Achat en LNMP Besoin d'aide

[kisscool15]

Bonjour à tous,

Je vous copie un petit texte que j'ai fais car je suis perdu et j'ai peur de m'engager et de faire une erreur.

Je compte acheter un appartement de 32m² en loi LMNP à 125602€ HT soit 24618€ de TVA et donc un coût de 150220€ TTC
Je prend un crédit sur 25ans à un taux hors assurance de 720€ avec 30€ et 50€ d'assurance soit un prélèvement mensuel de 800€.
Mon conseiller VALORITY m'a dit que le loyer serait de 500€ par mois sûre avec un bailleur "REVALIS EVER".
Le bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel de 6596.68€ (soit 6252.78€ HT TVA au taux de 5.5%) (c'est marqué dans le bail commercial).
Je paye 3390€ d'impôt par an, mon conseiller me dit que j'ai droit à 3390€ d"économie d'impôt sur 9ans , impec donc.
Si je fais le calcul , les 9 1ere années on me prélève 800€ par mois et on me verse 500€ de loyer + 260€ impôt que je n'ai plus a reverser soit 800-760= 40€ a payer.
De la 10ème à la 25ème années on me prélève 800€ par mois et on me verse 500€ de loyer soit 800-500= 300€ à payer (je repaye aussi mes 260€ d'impôt par mois)
Sur 25ans je paye donc 40*120 (10ans) et 300*180 (15ans)= 4800+ 54000= 58800€
Dans un schéma que m'a fait mon conseiller les charges annuelles sont de 150€ par an pour finir a 1000€ dans 25ans. (voir feuille 1, 2, 3)

Le projet se trouve à FERNEY-VOLTAIRE résidence de tourisme LA SUISSE
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Voici l'étude que m'a fait mon conseiller VALORITY

1) Est-ce un projet d'investissement intéressant?
2) Puis-je facilement revendre en cas de problème?
3) Pourquoi les charges augmentent elles autant? Qui paye ces charges?
4) Aurais-je d'autres choses à payer?
5) La TVA de 24618€ l'état me la reverse? Quand? Par mensualité? je peux payer une partir du crédit avec?
6) Pourquoi ça semble si intéressant? Ou est l'anguille sous la roche?

J'avoue ne pas comprendre grand chose à ces feuilles.
J'ai peur de ne pas faire le bon choix.



Je vous remercie d'avance pour votre aide.

PS: J'espère que c'est bon pour les photos

 

[babas]

lisez tout simplement les posts sur recherche propriétaires de..., et vous verrez tous les dépots de bilan de gestionnaires à 2 balles qui déposent le bilan, le futur étant oléa créé il y a 3 ans par un ancien grand nom du tourisme et qui va finir par se planter aussi.
le lmnp bouvard est ce qu'il y a de plus facile à vendre par les pseudos conseillers en défisc, c'est du pain béni pour eux, je suis cgp et je n'en vends pas un seul, car c'est une future bombe à rattardement, le gestionnaire étant la clé de voute et peu seront encore présents à moyen/long terme.
partez sur un bail classique en le gérant vous même...

 

[kisscool15]

Merci Babas pour votre réponse. Je ne suis pas plus rassuré donc

 

[puystvincent]

je n ai lu que les premieres lignes de votre message, et quand je sis arrivé sur le nom du commercialisateur V...y, comment dire, une legère ire m a envahi

je ne voudrais pas médire de cette belle société qui m a vendu il y a 5 ans un superbe appart en ZRR....dont la gestion m a permis de faire d enormes progres en droit commercial, droit des faillites, droit de la conso, etc.... et j ai encore plein de choses a découvrir avec l assignaton a venir pour défaut de conseil que nous allons lui délivrer dans les prochaines semaines

je me retiens d en dire plus, lisez tous les sujets sur le ZRR et autre gestionnaires et


......FUYEZ!!!!

 

[puystvincent]

Voici l'étude que m'a fait mon conseiller VALORITY ce n est pas VOTRE conseiller, il n a rien a faire de votre interet

1) Est-ce un projet d'investissement intéressant? NON
2) Puis-je facilement revendre en cas de problème? NON
3) Pourquoi les charges augmentent elles autant? Qui paye ces charges?
4) Aurais-je d'autres choses à payer? OUI votre credit, qui ne sera plus couvert par les loyers
5) La TVA de 24618€ l'état me la reverse? Quand? Par mensualité? je peux payer une partir du crédit avec? l'etat la verse au notaire, en déduction du prix total
6) Pourquoi ça semble si intéressant? Ou est l'anguille sous la roche? le bail commercial et le gestionnaire, voila le troupeau d anguilles

J'avoue ne pas comprendre grand chose à ces feuilles.
J'ai peur de ne pas faire le bon choix.
alors ne signez rien, si vous n avez meme qu un seul doute

si j avais su avant de signer.....

 

[kenko82]

Pour le locatif mieux vaut avoir un gestionnaire sérieux et choisir un programme près de chez soi..........sinon c'est juste joli sur le papier et le risque de désillusion est important.

Question de bon sens.

 

[solemio]

Merci Babas pour votre réponse. Je ne suis pas plus rassuré donc

"pas plus"

c'est merci, j'ai compris que vous auriez du écrire

bon c'est vrai que VOTRE conseiller vous a dit et blablalbla... c'est parfois lassant.

 

[Gagarine]

Bonjour,

Le problème principal, au delà du bien et du gestionnaire, c'est que votre simulation semble erronée : où est l'assurance obligatoire (~10€/mois), et la taxe foncière (~40€/mois). Voilà qui ajoute 50€/mois soit 15k€ de plus au bout de 25 ans.
Votre effort d'épargne mensuel moyen est d'environ 250€ (58800€ + 15000€ / 12 / 25). Placé à 5% sur une AV, cela vous rapporte au bout de 25 ans 150k€. Sans vous faire mal à la tête.
Bref, devant une telle simulation, il y a de quoi avoir la puce à l'oreille.

 

[kisscool15]

Et ben, que dire, merci à tous pour vos conseils, il m'a raconté de belles phrases, le vilain , je vais de ce pas annuler mon achat.
Merci encore

 

[yannou79]

Bonjour,

Le problème principal, au delà du bien et du gestionnaire, c'est que votre simulation semble erronée : où est l'assurance obligatoire (~10€/mois), et la taxe foncière (~40€/mois). Voilà qui ajoute 50€/mois soit 15k€ de plus au bout de 25 ans.
Votre effort d'épargne mensuel moyen est d'environ 250€ (58800€ + 15000€ / 12 / 25). Placé à 5% sur une AV, cela vous rapporte au bout de 25 ans 150k€. Sans vous faire mal à la tête.
Bref, devant une telle simulation, il y a de quoi avoir la puce à l'oreille.

Loin de moi l'idée de les défendre, je suis un peu dans votre cas, on a essayer de me refiler pas mal de produit miracle consciencieusement démonter a chaque fois sur ce Forum (merci à tous au fait pour votre temps et vos infos). Mais dans la simulation, la taxe foncière est compté dans les charge, c'est pour ca que les charges augmentent brutalement apres 2 ans (exonération les 2 premières années). J'ai aucun mal a croire qu'une simulation avec renta 5,5 HT/HT en lmnp bouvard soit alléchante sur le papier et ce sans avoir besoin de vous entuber la dessus (l'arnaque étant tout simplement que tout ne se passera pas comme sur la simulation papier loin s'en faut).