Arnaque courtier?

[aaxxll]

C'est vous qui faites une demande de prêt envers votre banque plutôt que l'inverse

Je reprécise pour ceux qui, avec raison, pensent que je massacre le français que c'est n'est pas ma langue maternelle. Mes excuses pour les erreurs.

 

[marine3113]

@aaxxll Faut aller dormir là.

 

[Plumaaw]

Je reprécise pour ceux qui, avec raison, pensent que je massacre le français que c'est n'est pas ma langue maternelle. Mes excuses pour les erreurs.

J'avais oublié, mes excuses !

 

[kaziklu]

il y a 48 ans j'avais des cours de morpho-psychologie qui m'étaient donnés par un professeur de psycho dans le cadre de mes études.....
Bien utiles et toujours mis en pratiques lors de mes entretiens

Et bien vous avez de la chance.
Pendant des années on m'a sorti la méthode DISC à toutes les sauces...
Depuis quelques temps j'ai été formé à des outils bien plus utiles comme la carte d'influence et d'autres qui permettent la création de valeur par convergence d'intérêt.
Et c'est tout à fait applicable aux crédits : je veux quoi? La banque veut quoi? Nos champs de contraintes et d'influence respectifs. On match comment?

 

[aaxxll]

Re-bonjour à vous.
Nous venons d'avoir une proposition d'une autre banque à un taux nominal 3.65%. Il y a 2 aspects sur lequel j'aurais besoin de votre avis:

1. Garantie
La garantie proposée est une "Hypothèque légale spéciale préteur de deniers" qui est moins chère que la caution crédit logement proposé par notre banque d'environ 2000€ (1700€ vs 3600€). J'ai envoyé un mail a notre notaire pour avoir une estimation des frais de main levée en cas de revente avant remboursement de crédit.

Est-ce que de manière générale c'est plus intéressant d'avoir une garantie crédit logement? Est-ce qu'il y a d'autres point à regarder entre caution crédit logement et ce type d'hypothèque ou c'est juste une question de cout total (la quelle est moins chère)?

Aussi, juste pour ma culture générale: cette garantie est proposé car nous n'avons pas la nationalité française (c'est ce que le conseiller nous a dit) sinon nous aurions eu une caution encore moins chère (je ne sais plus le nom, mais c'est pas crédit logement). Car apparemment nous présentons un risque plus élevé de quitter la France et ne plus payer Est-ce que la nationalité est un critère pour choisir le type de garantie?

2. Assurance emprunteur
L'assurance proposée est d'un montant d'environ 10k€ sur la durée du prêt vs environ 15k€ chez notre banque pour une quotité identique 50%-50%. La mensualité de cette assurance varie entre 29€ au début, arrive à 41€ vers la 192eme mensualité et redescend en suite.

Vu que le prix est plus bas j'essaye de comprendre pourquoi.

les 2 assurances couvrent Deces, PTIA, ITT et IPT/IPP...les seuls différences que je vois c'est la condition d'hospitalisation pour la prise en charge de ITT pour des affections dorsales ou psychiatriques...Et c'est l'assurance moins chère qui ne demande pas d'hospitalisation...
Sinon, j'avoue que j'ai du mal a tout comprendre dans ces fiches d'information relatives à l'AE...

Que est-ce que on doit comparer entre 2 assurances emprunteur?


N'hesitez pas de me dire si je devrais ouvrir des nouveaux sujets ou si je devrais aller poser mes questions ailleurs. J'ai regardé vite fait sur le forum via la barre de recherche mais je n'arrive pas a retrouver des sujets similaires

 

[Aristide]

Bonjour,

La garantie proposée est une "Hypothèque légale spéciale préteur de deniers" qui est moins chère que la caution crédit logement proposé par notre banque d'environ 2000€ (1700€ vs 3600€). J'ai envoyé un mail a notre notaire pour avoir une estimation des frais de main levée en cas de revente avant remboursement de crédit.

Est-ce que de manière générale c'est plus intéressant d'avoir une garantie crédit logement? Est-ce qu'il y a d'autres point à regarder entre caution crédit logement et ce type d'hypothèque ou c'est juste une question de cout total (la quelle est moins chère)?

Déjà il faudrait connaître le plan de financement exact.

En effet, une "Hypothèque légale spéciale préteur de deniers (PPD)" ne peut être inscrite qu'à hauteur du prix d'acquisition du bien hors frais quels qu'ils soient.

Dès lors si des travaux sont prévus et/ou si des frais (agence/acte notarié/courtage/dossier/garantie/parts sociales) ne peuvent être intégralement financés par un apport personnel suffisant le supplément de crédit nécessaire ne pourra qu'être garanti que par une hypothèque conventionnelle complémentaire.

Le coût de ces garanties réelles immobilière en sera significativement accru du fait :
+ Acte plus long/complexe
+ Hypothèque assortie "d'accessoires" = le montant réellement garanti est majoré d'un pourcentage (linéaire ou par paliers) qui dépend de chaque banque; souvent c'est "plus 20% linéaire".
+ Contrairement au "PPD" qui est exonéré de la taxe de publicité foncière de 0,715% l'hypothèque (+ accessoires) ne l'est pas.

En ce qui concerne la caution de Crédit logement le coût dépend du barème utilisé :
+ Barème classique si les emprunteurs ont plus de 37 ans (paiement immédiat du dépôt de garantie + commission de caution)
+ Si au moins l'un d'entre eux a moins de 37 ans le barème "Initio" peut être choisi.
Il revient plus cher que le "classique" mais présente l'avantage de reporter le paiement de la commission de caution en fin de prêt.

Et pour le calcul du coût réel de la caution Crédit Logement il faut tenir compte du fait qu'en fin de prêt, suivant les défaillances enregistrée dans la même génération de crédit que la vôtre (= le trimestre) environ 70% de votre dépôt de garantie vous sera restitué.

Si vous avez pu opter pour le barème "Initio" ce serait don environ 70% de votre dépôt de garantie mois la commission de caution due

Aussi, juste pour ma culture générale: cette garantie est proposé car nous n'avons pas la nationalité française (c'est ce que le conseiller nous a dit) sinon nous aurions eu une caution encore moins chère (je ne sais plus le nom, mais c'est pas crédit logement). Car apparemment nous présentons un risque plus élevé de quitter la France et ne plus payer Est-ce que la nationalité est un critère pour choisir le type de garantie?

???
Quelle banque ?
Quelle société de cation ?

2. Assurance emprunteur
L'assurance proposée est d'un montant d'environ 10k€ sur la durée du prêt vs environ 15k€ chez notre banque pour une quotité identique 50%-50%. La mensualité de cette assurance varie entre 29€ au début, arrive à 41€ vers la 192eme mensualité et redescend en suite.

Vu que le prix est plus bas j'essaye de comprendre pourquoi.

Que est-ce que on doit comparer entre 2 assurances emprunteur?

A toutes fins utiles

Assurance Décès – Invalidité : Bon à savoir (1ère partie ) - Blog
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Assurance Décès – Invalidité : Bon à savoir (2è partie = Ajout Assurance Déléguée) - Blog
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Assurance Décès-Invalidité - Comparaisons de vingt techniques différentes de calcul des primes
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...entes-de-calcul-des-primes.39494/#post-367577

Cdt

 

[aaxxll]

Bonjour,

Déjà il faudrait connaître le plan de financement exact.

Je reviens avec des details si besoin mais les grandes lignes sont:

• valeur du bien (ancien, pas de travaux): 299000€
• frais de notaire: 22800€
• apport: entre 33000€ et 38000€
• durée: 25ans (car nous ciblons une mensualité aux alentours de 1500€)
• revenus net avant impôts/mois: ~6700€
• pas d'enfants, pas de charges, pas de prêts en cours, pas d'eligibilité PTZ

En effet, une "Hypothèque légale spéciale préteur de deniers (PPD)" ne peut être inscrite qu'à hauteur du prix d'acquisition du bien hors frais quels qu'ils soient.

Dès lors si des travaux sont prévus et/ou si des frais (agence/acte notarié/courtage/dossier/garantie/parts sociales) ne peuvent être intégralement financés par un apport personnel suffisant le supplément de crédit nécessaire ne pourra qu'être garanti que par une hypothèque conventionnelle complémentaire.

Le coût de ces garanties réelles immobilière en sera significativement accru du fait :
+ Acte plus long/complexe
+ Hypothèque assortie "d'accessoires" = le montant réellement garanti est majoré d'un pourcentage (linéaire ou par paliers) qui dépend de chaque banque; souvent c'est "plus 20% linéaire".
+ Contrairement au "PPD" qui est exonéré de la taxe de publicité foncière de 0,715% l'hypothèque (+ accessoires) ne l'est pas.

En ce qui concerne la caution de Crédit logement le coût dépend du barème utilisé :
+ Barème classique si les emprunteurs ont plus de 37 ans (paiement immédiat du dépôt de garantie + commission de caution)
+ Si au moins l'un d'entre eux a moins de 37 ans le barème "Initio" peut être choisi.
Il revient plus cher que le "classique" mais présente l'avantage de reporter le paiement de la commission de caution en fin de prêt.

Et pour le calcul du coût réel de la caution Crédit Logement il faut tenir compte du fait qu'en fin de prêt, suivant les défaillances enregistrée dans la même génération de crédit que la vôtre (= le trimestre) environ 70% de votre dépôt de garantie vous sera restitué.

Si vous avez pu opter pour le barème "Initio" ce serait don environ 70% de votre dépôt de garantie mois la commission de caution due

Effectivement notre banque nous propose Credit Logement Initio

???
Quelle banque ?
Quelle société de cation ?

La banque c'est credit mutuel. Comme je l'ai dit je ne me souviens plus le nom, mais ça doit être leur société de caution... Apres une recherche rapide sur google: la CMH.

A toutes fins utiles


Cdt

Je vous remercie pour les liens. Je vais les étudier ce soir.

 

[slybaots]

Des nouvelles?

 

[aaxxll]

Des nouvelles?

Bonjour, pas encore. Je vous tiendrai au courant bien sur

 

[aaxxll]

Bonjour,
Je reviens avec la fin de mon histoire, qui a eu lieu déjà il y a quelques semaines, mais j'ai pas eu le temps de revenir vers vous.

Voici le déroulement des faits:

Nous avons fini par choisir une autre banque que celle proposé par le courtier.
Le courtier m'a envoyé une facture pour les frais de conseil personnalisé.
J'ai fait un courrier AR au courtier pour contester la facture. Un autre courtier à la maison mère, Meilleur Taux... car il s'agissait d'une agence franchisé....

En même temps j'ai rejoint UFC Que Choisir de mon département. Ils ont aussi fait un courrier pour demander de justifier cette facture.
La réponse du courtier: on annule la facture. Bien sur avec plein de pipeau: le travail à été fait, mais la satisfaction des clients est plus importante etc etc.

Donc "happy ending" pour moi, mais vu le stress par le quel je suis passé je me demande si je ne devrais quand même ecrire à la DDPP, ACPR, DGCCRF et HCSF pour les informer des pratiques de ce courtier... Que est-ce que vous en pensez?

Finalement, merci à tous ceux présents sur ce forum pour vos réponses, questions, support et conseil. Spécialement à @Aristide!

Bonne journée.

 

[niklos]

Merci pour le retour. Surtout que c'est cool de voir que les courtiers ont bel et bien tord malgré ce qu'ils disent et qui peut faire peur. Je ne serai pas à l'aise dans votre cas.
De mon point de vu, il faut que ces pratiques cessent et, par conséquent, envoyer un courrier à la DGCCRF me semble des plus opportun (les autres, je les connais pas, mais si ça vous semble aussi pertinent n'hésitez pas !)

 

[Aristide]

Bonjour,

Donc "happy ending" pour moi, mais vu le stress par le quel je suis passé je me demande si je ne devrais quand même ecrire à la DDPP, ACPR, DGCCRF et HCSF pour les informer des pratiques de ce courtier... Que est-ce que vous en pensez?

D'abord bien content pour vous de cette heureuse issue.

Mais, OUI, bien entendu qu'il faut alerter les administrations concerénes car si vous n'aviez pas résisté c'est 1.500€ que vous auriez payés.
s'ils étaient vraiement dus ce courtier aurait sans problème pu argumenter/justifier leur facturation (notamment à UFC Que Choisir ?) et poursuivre l'exigence de leur paiement.

Ceci dénote d'un état d'esprit exécrable qui joue sur le rapport de force défavorable du pariculier face à un pofessionnel et cela semble inacceptable.

Cdt

 

[Axiles]

Super nouvelle et confirmation que les courtiers savent très bien qu’ils marchent sur des œufs avec ces pratiques très limite.

Il faut signaler cela aux autorités compétentes, pour éviter qu’il n’y ait plus de victimes, en particulier chez ceux qui n’ont pas les moyens de savoir que ce sont des pratiques qui confinent à la fraude.

 

[baboune]

d'après des sources fiables (je pense) un article devrait sortir début septembre sur ce sujet dans le mensuel de septembre de l'UFC que choisir.
Cdt

 

[Nin_17]

d'après des sources fiables (je pense) un article devrait sortir début septembre sur ce sujet dans le mensuel de septembre de l'UFC que choisir.
Cdt

Bonjour à tous, je viens de voir cet article à l'instant qui semble parler de ce sujet sur le site de l'UFC que Choisir justement il y aura peut-être quelque chose de plus détaillé dans le mensuel

[lien réservé abonné]

 

[baboune]

article sur Capital.fr capital [lien réservé abonné]

il y a néanmoins une reconnaissance d'un abus de la part des courtiers qui facturent sans obtention du prêt

Meilleurtaux rappelle de son côté à Capital sa consigne pour l'ensemble de ses agences : "Ne jamais facturer d'honoraires de conseil en dehors de la réalisation d'un prêt". Une règle bien expliqué lors des différentes formations du réseau. Ce dernier, affirme avoir demandé à l'UFC-Que Choisir "de lui transmettre l'ensemble des cas où cette consigne n'aurait pas été respectée". Meilleurtaux promet une analyse profonde de ces dossiers et un remboursement des éventuels clients victimes de ces abus.

de toute façon, mettre en place ce système s'était ouvrir la boite de Pandore à un moment ou la totalité des courtiers est impactée par une baisse énorme de leur production.
Le syndicat des courtiers ( U.I.C) prévoit qu'un courtier sur 5 cessera son activité d'ici la fin de l'année alors que 16% d'entre eux avaient déjà cessé leur activité en 2022.

Il était donc logique que se trouvant en difficulté financière un certain nombre de courtiers soient tentés de compenser leur baisse d'activité par ce moyen.

Cdt

 

[Aristide]

Bonjour,

M'est avis que cette législation/réglementaion, une fois de plus, est mal pensée, mal rédigée.

Je pense que, d'abord, il devrait êt obligatoire que les contrats/mandats fassent l'ojbet de deux documents complètement séparés et non pas l'un à la suite de l'autre dans le même document.

Ensuite que le courtier ait l'obligation de prendre et d'analyser toutes les offres bancaires que ce soit celles qu'il obtient lui-même mais également celles de ses éventuels concurrents et - à fortiori - celles que l'emprunteur peut lui même obtenir.

Comment peut-on être un "conseiller indépendant" quand la prétendue analyse ne porte que sur les offres bancaires émanant de ses propres partenaires ???

UFC Que Chiosir fait du "bon boulot" mais, en l'occurrence il semble qu'une alerte en ce sens des parlementaires et administrations devrait être envisagée.

Cdt

 

[Axiles]

Enfin la presse s’y intéresse un tant soit peu. Quelle escroquerie. Je note grâce à UFC qu’il y a aussi une fraude a la TVA dans tout cela. Ç est purement et simplement honteux, du début à la fin. Je suis outré de voir qu’une grande enseigne comme MeilleurTaux cautionne de telles pratiques.