Avis achat locatif vacancier

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Bonsoir

je viens vers vous car j'ai une opportunité mais les avis diverges dans mon entourage

j'ai vu un studio 20m² dans une station de la cote d'azur réputée classe

il est refait à neuf (j'y ai meme dormi en tant que client) il est affiché 135 000€ alors oui le m² est cher ca je le sais le probleme n'est pas la pour la station c'est pas cher
très bien placé, bon produit de qualité vendu meublé, ruelle calme à 25m du ports pour les resto nickel en somme (un bien identique a tout refaire est en vente à 130 000€)

j'ai en poche 75 000€ en raclant les fonds de tiroir
j'ai 28ans,vis chez mes parents car pour le moment ca serait con vu ma situation d'emmenager pour pas grd chose de plus

mon revenu net sur 2009 est 21 000€

ce bien doit pouvoir se louer environ une 80-100aine de nuit par an soit environ 9000€ de revenus locatifs

donc déjà le truc c'est que je passe juste niveau taux d'endettement sur 15ans à environ 580€ de remboursement de crédit/mois

deuxiemement :

d'ici 18-24mois environ je devrais prendre mon chez moi (une fois que ma copine aura fini ses études et trouvé un taf) vu les études elle gagnera grd minimum 1500 net par mois mais ca devrait plutot etre 2500€
ayant le studio a rembourser j'ai peur d'etre un peu coincé

quel est votre avis? je me lance ou pas?

merci

 

[jerome_iade]

Bonjour
un peu beaucoup (trop) d'inconnues dans ton équation à mon goût :
- location "saisonnière"
- 80 à 100 nuits par an pour 9000 euro, soit 90 euro la nuit..., d'où vient cette estimation et comment a t'-elle été calculée
- quels seront tes possibilités en cas de non occupation et donc en dessous des 9000 euro par an, puisque tu nous dis que tu racles les fonds de poches...
- ton avenir d'ici à deux ans et le salaire de ton amie (qui ne le sera peut être plus ... qui sait, je ne te le souhaite évidemment pas...)

bref un pannel d'inconnues un peu trop important à mon goût

6750 euro le m².... très cher quelquesoit la station balnéaire avec autant d'incertitude

Pourquoi ne pas garder tes fonds actuels pour l'acquisition de ta résidence principale apparemment prévue dans deux ans
Que feras tu alors dans deux ans en ayant raclé le fond de tes poches pour cet investissement incertain ?
Parce que la banque verra dans ton investissement locatif saisonnier tous les problèmes que j'ai cité précédemment.
Et les banquiers aiment avant tout les liquidités, que tu puisses leur prouver ta capacité d'épargne et donc à plus grande échéance ta capacité de remboursement du prêt qu'ils t'auront accordé.

Je fais parti de ces gens qui "construisent" leur patrimoine par la pierre angulaire qu'est la résidence principale.

Réfléchis à tout çà à mon sens

Cordialement

 

[jerome_iade]

Concernant le prix de la nuit dans ce studio meublé, voici un exemple de prix actuel que tu peux trouver sur des sites de voyage dégriffé, que j'utilise très régulièrement : hotel 4* à nice (Hotel M.....A) dégriffé à 57 euro par personne et par nuit

 

[bre]

mon amie ne le sera ptet plus, et dans 2 ans ou je serai... franchement si on se projete pas je ne vois pas comment faire

je peux tres bien etre seul gagner 5000 et si je pars dans ton idee me dire : autant dans 2 ans j'ai perdu mon boulot et serai au chomage dans ce cas la on ne fait rien

niveau parametre que tu juge non mesurable : tu trouve qu'aujourd'hui tu serai plus serein de louer un appart au mois ? moi l'argent rentrera avant de mettre le pied dans l'appart donc aucun impaye, les soucis idem, ils vont pas s'amuser à repeindre l'appartement à leur facon (facon cochon) et faudra repasser derriere et raquer 5000 pour refaire toutes les peintures
De parole d'habitant : la ville est tj blindée, tous les week ends, on leur a dit "ouai mais l'hiver ca doit se calmer c'est déjà ca" que néni il n'y a que la semaine en hiver ou là ok c'est plus calme




concernant le prix du m² je suis certain dans dans la fourchette basse, idem pour le prix à la nuité, avec 2 vrai hotels dans la station qui sont pleins 1 mois à l'avance (cela fais 3 ans que je me rends 4-5 fois par an dans cette station et j'ai oublié les hôtels et privilégie mes contacts comme ce genre de chambre cela n'est pas comparable à nice en aucun point, que ce soit le cadre, la clientèle (seul pt commun : plutot aisée) la situation l'éventuelle évolution ou encore les lits disponibles dans la ville

après je veux bien une explication sur ta construction de biens que tu dis établir sur la residence principale : admettons tu gagne 3000, tu rembourse 1000 par mois , meme si tu as un apport de 30 000 comment peux tu t'amuser à reinvestir, ou tu vas trouver l'argent pour un appart si tu est déjà au plafond de ton taux d'endettement?

 

[jerome_iade]

Tu demandes un avis sur ce forum, on te donne notre avis sur ce forum.
Après chacun est libre de ces choix
Moi je me base sur mon expérience personnelle, puisque c'est celle que je connais le mieux
Et mon avis vaut ce qu'il vaut, c'est à dire pas grand chose, puisque de toute manière tu sembles être certain de ton investissement
Donc à quoi bon demander des avis.
Juste à titre informatif, j'ai moi-même 35 ans et trois investissements effectués (ma résidence principale et deux investissements locatifs)
Je tenais aussi le même discours que toi en 2002 quand j'ai investi dans ma résidence principale, en me disant comment je vais faire pour la suite
et la suite tu la connais
Des montages financiers sont toujours possibles quand ils sont bien menés pour l'investissement locatif (exemple du prêt in fine)

chacun est libre de ses investissements, seule l'expérience (d'où l'intéret de ce forum) peut être bénéfique à chacun

cordialement

 

[bre]

si j'étais certain je ne serai pas là
c'est un domaine que je maitrise peu
c'est juste que qu'il y a des données dont je suis sur (€/m², prix nuité )
d'autre moins mais surtout je ne vois pas comment on peut envisager d'investir si comme tu le disais je ne sais pas si je serai tj avec ma copine ds 2 ans, c'est ce que je voulais dire en disant qu'autant je serai au chomage et celibataire il y a tj des variables incontrolables et si on en a peur comment peut on avoir les couilles d'investir?

dans les grandes lignes comment t'es tu débrouillé? tu ne m'a pas répondu quant au taux d'endettement et le remboursement du credit de la residence principale
merci

 

[jerome_iade]

Que veux tu que je te réponde à çà
Comment je me suis débrouillé?? je travaille !
Quant au montage financier j'ai un gestionnaire qui s'en occupe très bien, que veux tu que je te dise sur le taux d'endettement ou le montage...les banques sont faites pour çà

 

[bre]

visiblement je t'embete
quand on gagne 3000, que l'on sort deja 1000 pour le credit de la residence principale j'ai du mal à comprendre pourquoi les banques accepterai de pousser le taux d'endettement, si oui alors pourquoi ne pas le faire à l'inverse un bien en location et que l'on souhaite acquérir une résidence principale, je ne vois pas trop la différence l'équation est la meme entre ce qui sortira et ce qui rentrera

 

[jerome_iade]

tu ne m'embetes pas sinon je ne serai pas là
l'équation est justement différente
la résidence principale est un "avantage" certain pour un établissement financier, car d'une part c'est le propriétaire qui l'occupe, et d'autre part c'est une valeur "sûre" dans un patrimoine
Un investissement locatif à l'inverse (qu'il soit saisonnier ou pas) est une prise de risque, à la fois pour le propriétaire et pour l'établissement financier (carence locative, dégradations, loyers impayés, j'en passe et des meilleures)
Ne pas croire que l'investissement locatif est un long fleuve tranquille.
une assurance vie en fond euro à 4% te permet des fois des nuits bien plus sereines.
L'investissement locatif peut devenir un avantage au terme du crédit car il devient alors patrimoine de la personne.
Ensuite, quant aux moyens de chacun, un autre post en parle, chacun investit avec les moyens financiers qui lui sont propres

 

[jerome_iade]

quant aux taux d'endettement, il est calculé différemment par les établissements bancaires quand il s'agit de locatif, puisque tu es sensé avoir une entrée d'argent par tes revenus locatifs.
Donc si 33% d'endettement est vrai n général pour ta résidence principale, il ne l'est plus forcément pour du locatif puisq'à la différence de ta résidence principale, lui est sensé de rapporter des revenus

 

[bre]

bon ok .. visiblement ce n'est donc pas le bon moment, dommage je le trouvais vraiment bien ce studio..

me reste plus qu'à trouver un placement pour mes 75 000€ je penchais pour une assurance vie fond euros mais c'est pas très clair avec toutes ces offres, j'ai fais pendant 1 an la tournée des promos, ca rapporte mais c'est un peu lourdo

je fouillerai les autres forum à ce sujet
merci

 

[jerome_iade]

je n'ai pas dit que ce n'était pas le bon moment !
je donne juste mon avis et ce que je ferai dans ta situation avec ce que tu as pu nous en dire...
ballade sur ce forum, lis et surtout comprend, c'est la première chose à faire
un bon investissement (financier, immobilier....) passe surtout par une bonne compréhension de la chose

n'hésite pas à demander des avis des conseils, les gens ici ont généralement des expériences heureuses ou malheureuses, mais des expériences, et çà cà vaut tous les discours du monde

 

[bre]

je comprends mais c'est difficile de nos jour car tout le monde est interessé..

si je demande l'avis d'une agence immo j'ai un peu peur que si c'est en fait un bon plan ils me le piquent

j'ai demandé à mon beau frere banquier, lui bloque sur le prix/m² ce que je ne comprends pas (je prefere mettre 135k€ qui rapportent environ 9000 par an qu'un investissement a 100k€qui rapporterai 6000)

ca me plait pas d'avoir tout cet argent qui dort et je revais d'avoir un petit truc dans cette ville je pensais que c'était le moment mais subsistait le pb de la residence principale dans 2 ans que je ne veux pas negliger

merci pour tes reponses

 

[jerome_iade]

Je comprend ton problème
l'investissement est très ancré dans les rêves des francais (résidence principal ou multipropriétés). Pour autant tout le monde ne peut pas forcément se le permettre ou alors à plus ou moins longue échéance
(moi je rêve de rouler en ferrari mais j'attendrais ma retraite pour me l'offrir )

Et la règle d'or est de ne jamais se précipiter, bien réfléchir et penser son projet

Bon courage

 

[babas]

si je peux me permettre, 135k€ plus frais de notaire et frais de banque, on est pas loin des 150k€, donc renta brute 9k€/150k€, soit 6%...sans compter une taxe foncière et des frais de copro énormes si c'est une station top apparemment, un turn over de fou donc beaucoup de frais de remise en état ou changement de mobilier, plus des frais de gestion car impossible de le gérer soi même....bref une renta finale nette entre 4% et 5%, vaut mieux laisser ton argent sur une AV.
et je rejoins aussi jérome, ne pas mettre tous ses oeufs dans le même panier, pourquoi pas acheter un petit studio avec un peu d'apport et une meilleure renta pour avoir une opération qui s'équilibre, mais en garder pour le jour où tu acheteras ta rp et ne pas être à ce moment là déjà trop endetté !