Après un premier achat, le deuxième est impossible ?

[roms94700]

Bonjour,

j'ai fait l'acquisition il y a trois ans d'un appartement de 50m², 2 pièces. Aujourd'hui, je vais voir mon banquier avec mon épouse (nous venons de nous marier), avec qui nous aimerions agrandir la famille et donc aurions besoin d'une pièce en plus.

J'ai été très surpris qu'alors même que mon appartement a pris 20000€ de valeur pendant ce temps, mon "capital" ayant été augmenté de 20.000, mon apport la première fois ayant été de 60.000€, eh bien je ne peux même pas acheter un bien au même prix que ce que je vendrais celui-ci.

Pour les raisons suivantes :
- le crédit que me propose le CDN n'est pas le prêt relai mais l'autre, qui semble plus adapté mais est limité à 20 ans de crédit maximum (je suis actuellement endetté jusqu'en 2023, soit 13 ans en tout)
- les frais de notaire
- ils ne prennent en compte "que" 80% de la valeur du bien (ce que je comprends), mais le reste ne vaut rien du coup à leurs yeux puisque le bien n'est pas vendu

Du coup, je suis embêté, je me demande ce que je dois faire car si c'était ma première acquisition ça irait beaucoup mieux.

Si je vends mon appartement aujourd'hui, que je rembourse mon PTZ (14.400) et le reste de mon prêt immo (102.000), il me reste 98.000 dans ma poche. J'aurais besoin de 290 à 300.000€ si je voulais faire l'acquisition du bien escompté, avec 3500€ nets + primes (à 75% mon salaire)

Je me demande s'il ne vaut pas mieux vendre, puis devenir locataire pendant 2 ans pour reprendre ensuite un crédit + PTZ avec un apport de 100K++

Qu'en pensez-vous ?

Merci de vos conseils

Roms

 

[GoodbyLenine]

Vous découvrez qu'acheter pour revendre après 3 ans seulement, même avec une (petite) plus-value, n'est pas financièrement intéressant, comparé à rester locataire (surtout à cause des frais associés à l'achat).

Ca me semble une évidence, et je n'ai jamais acheté de RP sans penser y habiter au moins 10 ans.

 

[roms94700]

Vous découvrez qu'acheter pour revendre après 3 ans seulement, même avec une (petite) plus-value, n'est pas financièrement intéressant, comparé à rester locataire (surtout à cause des frais associés à l'achat).

Ca me semble une évidence, et je n'ai jamais acheté de RP sans penser y habiter au moins 10 ans.

non, j'ai fait mes calculs et c'était rentable financièrement au bout de 18 mois ; ça l'a été ; j'ai largement augmenté mon capital (+ 50K en 3 ans) au lieu de les verser en frais de location, ce n'est donc pas une mauvaise affaire.

Dans tous les cas, mon regret serait qu'il n'y ait pas d'offre adaptée pour ce cas de figure, pas d'avoir acheté. J'aurais dû payer au bas mot 36K au propriétaire dans le même temps au lieu de capitaliser..

C'est par contre pour les raisons que vous citez que je me dis qu'il faut acheter la prochaine avec suffisamment de moyens pour y habiter 10 ans au moins (avec 3 ou 4 chambres cette fois donc) et qu'en attendant, n'ayant pas les moyens, il serait plus sage de louer.

 

[Guillaume44]

Regarde du coté des biens atypiques, pour ma part je ne pensais pas pouvoir acheter avant un bon moment et finalement ça va bien le faire, il y a toujours moyen de trouver des biens en dehors du prix du marché. Donc patience, en optimisant bien ton appartement tu dois pouvoir y vivre encore un petit moment (jusqu'au 1 ans de ton futur enfant c'est jouable dans un appart bien optimisé). Après tu fais correctement ton étude financière, un petit bilan de tes charges compressibles, tu "tesorise" au maximum et tu sautes sur le bien qui pourrait correspondre a ton besoin.

 

[Aristide]

Bonjour,

- le crédit que me propose le CDN n'est pas le prêt relai mais l'autre, qui semble plus adapté mais est limité à 20 ans de crédit maximum (je suis actuellement endetté jusqu'en 2023, soit 13 ans en tout)
- les frais de notaire
- ils ne prennent en compte "que" 80% de la valeur du bien (ce que je comprends), mais le reste ne vaut rien du coup à leurs yeux puisque le bien n'est pas vendu

Du coup, je suis embêté, je me demande ce que je dois faire car si c'était ma première acquisition ça irait beaucoup mieux.

Certains Etablissements proposent des montages adaptés à votre situation.

Bien que chaque banque ait sa méthode de calcul et également son pourcentage de réfaction sur la valeur vénale estimée du bien à vendre il y a association de deux crédits :

+ Un prêt relais en différé total (franchise d'intérêts - seules les primes d'asurances sont payées)
+ Un prêt à moyen/long terme qui peut reprendre le solde restant dû sur le crédit du logement à vendre.

La marge de sécurité prise par la banque sur le prêt relais étant supposée permettre un boni en trésorerie au moment de la vente, ce boni peut être employé au remboursement anticipé partiel (avec ou sans indemnité de remboursement anticipé) du prêt à moyen/long terme de ce montage.

Il est possible de conserver la même durée avec réduction des mensualités ou de conserver la même échéance avec réduction de durée.

Ce sujet a déjà été traité plusieurs fois sur ce forum; une recherche sur "Prêt relais" ou "Crédit relais" ou encore "Crédit achat revente" devrait vous permettre d'avoir plus de détails sur ces possibilités.

Cdt