kenko82 a dit:
Il faut toutefois prendre en compte l'impact de l'amortissement global de votre financement. Si nous sommes dans le cas d'un financement avec un lissage de plusieurs prêts destinés au financement immobilier, il se peut que même si vous avez eu une période d'amortissement négatif sur une période pour un prêt, le financement total était en amortissement positif de telle sorte que cet amortissement positif global rendait le lissage plus interessant que sans cet amortissement négatif.
pollux1963 a dit:
Pourquoi ne pas simplement les interdire ?
Bonjour,
L'argument avancé par kenko82 me semble ne pas tenir non pas par rapport à l'amortissement négatif en tant que tel mais du fait de sa conséquence sur la capitalisation des intérêts non conforme à l'article 1154 du code civil ainsi qu'expliqué antérieurement.
Cette pratique est ancienne; je me souviens des premières réactions de clients dans les années 1980 avec la mise place de prêts conventionnés à échéances progressives.
NB) - Qui dit Prêts Conventionnés dit agrément des Pouvoirs Publics.
A l'époque, les taux étaient de l'ordre de 10% et les échéances pouvaient progresser jusqu'à +8% par an.
Mais l'inflation était aussi de 12 - 13% voire plus, ce qui rendait plausible de telles offres les revenus des emprunteurs étant censés suivre l'évolution de l'inflation.
La chute de cette inflation a bien entendu entraîné des catastrophes.
Dès cette époque il y a eu deux attitudes chez les banques:
+ Les unes ont pratiqué l'amortissement négatif généré par la progressivité des échéances et le taux contractuel appliqué dès le départ.
+ Les autres ont introduit des paliers de taux de telles sorte que, sur la durée totale du prêt, le taux moyen contractuel soit respecté.
Cette dernière pratique avait cependant un inconvénient en cas de remboursement anticipé car, en plus des IRA habituelles, l'emprunteur devait aussi verser un indemnité compensatrice de taux moyen.
Mais, pour répondre à pollux1963, malgré ces catastrophes et réactions sucitées, la pratique n'a pas été formellement interdite.
Cependant, l'article 1154 du code civil existait déjà et il aurait donc déjà dû s'appliquer.
Comme les autres codes il est en permanence remanié/amélioré/complété, mais cet article n'a fait l'ojet d'aucune modification.
En particulier la "compensation" entre deux prêts dont kenko82 fait argument n'est pas du tout prévue ce qui, à mon sens, invalide son argument.
D'autre part, même si l'on a un montage "Prêt emboîté + prêt lisseur", et que globalement l'amortissement s'avère cependant positif avec un coût du crédit plus avantageux pour le client, le fait qu'il y ait capitalisation mensuelle (en contradiction avec le code civil) joue contre les intérêts du client.
Dit autrement, si l'on avait :
1) - Un amortissement positif sur le prêt emboîté
2) - Un amortissement négatif sur le prêt lisseur
3) - Un solde positif sur le total des amortissemnts des "1" et "2" ci-dessus
4) - En résultat un gain sur le coût du crédit pour le client
5)- Mais, aussi,
une capitalisation des seuls intérêts dus et échus depuis un an pour satisfaire à l'article 1154 du CC,
=> le gain sur le coût du crédit serait encore plus important pour l'emprunteur.
Cordialement,
