Buffeto a dit:
mais quand tu achètes un bien neuf à 4500€/M2 alors que dans l'immeuble à coté l'ancien ( en bon état ) se vend 2500€/M2 il faudrait un miracle pour que ton bien acheté 4500€/M2 se vende avec PV 9 ans plus tard ....
Je vais me faire l'avocat du Diable sur cette question éternelle de comparaison défisc vs immo ancien:
Précisons d'emblée que dans l'exemple choisi par Buffeto (4500 vs 2500), c'est mort ! L'écart est trop important.
Il faudrait l'irruption d'un évènement exogène hyper attrayant pour justifier un tel écart.
Rappelons qu'on peut aussi parfaitement prendre une hypothèse raisonnable de revalorisation des prix de l'immobilier de 1% (historiquement sur 50 ans elle est en moyenne 2 fois plus haute mais évidemment ça dépend où)
A 2 % / ans les 2500€ deviennent déjà presque 3000€ en 9 ans.
Alors évidemment l'emplacement, l'emplacement et l'emplacement d'abord en immo.
La défisc doit se trouver à proximité d'un grand bassin économique comme nos grandes métropoles (Paris disons en banlieue car impossible intra-muros, Lyon, Strasbourg, Lille, Nantes, Nice, Bordeaux, Toulouse, Montpellier et Marseille, j'en ai sûrement oubliées qq autres)
Etre hyper sélectif dans les villes moyennes: même s'il y a quand même tjs des affaires à réaliser.
Comprendre que dans la défisc, on est sur un coût de construction ou d'empilement: terrain, études, réalisation, aléas, dernières normes de constructions et environnementales et 2 postes qui inflatent:
- coûts commerciaux (~15%: entendre commissions),
- et last but not least la tva: 20% tout de même
Il est quand même difficile de comparer les prix d'1 bien immo ancien (qui par définition implique une provision non négligeable de travaux de réhabilitation et de mise aux normes) et un bien neuf aux dernières normes ! ce serait un peu comme mélanger les torchons et les serviettes, je trouve.
Mais je suis d'accord: entre les 2, l'écart provient souvent des coûts commerciaux et de la tva.
L'un pourrait être amoindri, l'autre est incompressible du moins je n'y crois pas en France.
Mais ne vous y trompez pas: nombre d’investisseurs en défisc ont généré des plus-values, le plus souvent à 15 ans car revendre à 9 ans est quasi-impossible, sauf à prendre de très gros risques fiscaux (dernier bail locatif).
Vous entendez parler dans la presse, des exemples effectivement avérés et contraires, mais les zonages récents de défisc (~ 5 dernières années) sont globalement bcp + cohérents que par le passé.
Ajoutons aussi que les pouvoirs publics pourraient parfaitement revendre leur terrain un peu moins chers que le marché (s'ils veulent faire des logements intermédiaires et sociaux notamment: ils le font peu souvent car l'appât du gain ne vaut pas que pour le Privé ...)
Et je ne vous parle même pas des ententes parfois nauséabondes entre certains promoteurs et certains élus ...
Enfin, je ne défend pas la défisc immo à tout prix (c'est comme le bon et le mauvais chasseur), mais sans de tels dispositifs, bcp d'investisseurs ne se seraient pas lancés d'une part, et les afficios du crowdfunding immo - parmi lesquels je figure - n'auraient pas tjs trouvé des terrains de jeu sympas pour leur épargne d'autre part.
