Avis gestion épargne jeunes actifs

[mvhrb888]

Capabilité déjà validée par une banque.

Capacité ?

- Achat apartement dispositif PINEL sur 9 ou 12 ans, T2 en région parisienne en ciblant des zones à olus value potentielle (toujours plus facile à dire qu'à faire ).
Avantages : défiscalisation
Inconvénients : délai attente construction logements, gestion des locataires a faire.

A faire : bien à revendre dès la fin de l'avantage fiscal ?

Surtout ne pas payer au dessus du prix du marché, sinon l'avantage fiscal va dans la poche des intermédiaires au lieu d'aller aux impôts. Et c'est dommage d'acheter en se disant qu'on va revendre dès la fin de l'avantgae fiscal. C'est un piège. Il vaut mieux choisir un bien pour lequel vous pourriez dire "Cet appartement me plaît, et il est bien situé, et je pourrais le garder toute ma vie"

 

[Hervé Tak]

Bonjour Tuyo

Je viens de tomber de nouveau sur ce forum (lors de mes précédentes recherches sur le net, j'étais tombé dessus sans faire l'effort de m'inscrire et de participer).

Je me présente Hervé. Ce sujet m’intéresse puisqu'il parle principalement de stratégie d'achat.

Alors si je résume ma compréhension de la situation. Il s'agit d'un choix à effectuer entre trois types d'investissements à savoir SCPI, Résidence de Service étudiante, loi PINEL.

Vue la caractéristique des trois possibilités, je comprends que la stratégie est de privilégier de l'investissement immobilier dont la gestion est déléguée.

Pour orienter votre choix, il faudrait savoir qu'elle est les caractéristiques de la Résidence de Service proposé. En effet, quelle est le prix de vente (100 k€ ou plus ?) Quels sont les loyers escomptés ? Quels sont les charges afférentes ? Etes vous sur un bail d'habitation en direct ou sur un bail commercial avec le gestionnaire ?
Vous parlez notamment de LMNP. Il s'agit principalement d'une option fiscale qui permet de dégréver les charges et l'amortissement du biens sur les loyers perçus. Cela a comme incidence de limiter l'impôt sur l'investissement locatif pendant quelques années (en général, impôt nul pendant 6/7 ans si la comptabilité est bien faite - MP si c'est pas clair) Ce sont les questions pour la partie résidence de service.

Pour le cas de la Loi PINEL, ne vous faites pas berner par l'économie d'impôt. Une économie d'impôt n'est pas une raison d'investir. Cela doit fait parti de vos process de décision. Mais elle ne peut être la raison principale d'un investissement. Ex: Si vous achetez un bien à 100 avec 50% d'économie d'impot. Mais que le bien ne vaut que 30. Vous avez quand même perdu 20. Avec la loi PINEL, c'est pareil, il faut faire attention de ne pas surpayer le bien.

Pour les SCPI, je pars du principe que vous maîtrisez.

Quoi qu'il en soit, n'investissez pas s'il y a toujours des zones d'ombres. Prenez une feuille de calcul pour remettre à plat les calculs de l'investissement potentiel. En effet, la confiance n'exclut pas le contrôle donc contrôlez vous même les calculs fournis par les différents prestataires.

 

[Tuyo]

Bonjour Hervé

Merci beaucoup pour ton commentaire.
Tout d'abord je suis preneur de l'adresse de ton blog, en MP.

Les différents retours que j'ai eu sur ce fil de discussion le permettent de clarifier mes idées et l'investissement le plus adapté et je vous remercie tous chaleureusement.

Oui l'objectif est bien d'investir dans de l'immobilier avec de la gestion déléguée. Après réflexion je ne pense pas avoir le temps de gérer un bien locatif moi-même (je souhaiterais potentiellement le faire mais plus tard, à un autre stade de ma vie).

Ainsi j'élimine donc un investissement type PINEL. Tes commentaires sur le prix d'achat ne m'ont pas étonné et j'avais bien cela en tête ; plusieurs articles sur ce forum ou ailleurs mettaient en garde contre cet inconvénient. De plus l'investissement semble trop élevé pour mon projet dans des villes non loin de mon domicile sue j'estime à potentiel de valorisation.

Reste donc les SCPI ou un investissement en résidence de service avec gestionnaire ; logement type étudiant ou senior (pas EHPAD). Instinctivement j'irais plus vers le logement étudiant mais je ne suis pas fermé le tout est d'avoir un bon gestionnaire et un bien immobilier bien placé.
Des recherches ont été lancées avec mes critères j'aurai un retour d'ici un mois. En fonction, je déposerai d'investir en résidence de service ou SCPI.
Bien sûr je referai les calculs fournis par mon conseiller.
Par ailleurs le rendement locatif devrait être autour de 3 % à 3.5 % pour une résidence avec gestionnaire d'après mon conseiller ; à voir en fonction des propositions.
Je vous tient au courant de l'avancée de mon projet !

 

[Tuyo]

Petit complement : budget : maxi 100 à 120 k€

 

[Tuyo]

Bonjour à tous,

Petite MAJ de mes recherches. Je me tourne finalement vers du LMNP en résidence de service étudiante. Il ne reste plus qu'à trouver un bien intéressant (localisation, gestionnaire...).
A suivre donc !

 

[Hervé Tak]

Bon courage !

Tu nous diras ce que tu trouves !

Hervé

 

[aya]

Bonsoir @Tuyo.

Du nouveau concernant votre projet ?

 

[Tuyo]

Bonsoir @aya... et les autres !

Peu d'avancée concernant mon projet enfin... nous sommes toujours à la recherche d'un bien LMNP en résidence étudiante mais nous n'avons pas encore choisi le projet sur lequel investir. Nous avons eu quelques propositions qui nous ont permis de consolider nos critères, on espère pouvoir finaliser cela assez vite !

En attendant, je transfère quelques liquidités dans mon PEA pour profiter de la baisse de la bourse pour renforcer / ouvrir quelques lignes d'actions (type Total, Air Liquide voire Safran).

 

[Tuyo]

Bonjour,

Une fois de plus je sollicite vos retours d'expérience ! Mon projet d'achat d'un bien en résidence étudiante gérée (--> statut LMNP) avance. Je rentre de plus en plus dans les détails, ce qui soulève pas mal de questions :

- Concernant le taux du prêt immobilier, je sais que pour un investissement SCPI à crédit le taux est légèrement supérieur à un crédit pour une résidence principale par exemple, de l'ordre de 0,1 à 0,2 %. Est-ce le cas aussi pour un bien en résidence étudiante pour du LMNP ou les taux sont-ils similaires à l'achat d'une résidence principale ?

- J'ai déjà entendu que le taux du crédit n'était pas très important au final dans le cadre de ce type d'investissement (par rapport à un investissement dans une résidence principale). Je ne suis pas tout à fait d'accord avec cette affirmation, car, même si les intérêts seront déclarés comme charges, autant payer le moins d'intérêt possible ! Me rejoignez-vous ?

- J'ai lu sur ce forum que les prix au m² étaient plus élevés (car dans le prix du logement on paye aussi quelques m² de parties communes... et aussi certainement car les gestionnaires profitent aussi du dispositif fiscal). Pour avoir si le prix au m² n'est pas trop élevé, quelle surcoût faut-il avoir en tête ? (20 % ?, ...)

- Evolution du prix du loyer chaque année : 85 % de l'IRL, dans la limite de 2 %, qu'est-ce que cela vous inspire ? Personnellement je pense que le plafond de 2 % est raisonnable (j'ai déjà vu des projets à 0,5 % ou 1 %) ; mais j'ai moins de recul sur le "85 % de l'IRL".

- Avez-vous des retours d'expérience du gestionnaire Studéa Nexity ? C'est un poids lourd du secteur mais j'ai vu quelques avis négatifs mais est-ce le cas de la grande majorité ?...

- Dans le bail commercial est indiqué une franchise de 2 mois de loyer (= on ne touchera pas les revenus des 2 premiers mois d'après ce que nous avons compris)... Est-ce une pratique courante ?

- Enfin, le bail commercial est-il négociable ou fixe (donc à prendre ou à laisser) ?

Désolé pour mes questions de novice .

Excellent dimanche à tous !

 

[Buffeto]

- J'ai déjà entendu que le taux du crédit n'était pas très important au final dans le cadre de ce type d'investissement (par rapport à un investissement dans une résidence principale). Je ne suis pas tout à fait d'accord avec cette affirmation, car, même si les intérêts seront déclarés comme charges, autant payer le moins d'intérêt possible ! Me rejoignez-vous ?

ce que tu économises en intérêts tu vas le relacher en impôts ….donc inutile de se battre avec le banquier pour 0.1 ou 0.2%

- Enfin, le bail commercial est-il négociable ou fixe (donc à prendre ou à laisser) ?

pour négocier quoique ce soit il faut etre en position de force….là tu n'a aucun levier de négociation

 

[aya]

Je suis d'accord avec @Buffeto pour le taux du prêt. Il est préférable que la banque te suive pour financer le projet à 100% ou 110% plutôt que de se focaliser sur le taux.

 

[moietmoi]

Est-ce le cas aussi pour un bien en résidence étudiante pour du LMNP ou les taux sont-ils similaires à l'achat d'une résidence principale ?

Les taux pour du locatif sont en général plus elevés que pour de la Rp.
Attention , si il y a de la tva, les banques sont plus difficiles.. tu achètes neuf?

suis pas tout à fait d'accord avec cette affirmation, car, même si les intérêts seront déclarés comme charges, autant payer le moins d'intérêt possible ! Me rejoignez-vous ?

Oui, mais c'est marginal

Evolution du prix du loyer chaque année : 85 % de l'IRL, dans la limite de 2 %, qu'est-ce que cela vous inspire ? Personnellement je pense que le plafond de 2 % est raisonnable (j'ai déjà vu des projets à 0,5 % ou 1 %) ; mais j'ai moins de recul sur le "85 % de l'IRL".

De tout temps et surtout maintenant, il faut inclure une limite à la baisse du loyer

Dans le bail commercial est indiqué une franchise de 2 mois de loyer (= on ne touchera pas les revenus des 2 premiers mois d'après ce que nous avons compris)... Est-ce une pratique courante ?

Dans une résidence neuve, il faut le temps de remplissage, d'où les 2 mois. Mais c'est négociable

 

[baboune]

Je suis d'accord avec @Buffeto pour le taux du prêt. Il est préférable que la banque te suive pour financer le projet à 100% ou 110% plutôt que de se focaliser sur le taux.

Oui, et actuellement c'est pas gagné......

 

[Tuyo]

Merci pour vos retours, cela clarifie bien quelques points qui me posaient question. Pour information, je suis en attente de retour sur un projet résidence étudiante ; je vous donnerai très vite des informations dès que j'aurai eu le retour officiel !

Il y a plusieurs mois, pas de souci pour la banque de faire un prêt à 100 % (je n'avais pas encore négocié le 110 %)... à voir si cela a changé ou non, mais ça sera le step d'après.

Pendant ce temps, j'essaye de réorganiser quelques peu mon épargne pour investir progressivement en bourse.
Voici l'état de mon portefeuille, perspective long terme. J'expose juste ma pensée / stratégie, suite à ce que j'ai lu sur ce forum & ailleurs / mes analyses / ...



Le montant de chaque ligne est un peu faible... mais je débute alors il faut bien commencer par quelque part.
J'investis par tranche de 500 € environ.

Par ailleurs, lorsque j'aurai du cash à investir, outre renforcer ces lignes (et les équilibrer entre elles), j'aimerais aussi ouvrir ces lignes, afin de diversifier mon portefeuille :

- LVMH
- BNP ou Axa
- Safran
- Danone
- Korian

Ca ferait déjà 9 lignes dans mon portefeuille...ça fera déjà beaucoup à suivre...
Si vous avez des remarques, n'hésitez pas !

J'essayerai d'alimenter régulièrement ce post pour MAJ la situation !

J'ai aussi un CTO avec moins de 1000 € dessus ; je le laisse en sommeil pour privilégier le PEA. Je m'en servirai à terme plutôt pour investir sur des grandes valeurs américaines (à réfléchir).

Bonne journée à tous !

 

[Tuyo]

Les taux pour du locatif sont en général plus elevés que pour de la Rp.
Attention , si il y a de la tva, les banques sont plus difficiles.. tu achètes neuf?

Oui, mais c'est marginal

De tout temps et surtout maintenant, il faut inclure une limite à la baisse du loyer

Dans une résidence neuve, il faut le temps de remplissage, d'où les 2 mois. Mais c'est négociable

Oui, le projet proposé est en résidence neuve , et au final grâce à ton explication, ça me choque beaucoup moins.

 

[Tuyo]

Bonjour à tous,

Comme convenu je reviens vers vous car mon projet d'investissement avance !
Je me lance sur l'achat d'un logement T1 (PMR) sur le secteur de Montpellier dans une résidence étudiante (cadre fiscal LMNP). Le projet doit être opérationnel pour la rentrée de septembre 2023.

Il nous reste le montage financier à valider.

Merci pour tous vos conseils suite à mes différentes questions !

 

[Tuyo]

Bonjour à tous,

Petite MAJ de ce fil, avec l'obtention du financement pour cet investissement immobilier LMNP résidence de service : 1,09 % sur 20 ans.

Bonne fin de dimanche !

 

[moietmoi]

1,09 % sur 20 ans.

là, tu vas faire des jaloux....bravo!

 

[Tuyo]

là, tu vas faire des jaloux....bravo!

Merci ! Par contre pas de financement à 110 % mais à 100 %. C'est déjà pas mal.