Achat résidence principale et studios attenant

[Yannou]

Bonjour à tous,

Nous sommes un couple avec un enfant et nous avons le projet d’acheter une résidence principale avec en mitoyenneté deux studios .
Nous avons déjà été propriétaire de notre résidence principale, vendu il y a moins d’un an donc pas de PTZ.
Un des deux studios est loué en meublé et l’autre en nu.
Il se pose là questions aujourd’hui du financement.
Dans l’absolu nous souhaitons déduire les frais liée au prêt de la partie locative et des autres charges.
Le bien est sur une seule parcelle cadastrale.
Les deux studios sont loués .
L’agent immobilier a transmis au notaire pour le compromis l’estimation de la valeur des deux studios et la valeur de la partie résidence principale.
Notre banque nous indique pouvoir financer un bien en mentionnant deux usage RP et locatif mais elle ne peux pas pouvoir dissocié les deux prêts car il n’y a qu’un compromis et qu’un seule numéro de cadastre et ne sait pas s’il est possible de faire un prorata du prêt pour déduire les intérêts et l’assurance du prêt pour la partie locative .

j’aurai aimé connaître vôtre point de vue sur ce sujet, si des membres ont été confronté à cette situation.
Merci d’avance.
Le but à terme est de faire du LMNP en réel, en passant par un expert comptable si cette information peux aider .

 

[hargneux]

Avez vous vu avec le notaire la possibilité de diviser les lots ?

 

[Yannou]

Non, car j’avais lu que si les deux montants apparaissaient sur le compromis c’était possible je viens d’avoir l’information de ma banque ce matin donc je n’ai pas encore posé là question au notaire.
Le problème c’est qu’il n’y a qu’un seul compteur électrique et deux sous compteur, j’ai compris via le forum que c’est toléré pour le meublé et interdit pour la location nu mais le locataire dans le studio loué vide est là depuis +7 ans et suite à l’achat il a une protection de deux ans supplémentaires car son bail se termine fin d’année .
Je me trompe peut être mais cela va sûrement bloqué une éventuelle division ? Une division peut se faire avant la vente ?
Merci

 

[Aristide]

Bonjour,

Dans l’absolu nous souhaitons déduire les frais liée au prêt de la partie locative et des autres charges.

Impossible si un seul prêt pour l'ensemble.
Seulement prorata en fonction des valeurs respectives

Le bien est sur une seule parcelle cadastrale.

Notre banque nous indique pouvoir financer un bien en mentionnant deux usage RP et locatif mais elle ne peux pas pouvoir dissocié les deux prêts car il n’y a qu’un compromis et qu’un seule numéro de cadastre

Normal

et ne sait pas s’il est possible de faire un prorata du prêt pour déduire les intérêts et l’assurance du prêt pour la partie locative .

La banque ne pourra pas le faire.
Ce serait à vous de faire les calculs de proratas au moment des déclarations IRPP.

Avez vous vu avec le notaire la possibilité de diviser les lots ?

Ce serait évidemment la meilleure solution.
Mais outre les frais liés à cette formalité il y aurait deux achats donc double frais d'actes notariés.
Puis deux dossiers de crédits donc double frais de dossier et frais de garanties plus élevés.

Cdt

 

[Yannou]

Je viens de me rendre compte que mon post est dans le sous forum PTZ, mauvais manipulation de ma part, un modérateur peut il déplacer mon sujet ? Je ne pense pas avoir la possibilité moi même , merci d’avance

 

[Yannou]

Mercis beaucoup pour les informations

Bonjour,

Impossible si un seul prêt pour l'ensemble.
Seulement prorata en fonction des valeurs respectives

C‘est à dire ?
si la RP vaut 300K€ et les deux locatifs 200K€
donc ensemble à 500k€ frais d’agence à charge vendeur donc frais de notaire sur 500k€ soit un total de 538k€ environ .
Notre apport va obligatoire être associé à l’ensemble du projet 180k€ .
reste à financer 350€.
donc prorata 60/40.
soit 140k€ pour les locatifs et 210k€ pour la RP donc 60/40 sur l’ensemble des frais ( intérêt assurance , frais de notaire etc..)c’est bien ça le prorata ?
Pensez vous qu’une autre banque peut proposer deux prêts ? même s’il y a deux fois les frais de dossier, on pourrait partir sur les 200k€ en prêt et l’apport le consacrer qu’à la RP?

merci
cdt

 

[Aristide]

soit 140k€ pour les locatifs et 210k€ pour la RP donc 60/40 sur l’ensemble des frais ( intérêt assurance , frais de notaire etc..)c’est bien ça le prorata ?

Oui.
Mais chaque année ensuite pour les charges déductibles des revenus fonciers du locatif il vous fadrait faire ces mêmes calculs de proratas et pouvoir les justifier en cas de demandes de l'administration fiscale.

Pensez vous qu’une autre banque peut proposer deux prêts ? même s’il y a deux fois les frais de dossier, on pourrait partir sur les 200k€ en prêt et l’apport le consacrer qu’à la RP?

Très peu probable si un seul lot.

Cdt

 

[moietmoi]

nous avons le projet d’acheter une résidence principale avec en mitoyenneté deux studios .

Le bien est sur une seule parcelle cadastrale.

Avez vous vu avec le notaire la possibilité de diviser les lots ?

Non, car j’avais lu que si les deux montants apparaissaient sur le compromis c’était possible je viens d’avoir l’information de ma banque ce matin donc je n’ai pas encore posé là question au notaire.

Le problème c’est qu’il n’y a qu’un seul compteur électrique

Bonjour,
tout ceci est bancale ;

une seule parcelle ne veut pas dire un seul lot,(exemple un immeuble en général est sur 1 seule parcelle mais a plusieurs lots) mais si il y a un seul lot, alors:

un seul lot; donc quels baux peut il y avoir? le précédent propriétaire a fait tout ceci de manière non conforme,et vous héritez d'un situation difficile;
Pour faire une division, il faut voir le PLU et voir les obligations du PLU , en général création de parkings;
donc dans un premier temps , je tempèrerais la vente; puis téléchargement du plu de la commune sur internet ou interrogation du notaire sur les obligations de la commune concernant une éventuelle division;(en lui demandant de vérifier l'obligation de parking)

Ou alors achat en l'état, mais cela posera la question des baux; on a tout à fait le droit de louer une partie de sa résidence principale, mais à une seul locataire, puisque la loi indique que si il y a plusieurs locataires, alors cela vaut division...on se retrouve dans la même problèmatique; en plus les co locataires seraient en meublé et nu....pas facile à faire admettre...
il faudrait donc , avant de se soucier des problèmes de prêts, règler le problème de la division; sauf si il y a plusieurs lots;

 

[Yannou]

Bonjour,
tout ceci est bancale ;

une seule parcelle ne veut pas dire un seul lot,(exemple un immeuble en général est sur 1 seule parcelle mais a plusieurs lots) mais si il y a un seul lot, alors:

un seul lot; donc quels baux peut il y avoir? le précédent propriétaire a fait tout ceci de manière non conforme,et vous héritez d'un situation difficile;
Pour faire une division, il faut voir le PLU et voir les obligations du PLU , en général création de parkings;
donc dans un premier temps , je tempèrerais la vente; puis téléchargement du plu de la commune sur internet ou interrogation du notaire sur les obligations de la commune concernant une éventuelle division;(en lui demandant de vérifier l'obligation de parking)

Ou alors achat en l'état, mais cela posera la question des baux; on a tout à fait le droit de louer une partie de sa résidence principale, mais à une seul locataire, puisque la loi indique que si il y a plusieurs locataires, alors cela vaut division...on se retrouve dans la même problèmatique; en plus les co locataires seraient en meublé et nu....pas facile à faire admettre...
il faudrait donc , avant de se soucier des problèmes de prêts, règler le problème de la division; sauf si il y a plusieurs lots;

Merci pour ses informations,
Les éléments a ma connaissance,
-Concernant les places de parkings, il y a deux places réservées sur la parcelle attenante à chaque studio stipulé sur les baux.
-Sur le cadastre, il n’y a qu´une parcelle, mais sur quels documents ou puis je trouver l’information sur les lots?
-chaque locataire reçoit sa propre taxe d’habitation, mais une seule taxe foncière

Peux ton m’éclairer sur l’indivision ?
indivision= Division de parcelle ou une parcelle avec different lot?
quand vous dites : plusieurs locataire vaut indivision, cela veut dire que c’est plus facile à officialiser ?
merci

 

[moietmoi]

-Sur le cadastre, il n’y a qu´une parcelle, mais sur quels documents ou puis je trouver l’information sur les lots?

sur l'acte de propriété. soit il y a un seul lot soit plusieurs; par exemple dans l'immeuble où j'ai du locatif, il y a une parcelle et 350 lots principaux; l'acte indique le numéro de parcelle et aussi le /les numéros de lots;

-chaque locataire reçoit sa propre taxe d’habitation, mais une seule taxe foncière

si c'est à la même adresse, normal, pour la TF, l'administration ne se fatigue pas, je suppose qu'il y a l'ensemble des 3 unités sur la même taxe foncière; c'est classique;

: plusieurs locataire vaut indivision, cela veut dire que c’est plus facile à officialiser ?

non, c'est le même travail

-Concernant les places de parkings, il y a deux places réservées sur la parcelle attenante à chaque studio stipulé sur les baux.

c'est une bonne chose, la parcelle attenant fait partie de la vente? cela simplifierais concernant une éventuelle obligation de place de parking pour une division;
mais j'y reviens, peut être est ce des noeuds au cerveau.. sur l'acte de propriété, y a t il plusieurs lots?

 

[Yannou]

Je n’ai pas eu en main l’acte de propriété, le propriétaire l’a envoyé à son notaire qui doit rédiger le compromis et prendre contact avec mon notaire.
Je vais me rapprocher de mon notaire et/ou de l’agent immobilier .
Les places de parking sont bien sur la parcelle que l’on souhaite acheter.

 

[Yannou]

Bonsoir ,
Le bien a été acquis il a un peu plus de 25 ans par les propriétaires actuels, et d’après l’agent immobilier sur l’acte de propreté les deux studios sont notifiés en dépendance .
L’agent m’indique que si il y avait différents lots les propriétaires pourraient vendre séparément .
Je n’ai pas l’intention de vendre les studios indépendamment de la RP ,
Que mon conseillez vous ?

 

[Yannou]

Bonjour,

Après renseignements pris au service de l’urbanisme, il n’y a eu aucune déclaration concernant les studios, même si il n’y a eu aucune modification sur le bâti .
C’est une maison des années 40, le propriétaire actuel a acheté cette maison, dans la partie dite studio il y a fait loger parents puis enfant et depuis une dizaine d’année il loue les deux studios .
L’urbanise nous a indiqué , qu’il faut respecter le PLU .( comme vous me l’avez indiqué place de parking etc..) et faire une déclaration auprès de la mairie.
Notre notaire n’a pas encore eu le dossier de son confrère (notaire des vendeurs qui rédigent le compromis).
D’après ce que j’ai compris le notaire devrait ou dois faire les vérifications en le compromis et les déclarations faites auprès de la mairie et des impôts , savez vous quel notaire ? Celui des vendeurs ( qui fait le projet de compromis ) ou le notaire des acheteurs ?
S’il n’y a pas eu de déclaration pour les studios ca veut dire que c’est interdit mais en de leur côté il y a une obligation de conserver les locataires suite à la vente ?
Merci de votre aide

 

[moietmoi]

Bonjour,

savez vous quel notaire ? Celui des vendeurs ( qui fait le projet de compromis ) ou le notaire des acheteurs ?

Vous avez donc envie d'acheter un bien qui correspond à votre projet double, RP et locatif, vous avez un notaire,; vous lui exposer votre projet exactement et c'est lui qui doit vous indiquer tout ce qu'il y aura à faire de règlementaire pour aboutir à votre projet; y compris la question que vous posez sur la légalité de la continuité de la location actuelle des locataires
ceci veut dire qu'il faudrait mettre comme condition suspensive dans le compromis, les conditions que la mairie et le notaire vous conseillerons, entre autre la "normalisation " de la séparation en lot;
Ainsi une fois le compromis signé, vous aurez le temps( délai à voir avec la mairie et le notaire) pour faire aboutir les démarches;
une fois les autorisations accordées, et les autres conditions suspensives réalisées(crédit...) l'acte définitif pourra se signer, et vous aurez quelque chose de propre;

 

[Yannou]

Bonjour,
On vient d’avoir le retour du notaire après examen du dossier.
Il nous a indiqué que le bien a été acquis depuis plus de 30ans par les propriétaires actuels, qu’il n’y a pas de démarche à faire car à l’époque il n’y avait pas besoin d’autorisation.
Ils nous a indiqué qu’il y aurait bien differents valeurs d’achat sur le compromis (RP et locatif)
Que la séparation en lot permets juste de pouvoir revendre les studios indépendamment de la RP.( ceux qui n’est pas notre but )
Du coup on a repris contact avec l’urbanisme de la ville et après s’être renseigné la personne nous indique qu’effectivement s’il n’y a pas de division il n’y a pas d’autorisation particulière .


J’ai pas reçu à retrouvé la loi à laquelle vous faite référence dans votre message.

Qu’en pensez-vous ?

Ou alors achat en l'état, mais cela posera la question des baux; on a tout à fait le droit de louer une partie de sa résidence principale, mais à une seul locataire, puisque la loi indique que si il y a plusieurs locataires, alors cela vaut division...on se retrouve dans la même problèmatique; en plus les co locataires seraient en meublé et nu....pas facile à faire admettre...ll faudrait donc , avant de se soucier des problèmes de prêts, règler le problème de la division; sauf si il y a plusieurs lots;

 

[Yannou]

Concernant le financement pensez-vous qu’il soit possible d’avoir deux prêt un pour la partie résidence principale et l’autre pour les locatifs ?