 (placés 10 mois)
+ 90€ - mois N°2 (placés 9 mois)
+ 80€
+ 70€
+ 60€
+ 50€
+ 40€
+ 30€
+ 20€
+ 10€ - mois N° 10 (placés 1 mois)

que de verser 55€ chaque mois.

C'est pour cela que le "coût du crédit corrigé" est beaucoup plus pertinent que le coût du crédit simple.

Cordialement,

Je suis tout à fait d'accord avec vous. Et je comprends tout à fait votre démarche ainsi que l'exemple. Tout à fait, l'effet temps est très important, surtout sur une telle durée.

Dans mon cas :
-Assurance groupe de la banque A : je vais payer 45€ par mois pendant 216 mois, soit 540€ par an.
-Assurance déléguée de la banque B : je vais payer ANNUELLEMENT (que j'ai choisi) 505€ la première année 15 euros de moins deuxieme année et ca descends encore...

Donc je me dis que dans les deux cas, je paie plus de 500€ l'an alors que dans le cas B, je paierai moins les années suivantes...
Donc mise à part, le fait que l'assurance B est bien moins chère, j'ai l'impression qu'elle est aussi la mieux niveau effet de temps non?

Cordialement,

 

[Aristide]

Je comprends bien votre démarche mais, même si in fine votre conclusion reste bonne (?), je vous confirme que cette démarche n'est pas exacte.

Donc je me dis que dans les deux cas, je paie plus de 500€ l'an alors que dans le cas B, je paierai moins les années suivantes...
Donc mise à part, le fait que l'assurance B est bien moins chère, j'ai l'impression qu'elle est aussi la mieux niveau effet de temps non?

Toutes choses restant égales part ailleurs au niveau des contreparties réellement garanties, sur la base des chiffres que vous indiquez, il est certain que votre conclusion reste exacte.

Je voulais cependant attirer votre attention sur la démarche ( = comparer seulement les coûts de crédit) qui n'est pas parfaitement pertinente.

Cette remarque ne vaut d'ailleurs pas que pour les primes d'assurance mais également pour tous les flux de sorties de trésorerie (Echéances en capital et Intérêts - Frais dossier - Parts sociales éventuelles.....) qui sortent de votre poche.

Cordialement,

 

[djmoug]

Toutes choses restant égales part ailleurs au niveau des contreparties réellement garanties, sur la base des chiffres que vous indiquez, il est certain que votre conclusion reste exacte.

Je voulais cependant attirer votre attention sur la démarche ( = comparer seulement les coûts de crédit) qui n'est pas parfaitement pertinente.

Cette remarque ne vaut d'ailleurs pas que pour les primes d'assurance mais également pour tous les flux de sorties de trésorerie (Echéances en capital et Intérêts - Frais dossier - Parts sociales éventuelles.....) qui sortent de votre poche.

Cordialement,

Tout à fait Aristide, je suis tout à fait d'accord avec vous.
Et je vous remercie d'avoir attirer mon attention sur ce point, qui il est vrai à toute son importance.

Et merci pour vos contributions très complètes!
Travaillez-vous dans la finance ou une banque? Ou bien simple citoyen comme nous tous