Accès au crédit pour les travailleurs indépendants: la galère

[Aletnico]

Pourquoi pas... mais :
-> vos parents seront redevables d'un prêt bancaire, qu'en est-il de leur endettement actuel ?
-> quels sont leurs futurs projets ? S'ils souhaitent acheter pour eux-même par la suite, leurs banques risqueraient de tiquer,
-> ils seront associés à hauteur, admettons, de 50%. Comme la banque ne peut pas considérer vos revenus, ils seront les seuls à supporter l'échéance (du point de vue de la banque) alors qu'ils ne possèdent que la moitié du bien,
-> Pour compenser l'échéance du prêt, ils vous demanderont un loyer et seront sans doute imposés à ce sujet,
-> vous ne serez pas entièrement propriétaire de votre bien, seulement locataire. Si vous souhaitez acheter les parts par la suite, il y aura encore des frais de notaire,
-> pas de possibilités de PAS.

Ouais, pas fameux...Les parts ne peuvent-elles pas faire l'objet d'une donation ?

 

[shaitan]

Bonjour,

Sujet qui m'a interpellé car il y a des similitudes avec mon cas. Est ce que ça vous aidera, j'en doute mais je vais poster ici mon retour d'expérience pour la postérité

Je suis indépendant, et lorsque j'ai fait ma demande, je n'avais que 18 mois d'activité à présenter. En auto entrepreneur, avec un bilan sur une feuille Excel. Et les derniers relevés de compte.
Bénéfice moyen mensuel: 2000 €. (j'ai tout fait pour limiter mon CA pendant cette période afin de ne pas dépasser le plafond Auto-E).
Toutefois, j'ai pu exposer des perspectives prometteuses pour le futur de mon activité, en utilisant le mot magique de Startup, ce qui est en plus tout à fait vrai. Je pense que cela a été déterminant.

Mon épouse est en CDI dans le privé depuis 10 ans. Salaire net d'impôt (car prélevé à la source, frontalier), 1870 €.

Apport: 20 000 € au moment de présenter le dépôt, sous forme d'épargne.
Nous possédons le terrain pour la construction et achevons actuellement la viabilisation.
En réalité, nous avons investis 100 000 € mais la banque a juste noté que nous possédions le terrain.

Le dossier se complique encore par le fait que notre constructeur est étranger. Nous réalisons les fondations (cave et autres) avec une entreprise locale. Mais pour la maison elle même, pas de garanties. Pas de CCMI, Dommage ouvrage, même pas une décanale. Nous sommes conscients des risques et c'est un choix fait en toute conscience, cela ne regarde que nous.
Autrement dit, une situation vraiment pas simple.


Nous avons fait appel à un courtier après avoir consulté quelques banques directement. Hormis le fait que les conditions et taux proposés n'étaient pas extraordinaires, on exigeait que nous ayons au minimum une garantie dommage ouvrage.

Le courtier nous a dégotté une seule banque prête à nous suivre.
Cela a été assez laborieux car l'organisme de garantie ne nous a pas suivis, nous avons du prendre une hypothèque sur le terrain, heureusement que la banque restait favorable pour nous avec une hypothèque au lieu d'une garantie.
Nous avons aussi signé une renonciation à la garantie dommage ouvrage. Le contrat du constructeur étranger n'a pas été pris en compte, la dénomination de notre contrat immo est pour la banque: Construction sans contrat.
Ajoutez à cela que je suis invalide et que pour l'assurance, ça a été assez compliqué aussi.

Et donc en fin de compte, nous avons obtenu le financement et les conditions et taux sont pour moi tout ce que j'espérais.

En conclusion, ma situation était peut être meilleure que la votre mais loin d'être simple et notre projet a été à deux doigts de tomber à l'eau faute de financement.

C'est de passer par un courtier qui a permis à ce projet de ne pas rester à l'état de rêve et aussi d'avoir présenté la situation, mes perspectives futurs sous un beau jour (sans mentir pour autant), qui ont rendu possible quelque chose qui était vraiment mal barré

 

[Aletnico]

Bonjour,

Sujet qui m'a interpellé car il y a des similitudes avec mon cas. Est ce que ça vous aidera, j'en doute mais je vais poster ici mon retour d'expérience pour la postérité

Je suis indépendant, et lorsque j'ai fait ma demande, je n'avais que 18 mois d'activité à présenter. En auto entrepreneur, avec un bilan sur une feuille Excel. Et les derniers relevés de compte.
Bénéfice moyen mensuel: 2000 €. (j'ai tout fait pour limiter mon CA pendant cette période afin de ne pas dépasser le plafond Auto-E).
Toutefois, j'ai pu exposer des perspectives prometteuses pour le futur de mon activité, en utilisant le mot magique de Startup, ce qui est en plus tout à fait vrai. Je pense que cela a été déterminant.

Mon épouse est en CDI dans le privé depuis 10 ans. Salaire net d'impôt (car prélevé à la source, frontalier), 1870 €.

Apport: 20 000 € au moment de présenter le dépôt, sous forme d'épargne.
Nous possédons le terrain pour la construction et achevons actuellement la viabilisation.
En réalité, nous avons investis 100 000 € mais la banque a juste noté que nous possédions le terrain.

Le dossier se complique encore par le fait que notre constructeur est étranger. Nous réalisons les fondations (cave et autres) avec une entreprise locale. Mais pour la maison elle même, pas de garanties. Pas de CCMI, Dommage ouvrage, même pas une décanale. Nous sommes conscients des risques et c'est un choix fait en toute conscience, cela ne regarde que nous.
Autrement dit, une situation vraiment pas simple.


Nous avons fait appel à un courtier après avoir consulté quelques banques directement. Hormis le fait que les conditions et taux proposés n'étaient pas extraordinaires, on exigeait que nous ayons au minimum une garantie dommage ouvrage.

Le courtier nous a dégotté une seule banque prête à nous suivre.
Cela a été assez laborieux car l'organisme de garantie ne nous a pas suivis, nous avons du prendre une hypothèque sur le terrain, heureusement que la banque restait favorable pour nous avec une hypothèque au lieu d'une garantie.
Nous avons aussi signé une renonciation à la garantie dommage ouvrage. Le contrat du constructeur étranger n'a pas été pris en compte, la dénomination de notre contrat immo est pour la banque: Construction sans contrat.
Ajoutez à cela que je suis invalide et que pour l'assurance, ça a été assez compliqué aussi.

Et donc en fin de compte, nous avons obtenu le financement et les conditions et taux sont pour moi tout ce que j'espérais.

En conclusion, ma situation était peut être meilleure que la votre mais loin d'être simple et notre projet a été à deux doigts de tomber à l'eau faute de financement.

C'est de passer par un courtier qui a permis à ce projet de ne pas rester à l'état de rêve et aussi d'avoir présenté la situation, mes perspectives futurs sous un beau jour (sans mentir pour autant), qui ont rendu possible quelque chose qui était vraiment mal barré

Votre dossier est laaaargement plus simple que le notre puisque votre épouse est en CDI, le terme magique.

Sinon, vu sur un autre topic:

"Le point positif est que vous dépensez mensuellement votre loyer (1 050€) et vos échéances (710€) soit 1 760€, il n'y a pas de saut de charges. Si vous vivez avec ça et que vous avez pu constituer une épargne sans "incidents" sur le compte, c'est votre meilleur atout. "

Dans notre situation, il n'y a "aucun saut de charge", vu que nous en aurions moins au final en remboursant ce crédit qu'avec notre location actuelle et les frais qui vont avec. Et en plus, nous avons réussi à épargner dans notre situation actuelle (d'où notre apport), c'est pour dire ! Ca devrait donc être également "notre meilleur atout".

Ah mais non, on est tous les 2 indépendants, donc ça marche pas comme ça.

 

[shaitan]

Votre dossier est laaaargement plus simple que le notre puisque votre épouse est en CDI, le terme magique.

Le profil était meilleur, mais le dossier était complexe autant que moyen, le fait qu'une seule banque nous ait suivi le prouve.
Premier contact en Novembre 2012 et j'ai eu les fonds depuis une semaine seulement, nous sommes en Avril 2013. Ce fut on ne peut plus laborieux, donc rien de simple la dedans.

 

[Capach]

Bonjour,
C'est de passer par un courtier qui a permis à ce projet de ne pas rester à l'état de rêve et aussi d'avoir présenté la situation, mes perspectives futurs sous un beau jour (sans mentir pour autant), qui ont rendu possible quelque chose qui était vraiment mal barré

J'espère que vous lui avez offert une bouteille de champagne ! Ne serait-ce que trouver une banque acceptant de financer sans CCMI...

 

[shaitan]

J'espère que vous lui avez offert une bouteille de champagne ! Ne serait-ce que trouver une banque acceptant de financer sans CCMI...

Je vous avoue que je n'ai pas pensé au champagne mais je l'ai remercié chaleureusement. Le banquier aussi, un directeur d'agence en fait, qui a été fort efficace.
La situation ne s'étant décantée que récemment après bien des moments angoissants, j'avais la tête sous l'eau si je puis dire, d'autant que nous n'avons pas attendu le financement pour commencer les travaux.
Le projet est assimilé de fait à de l'auto construction puisqu'il n'a pas été tenu compte du contrat de construction fourni, et cela, même si je ne toucherai pas un marteau. Et donc l'absence de CCMI et autres va de pair avec toutes les auto constructions. Ce n'est donc pas si exceptionnel mais relativement rare, je vous l'accorde volontiers. Le point qui semblait le plus bloquant était l'absence d'assurance dommage ouvrage pour laquelle nous avons signé une décharge. Ce qui est remarquable aussi, à mon sens, est que je n'ai pas été pénalisé par des conditions ou un taux prohibitif au regard du marché actuel.

@Aletnico: je vous souhaite courage et succès pour votre projet, ne désespérez pas trop vite. Avez vous fait appel à un courtier ? (désolé si vous l'aviez dit et que je pose la question bêtement).

 

[Aristide]

Bonjour,

Le point qui semblait le plus bloquant était l'absence d'assurance dommage ouvrage pour laquelle nous avons signé une décharge.

Je ne vais pas être affirmatif à 100% car je n'ai pas vérifié mais je crains (mémoire) que cette dite décharge n'ait aucune valeur car la loi obligeant l'assurance dommage-ouvrage me semble être une loi d'ordre public ce qui veut dire que les parties ne peuvent pas y déroger même par convention (Loi "irréfragable" disent les juriste")

Cdt

 

[Capach]

Je n'ai pas le texte sous les yeux mais il me semble bien que la dommage ouvrage n'est pas obligatoire. Dans les faits, cela tends à cela car très très peu de banques consentent à financer un bien sans l'ADO.

 

[shaitan]

Bonjour,


Je ne vais pas être affirmatif à 100% car je n'ai pas vérifié mais je crains (mémoire) que cette dite décharge n'ait aucune valeur car la loi obligeant l'assurance dommage-ouvrage me semble être une loi d'ordre public ce qui veut dire que les parties ne peuvent pas y déroger même par convention (Loi "irréfragable" disent les juriste")

Cdt

Bonsoir,

C'est la banque qui m'a demandé cette lettre. J'en ai trouvé de nombreux modèles sur l'internet. De toute façon je me suis accompli de bonne grâce puisque j'obtenais de la sorte mon crédit. Et le projet est considéré comme de l'autoconstruction. Il est mentionné dans mon contrat d'emprunt: Construction sans contrat. Donc pas de CCMI, quelque part cette dérogation est même superflue de ce point de vue.
Maintenant, je pense que les banquiers demandent ce genre de documents après consultation de leur service juridique.
Après, si vous avez raison, la banque en question pourrait avoir des problèmes si moi j'en rencontrai un gros avec mon constructeur ?
Enfin tout se passe bien avec celui ci, tant mieux, donc cette histoire de décharge reste pour moi un détail.

 

[Capach]

Bonsoir,
Maintenant, je pense que les banquiers demandent ce genre de documents après consultation de leur service juridique.
Après, si vous avez raison, la banque en question pourrait avoir des problèmes si moi j'en rencontrai un gros avec mon constructeur ?

Vous avez déclaré de bonne foi vouloir construire sans ADO, sans CCMI. La banque était libre d'accepter ou non. Elle a édité son offre, c'est maintenant à elle d'assumer si il y a un problème.

De toutes façons, outre d'éventuels problèmes de remboursement, j'ai noté qu'elle avait pris l'hypothèque sur le terrain. En droit, la propriété du sol emporte celle du dessous... et du dessus. La banque a de toute manière une garantie "indirecte" sur votre maison.

 

[shaitan]

Vous avez déclaré de bonne foi vouloir construire sans ADO, sans CCMI. La banque était libre d'accepter ou non. Elle a édité son offre, c'est maintenant à elle d'assumer si il y a un problème.

De toutes façons, outre d'éventuels problèmes de remboursement, j'ai noté qu'elle avait pris l'hypothèque sur le terrain. En droit, la propriété du sol emporte celle du dessous... et du dessus. La banque a de toute manière une garantie "indirecte" sur votre maison.

Absolument, c'est ainsi que les choses se sont passées et le banquier n'a pas manqué de nous mettre en garde.
J'ai apprécié que l'on nous laisse assumer un risque certain, en adultes responsables.
Vous venez d'éclairer un point qui restait obscur pour moi étant donné que le terrain a une valeur nettement inférieur au montant de l'emprunt. Et de fait, le montant de l'hypothèque est très petit. La propriété du sol implique ce qui est dessus, c'est plus clair maintenant. Merci.

 

[Aristide]

Bonjour,

Je n'ai pas le texte sous les yeux mais il me semble bien que la dommage ouvrage n'est pas obligatoire. Dans les faits, cela tends à cela car très très peu de banques consentent à financer un bien sans l'ADO.

Inexact !

1) - Au plan général l'assurance dommage est bien obligatoire

L’assurance de dommages ouvrage - 13/07/2012

Le consommateur qui décide de faire réaliser des travaux de construction, devenant à cette occasion maître d’ouvrage, doit souscrire une assurance de dommages obligatoire, dite de «dommages-ouvrage », comme en dispose l’article L.242-1 du code des assurances.

Responsabilité et assurance construction : une logique de protection du consommateur
L’assurance construction a été instituée en janvier 1978 par la loi dite « loi Spinetta ».

Ce système d’assurance obligatoire est à double détente

Pourquoi s’assurer ?

En cas de non-souscription de cette assurance, non seulement l’indemnisation des éventuelles malfaçons sera plus longue à obtenir, mais en cas de revente de la maison dans le délai de dix ans suivant l’achèvement de sa construction, le maître d’ouvrage est personnellement responsable vis-à-vis du nouvel acquéreur de toutes les conséquences résultant du défaut d’assurance.

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Par contre il n'y a pas de sanction prévue pour le maître d'ouvrage qui construit pour son propre logement ou celui de sa famille.
Dans ce cas restent d'éventuels problèmes si vente dans les 10 ans.

2) - Au plan particulier de l'auto construction,

Même si l'on peut lire ici et là que dans ce cas cette assurance serait inutile car l'on ne peut envisager que l'auto constructeur, en cas de mal façons, se fasse un procès à lui même.

Mais si une vente doit intervenir dans les 10 ans il faut savoir que l'auto constructeur sans ADO prend des risques :

1) - Le notaire - s'il accepte de rédiger l'acte de vente - prévoira au minimum une clause informant les acquéreurs de cette absence.

Ces derniers auront donc un argument très fort pour négocier le prix de vente à la baisse; peut-être même que le vente ne se fera pas ?

2) - En l'absence de cette clause l'auto constructeur reste pénalement responsable envers tous les éventuels acquéreurs et sous-acquéreurs dans les 10 ans de la date d'achèvement des travaux.

3) - Et même si - avec cette clause - un acquéreur/sous acquéreur a cependant accepté la transaction le fait qu'il s'agisse bien d'un texte d'ordre public (voir ci-dessous) il est tout à fait possible qu'une action en justice contre l'auto constructeur/vendeur dans les 10 ans rende cependant ce dernier pénalement responsable.

4) - En France il existe une association nommée "Les Castors" qui vise l'entraide dans l'immobilier et est donc très au fait de tous les textes concernés (Pour info, cette association a même obtenu une dérogation permettant un dépassement du plafond normal de 3.050€ de factures de matériaux finançables en épargne-logement)

Ci-dessous, pris au hasard, ce que publie sur le net une de ses agences :

ASSURANCES POUR L’AUTO-CONSTRUCTION

A partir du moment où vous entreprenez vous-mêmes des travaux de construction ou de rénovation, vous avez des responsabilités quelle que soit la nature de votre projet. Vous devez assumer ces responsabilités et vous protéger par des assurances.
Ceci est non seulement utile, mais c’est aussi obligatoire.

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3) - En ce qui concerne la possibilité de déroger par convention

Ainsi que je le présumais cette loi est bien d'ordre public (irréfragable = les parties ne peuvent y déroger par convention).

30 Juin 2011
L'obligation d'assurances en matière de construction
Pour remédier à la détresse des maîtres d'ouvrage dont les particuliers en quête d'un logement à faire construire, le législateur a voté une loi d'ordre public dite loi « Spinetta » en date du 4 janvier 1978, codifiée dans le Code des assurances.

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Après, si vous avez raison, la banque en question pourrait avoir des problèmes si moi j'en rencontrai un gros avec mon constructeur ?

J'ai connu de nombreux cas de mal façons importantes dont deux très importantes :

+ Maison qui penche au bout d'un an = obligation de la raser
Faute d'ADO le maître d'ouvrage a eu l'énorme chance que son maître d'œuvre ait reconnu sa responsabilité; c'est sa garantie décennale qui est intervenue.

+ Très gros problème d'étanchéité avec très importante dégradations = pas d'ADO = 15 ans de procès pour que le maître d'ouvrage obtienne enfin gain de cause et soit indemnisé.

Je vous souhaite donc un chantier sans de tels problèmes et, personne ne sachant ce que réserve l'avenir, attention si vous deviez vendre cette maison dans les 10 ans.

Cdt

 

[shaitan]

Aristide: voila qui est plus clair.

Je vous souhaite donc un chantier sans de tels problèmes et, personne ne sachant ce que réserve l'avenir, attention si vous deviez vendre cette maison dans les 10 ans.

Merci. Nous espérons bien finir nos jours dans cette maison. Quand au reste, deux ans de préparations sont déjà en soi une garantie que les travaux seront conformes à nos souhaits. Il ne sagit pas d'une construction ordinaire, la maison sera même extraordinaire.Nous n'avons pas choisi la facilité, ce fut très dur à bien des titres et seul l'avenir nous dira si nous avons bien fait. Mais nous sommes sereins et confiants, la maison est déjà à moitié construite et tout est parfait pour le moment. A un prix de reviens qui laisse pantois qui plus est.
Je pense pour ma part que les gens qui délèguent leur responsabilité à un constructeur n'ont souvent que ce qu'ils méritent: de bien piètres prestations et matériaux pour un prix juste hilarant. C'est en tout cas ce que je vois de plus en plus autour de moi et c'est la conséquence de l'industrialisation de la construction en plus de celle de la rapacité que les sommes en jeu ne manquent pas de nourrir. Mais c'est un autre débat.

 

[Capach]

Le consommateur qui décide de faire réaliser des travaux de construction, devenant à cette occasion maître d’ouvrage, doit souscrire une assurance de dommages obligatoire, dite de «dommages-ouvrage », comme en dispose l’article L.242-1 du code des assurances.

Bien noté ! Merci pour les recherches, Aristide ! Et j'ai une pensée pour les banques qui ont accepté un financement pour une construction (non par soi-même) sans ADO Ceci dit, c'est quand même extrêmement rare. A elles d'assumer le risque !