Apport personnel ou prêt ?

[david.carradine]

Bonjour, je vous explique en résumé la situation.
Voilà, ma compagne et moi avons signé un compromis pour l'achat d'un bien à 200 000 euros.
Pour financer cet achat, nous avons un ami qui nous prête de l'argent, à savoir 75 000 euros, que nous lui rembourserons à hauteur de 500 euros par mois, ce qui fait une durée de 12,5 ans, sans intérêt. Acte établi chez un notaire pour éviter tout malentendu.
Le reste doit donc être financé par la banque (environ 140 000 euros).
Ma question est la suivante : est-il possible et surtout légal de déclarer à la banque que ces 75 000 euros ne sont qu'un apport personnel, donc sans parler des remboursements de 500 euros par mois ?
Car pour l'instant j'ai constaté sur 2 simulations chez des banques :
- En déclarant que c'est un prêt dit familial : 4,2% avec un taux d'endettement d'environ 37%
- En déclarant que c'est un apport personnel : 4,05 avec un taux d'endettement d'environ 25%
Une sacré différence tout de même !
Ne pas parler des remboursements ne rend pas le prêt caduque si la banque s'en aperçoit ? A t-elle moyen de le contrôler ? Et surtout est ce vraiment judicieux ?
Merci de vos réponses et bonne journée.

 

[Aristide]

Bonjour,
Ce sujet a déjà été abordé très récemment sur le forum.
Je vous suggère da faire une recherche; vous aurez tous les arguments..........qui vous déconseilleront de mentir (même par omission) à votre banque.

Cordialement,

 

[david.carradine]

Bonjour,
Merci pour votre réponse rapide, malgré mes recherches je ne trouve pas de sujet répondant à mes questions. Pouvez vous m'indiquer le titre de la discussion traitant ce sujet ?
Merci

 

[david.carradine]

Quelqu'un peut m'aider ? Soit en répondant à mes questions, soit en m'indiquant de quel topic il s'agit si ce sujet a bien été traité ? Merci

 

[Vanille95]

Bonsoir,

Vous vous en doutez, il n’est jamais légal de faire de fausses déclarations.

Quand Aristide disait que ce sujet est régulièrement abordé sur le forum… Il ne se passe pas une semaine sans qu’un intervenant se propose de cacher à sa banque des éléments concernant sa situation.

La dernière discussion est là https://www.moneyvox.fr/forums/fil/probleme-de-chomage-en-meme-temps-que-signature-dun-pret.12067/

Qu’il s’agisse d’une modification de la situation (familiale ou professionnelle) de l’emprunteur, de ses charges, de ses ressources… ou de n’importe quoi d’autre, faire de fausses déclarations (une fois à l’acceptation de l’offre de prêt, une autre fois lors de la signature chez le notaire) comporte nécessairement des risques… que nous vous déconseillons de prendre.

La banque, comme bien d’autres organismes, dispose de moyens d’investigations qu’il est parfois difficile d’imaginer quand on n’est pas à l’intérieur.

Souvent, en croyant gagner 3 francs 6 sous aujourd'hui, on s'expose à devoir payer très cher demain.

Cordialement.

 

[david.carradine]

Merci beaucoup pour votre réponse rapide Vanille95

 

[RougeSang]

Une question en passant : quel est l'intérêt de cet ami de vous faire cadeau des intérêts ?

 

[david.carradine]

Et bien aucun : c'est un ami, un vrai ^^

 

[Vanille95]

Une question en passant : quel est l'intérêt de cet ami de vous faire cadeau des intérêts ?

Probablement parce que c'est un ami... et qu'il ne souhaite pas payer des impôts sur les intérêts qu'il percevrait. Heureusement que la générosité / solidarité n'est pas (encore) interdite.

 

[RougeSang]

Je comprends, mais c'est comme si il vous faisait un gros chèque, vu qu'il fait une croix sur les revenus de ce capital !

 

[IMEI]

Je vais aller contre le courant.
Mon point de vue : les banques sont des concentrés de clichés et préjugés. Les banques sont bêtes.
S'en remettre à elle, avec les informations à fournir, ne sert à rien.
Il faut utiliser la banque pour atteindre ses objectifs, et non pas se sacrifier pour que la banques atteigne SES objectifs.
Vous connaissez les règles du jeu, protégez votre intérêt, tout en restant responsable, calculé et averti.

 

[Buffeto]

Et bien aucun : c'est un ami, un vrai ^^

ce ne serait pas kwaî chang caine par hasard ?

 

[Anonyme]

Une question en passant : quel est l'intérêt de cet ami de vous faire cadeau des intérêts ?

Et bien aucun : c'est un ami, un vrai ^^

Si je peux me permettre, c'est une façon très spéciale de concevoir l'amitié, la vraie....

Heureusement que je n'en suis pas encore arrivé à mesurer l'amitié avec l'argent comme critère, car dans ce cas, je cours rapidement me faire psychanalyser....

Probablement parce que c'est un ami... et qu'il ne souhaite pas payer des impôts sur les intérêts qu'il percevrait. Heureusement que la générosité / solidarité n'est pas (encore) interdite.

D'un autre côté, l'impôt à payer n'est pas encore à la hauteur des intérêts perçus....

Personnellement qu'est ce que j'aimerais payer beaucoup d'impôt !!!!!!!

 

[Buffeto]

Personnellement qu'est ce que j'aimerais payer beaucoup d'impôt !!!!!!!

oui et quand on en paye beaucoup , on se pourri la vie à chercher des dispositifs pour défiscaliser .....
chienne de vie.....

 

[david.carradine]

Si je peux me permettre, c'est une façon très spéciale de concevoir l'amitié, la vraie....

Heureusement que je n'en suis pas encore arrivé à mesurer l'amitié avec l'argent comme critère, car dans ce cas, je cours rapidement me faire psychanalyser....

Belle inférence que voilà ! Qui a dit je je concevais l'amitié comme telle ???
Je répondais juste à rouge sang...

Donc remarque totalement inutile et hors de propos

D'autant plus que j'ai eu ma réponse par Vanille95, Bonne journée !

 

[amandine10]

DAVID.CAROINE

peut on savoir les mensualités.. pour 208000euros sur 25 ans je crois


et aussi si votre ami vous prete l argent 70 000euros du coup quel serait les mensualités svp , c est interessant de savoir pour nous internaute

merci


ah oui, vous parlez de taux dans l ordre de 4 % mais c est sans assurance je crois combien on vous propose par mois ? a 100 %? ou 50 %

 

[david.carradine]

Je suis en négociations avec les banques, dès que j'aurai une offre de prêt correct, je la soumettrais sur ce topic ...

 

[david.carradine]

Alors pour l'instant j'ai deux offres à vous soumettre.
Toujours dans les mêmes conditions que mon premier post, à savoir le prêt de mon ami de 75 000 euros sur 12,5 ans, avec remboursement de 500 euros/mois, et environ 140 000 à emprunter à la banque sur 25 ans pour mon bien à 200k.

La première du CA qui me propose un taux nominal à 4,25% et un TEG de 4,66%, assurance 100% pour nous 2 : mensualités de 815 euros
(Je retourne chez eux cet après midi faire jouer le concurrence)
Sans garantie
IRA gratuits jusqu'à 30 % mensualités
Coût total du crédit : 96 560

Le deuxième du LCL qui propose un taux à 3,85% MAIS un TEG de 4,78%, assurance 100% pour nous 2 : mensualités de 794 euros
Garantie de 1262 euros
Pas d'IRA sauf rachat du crédit
Coût total du crédit :99 283

 

[amandine10]

euh vous avez u pret a taux zero ? je men souviens plus si vous y avez droit ?

aussi le taux a un peu pllus de 4 % avec le Ca est assurance comprise ?

 

[mon_patrimoine]

Bonjour,

Mon conseil : ne faites pas cette opération, qui plus est sous ce montage (prêt d'un ami + prêt de la banque)

Vous pouvez tout à fait déclarer cette somme comme un apport mais cacher la mensualité de remboursement est un risque d'endettement et juridiquement, une fausse déclaration donc fraude
D'autre part, le prêt de votre ami doit obligatoirement être déclaré et officialiser pour vous éviter tout problème envers le fisc.

Au mieux, faites le projet en indivision ou SCI avec votre ami.

Au pire, faites une opération adaptée à votre profil financier mais ne vous surendettez pas sur 25 ans juste pour défiscaliser au plus fort, il a des moyens pour défiscaliser bien en finançant moins un projet immobilier.

800€ + 500€ = 1300€ de mensualités
Loyers escomptés : 800€? (base 4% brut)
- charges - gestion - entretien (et potentiellement mise aux normes du bien)
- intérêts intercalaires si le cas
- taxes (probablement en augmentation) - CSG / CRDS

Evaluez bien les risques réels de ce mode de financement et les frais de votre projet;
Anticipez aussi dès la 10ème année la fin de l'avantage fiscal soit, sur 200.000€, 5.500€ de plus à verser (minorés de l'augmentation des loyers mais à majorer sur la fiscalité produite par votre bien !!!)

D'autant que si un ami vous prête un apport, j'en déduis que vous n'en avez pas suffisamment vous-même.

Pour vous répondre en profondeur, il faut plus d'élément mais ma première réaction est : abandonnez ce projet et faites quelque chose de plus adapté et pertinent. Max 150K€ ou 100/120K€ sur 20 ans avec des objectifs définis à 10 ans voire au delà

A votre disposition