appel de fonds, différé & intérêt intercalaire

[dsea]

Bonjour,

nous 2 avons un projet:
- achat maison VEFA 378k€ (prés terminé, lors que la signature d'acte de vente - date à fixer - appel de fonds = 85%, frais notaire offert = promoteur)
- apport perso 200k
- pret 1% patronal 17600 10 ans
- prêt principale 110300 € sur 12 ans , taux HA = 3.6%
- PTZ 50100€ sur 12 ans
- délégation d'assurance, cout total = environ 4K

en cours de discuter avec la banque ...

supposons que les appels de fonds sont suivants:
- 15/12/2009 : signé le contrat de réservation avec 5% (déjà fait, 5% venant de l'apport perso)
- 01/02/2010 : 85%
- 10/04/2010 : 95%
- 20/05/2010 : 100%

qq'un pourrait m'expliquer les différences entres les scénarios suivants:
1. on débloque d'abord la totalité de l'apport perso, ensuite débloquera partiel du prêt de la banque
->1.1 si on commence amortir toute de suite
dans ce cas, le remboursement sera terminé quand ?
->1.2 si on commencera amortir lors que le déblocage total (dans ce cas, on doit avoir intérêts intercalaires => plus chère?)

2. on débloque d'abord la totalité du prêt de la banque (dans ce cas, certainement, on commence amortir toute de suite) et en suite, on débloque l'apport perso (après la vérification notre dossier, banque accepterait cette façon)

entre les 3, laquelle est la mieux ? (moins chère)

je souhaite avoir votre retour le plus tôt possible
merci bien t bonne journée

dsea

 

[Aristide]

Bonjour,

A toutes fins utiles :

« Intérêts intercalaires – Différé interne – Différé externe – Amortissement immédiat –Ajustement d’intérêts normaux »
[lien réservé abonné]

cordialement,

 

[dsea]

slt
j'ai lu ton poste
si je comprends bien, finalement, la solution 1.2 et 2 ci-dessus sont les mêmes, non ?
merci bien

 

[Aristide]

si je comprends bien, finalement, la solution 1.2 et 2 ci-dessus sont les mêmes, non ?

->1.2 si on commencera amortir lors que le déblocage total (dans ce cas, on doit avoir intérêts intercalaires => plus chère?)

2. on débloque d'abord la totalité du prêt de la banque (dans ce cas, certainement, on commence amortir toute de suite) et en suite, on débloque l'apport perso (après la vérification notre dossier, banque accepterait cette façon)

Bonjour,

Dans la solution 1.2 il y aura plusieurs déblocages en fonction des appels de fonds au fur et à mesure de l'avancement des travaux.
Vous paierez alors des intérêts intercalaires et des primes d'assurance jusqu'à la dernière mis à disposition de fonds.
A ce moment toutes vos "tranches de prêts" seront regroupées (certains Etablissements appellent cette opération "consolidation") et ce n'est qu'à partir de ce moment que vous commencerez à amortir.

Dans la solution N° 2 vous proposez de débloquer la totalité du crédit.

Là il y a d'abord une question qui se pose:
Est-ce que le montant de ce crédit dépasse l'appel de fonds ?

Si la réponse est positive, oubliez cette possibilité.
D'une part la banque refusera de vous mettre à disposition plus de fonds qu'il n'en faudrait pour payer l'appel de fonds correspondant aux travaux réellement réalisés.

D'autre part, dans votre intérêt, il ne faut surtout pas verser au promoteur plus de fonds que l'avancement des travaux ne le justifie.
Avez vous pensé à ce qu'il adviendrait de vos versements au promoteur si, par malheur, celui-ci déposait le bilan alors que vous avez versé 5% + 85% = 90% alors que les travaux ne sont qu'à 70%,75%...en tout cas inférieurs à 90% ?

Par contre, dans l'hypothèse ou votre crédit serait inférieur ou égal au montant des travaux effectivement réalisés, si vous demandez un déblocage total de ce crédit, vous commencerez immédiatement à l'amortir.

Sur le strict plan du coût financier, votre intérêt serait de débloquer en priorité ce qui vous coûte le moins cher à savoir:
+ Prêt à taux zéro (PTZ)
+ Prêt patronal (si taux prêt inférieur au taux de rémunération servi sur votre apport - Attention: le taux du prêt patronal n'est pas à 1%, 1% était le taux de la collecte à l'origine du mécanisme)
+ Apport personnel (inverser avec prêt patronal si taux épargne inférieur au taux du prêt patronal)
+ Prêt complémentaire.

Mia il faut aussi raisonner en trésorerie.
Ainsi si vous débloquez le PTZ en totalité, vous allez commencer à l'amortir immédiatement.
Si votre trésorerie ne le permettait pas (si vous continuez de payer un loyer par exemple), il serait judicieux de conserver un petite partie de PTZ pour la fin des travaux. Dès lors vous ne commencerez à l'amortir qu'à ce moment là.

Cordialement,

 

[UnFuturVEFA]

Bonjour,

En VEFA également,

le CM m'a proposé de commencer l'amortissement dés le premier déblocage du prêt principal. (j'attends encore leur offre de prêt)

si je débloque 20 000€ je devrai payer le crédit sur les 20 000€ (+les assurances)

ainsi à chaque déblocage (appel de fond) ma mensualité augmente jusqu'à ma mensualité cible, et je commence l'amortis dés le premier déblocage.
donc là pas de frais intercalaires (il y aura juste l’ajustement d’intérêts normaux entre le déblocage et la prochaine échéance, si j'ai bien compris)

je pense que c'est la solution la moins couteuse, mais encore faut il pouvoir assumer le remboursement du crédit + loyer (ou un autre crédit)

pour mon cas pas de problème, je suis chez mes parents

cette solution existe bien Aristide ?

 

[Aristide]

Bonjour,

Oui, la solution existe.

Mais il y a trois techniques possibles que j'ai expliquées dans la post ci-dessous.
« Intérêts intercalaires – Différé interne – Différé externe – Amortissement immédiat –Ajustement d’intérêts normaux »
[lien réservé abonné]

Les deux 1ères donnent un coût identique mais c'est la troisième qui est la moins coûteuse.
Cependant tous les Etablissements ne savent pas la metter en application.

Cordialement,

 

[UnFuturVEFA]

Bonjour, enfin rebonjour

la conseillère m'a dit que les "25 ans" démarre dés le premier déblocage,
je ne sais pas si j'ai la solution 1,2 ou bien la 3ème.

je verrais cela dans le tableau d'amortissement ?

le gain est il important entre les solutions 1,2 et 3 ?

 

[dsea]

ac
je me suis trompé ...
ma question devrait être suivante: "la solution 1.1 et 2 ci-dessus sont les mêmes, non?"

sinon, pr solution 2:
378000 * 5% = 18900 (réservation)
378000 * 85% = 321300 (1er appel de fonds)
donc il faut débloquer lors que 1er appel de fonds = 302400€
donc, il faut débloquer la totalité de prêt (50100 + 110300) + une partie d'apport

info: 1% patronal => TEG = 2.28%
et je ne pense pas que le taux de rémunération servi sur notre apport est > à ce taux, vu la situation actuelle sur le marché)

dsl pr ce contretemps
et bien sur j'attends ton retour

 

[Aristide]

Citation dsea

ac
je me suis trompé ...
ma question devrait être suivante: "la solution 1.1 et 2 ci-dessus sont les mêmes, non?"

1. on débloque d'abord la totalité de l'apport perso, ensuite débloquera partiel du prêt de la banque
->1.1 si on commence amortir toute de suite
dans ce cas, le remboursement sera terminé quand ?


2. on débloque d'abord la totalité du prêt de la banque (dans ce cas, certainement, on commence amortir toute de suite) et en suite, on débloque l'apport perso (après la vérification notre dossier, banque accepterait cette façon)

Ben non ce n'est pas pareil :
Dans la solution 1.1 tu prévois un déblocage partiel

Alors que dans la solution 2 tu prévois un déblocage total.

Dans le premier cas l'amortissement dépendra :
+ Du montant des déblocages de fonds
+ Des dates de déblocages
+ De la technique utilisée par la banque (trois possibilités = voir mon post antérieur)

Dans le second cas ton prêt part immédiatement et pour sa totalité en amortissement.

Cordialement,

 

[Aristide]

J'ai retrouvé une simulation que j'avais faite il y a quelques années.

Le projet théorique pris pour exemple était :
=> 100.000
=> 5%
=> 180 mois

Avec
=> Un déblocage initial de 20.000
=> Un déblocage de 40.000 début du 13è mois
=> Un déblocage de 40.000 début du 25è mois.

Les techniques N° 1 et N° 2 généraient exactement le même montant d'intérêts payés soit 38.647,67
La technique N° 3 générait 32.786,54 d'intérêts.

(A l'époque c'était des francs mais peu importe l'unité monétaire)

Cordialement