Grazz
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Bonjour à tous,
Nous nous intéressons à faire un nouvel investissement en immobilier locatif.
Notre situation :
1. Une maison de 3 chambres en colocation, en plein centre ville d'une ville de taille moyenne (20.000 habitants, 30.000 dans l'agglo), DPE D. 930€ de loyers mensuels + 220€ de charges, 95K€ net vendeur.
2. Un immeuble de 3 appartements (Studio + T2 + T3), dans un village en campagne de notre département, DPE E.
2 biens loués en nu (locataires en place depuis 2-3 ans), 1 en meublé (libre depuis 1 mois).
920€ de loyers mensuels + 40€ de charges. 110K net vendeur. Loyers légèrement optimisables.
Niveau rafraichissement à prévoir, les 2 biens se valent, 4K à 5K€.
Niveau valeur, autant la maison peut en prendre légèrement, autant c'est peu probable pour l'immeuble.
Nous ne sommes pas à la recherche d'un rendement maximal (nous mettrions le nouvel investissement en gestion par agence) mais j'essaie malgré tout de faire un choix intelligent, dans l'idée de faire grossir notre patrimoine sans se rajouter une énorme charge.
Je vois quatre possibilités :
1. Le 1er bien solo : nous n'avons pas d'expérience sur la colocation. J'ai peur que les frais d'agence deviennent importants avec la rotation annuelle de locataires. En cas de passage de location du bien sur un bail, le loyer approprié serait de 700€ par mois.
2. Le 2e bien solo : Les loyers sont assez faibles donc les proprios ont trouvé rapidement des locataires. Malgré tout, le risque de vacances est plus élevé. Il y a quelques usines dans les villes alentours, mais l'emploi en dépend.
3. Prendre les 2 : les loyers (1850€) couvriraient le crédit (1150-1200€), même en comptant la TF, les frais d'agence, la vacance locative, les frais annexes si LMNP réel, voire même l'IR et les prélèvements sociaux générés
J'ai juste un peu peur d'être pris à la gorge financièrement : une mauvaise surprise (gros problème dans un logement) ou un changement de situation (enfant n°2, changement de travail imprévu), d'ici à 2031 et la fin du 1er crédit locatif ; et que 6 biens en plus d'un coup soient une charge de temps, même en agence.
4. Ne rien faire car les rendements ne sont pas suffisamment intéressants
Nous ferions tout financer à crédit, sans apport ; j'avais une large validation de ma banque avec un seul bien et je pense que cela passerait avec les 2 et le nouveau loyer engendré.
TMI à 30%.
Je suis informé du probable changement du LMNP. Ces biens permettant tous deux soit le nu, soit le meublé, j'y vois la possibilité de s'adapter à la future fiscalité.
Je n'ai jamais regardé les investissement locatifs en défiscalisation.
Que me conseillez-vous, ou quels éléments vous faudrait-il pour me répondre ?
Merci d'avance et bon weekend
Nous nous intéressons à faire un nouvel investissement en immobilier locatif.
Notre situation :
- Pacsés, 1 enfant (un 2e au programme dans 1 à 2 ans)
- 1100€ de crédit pour la RP
- Salaires mensuels bruts hors variable 8000€ + 600€ bruts de revenus auto-entrepreneurs ;
- 2 maisons en location nue (une vient de se libérer et va passer en meublé (T2 35m2) ; micro-BIC ou réel selon nouvel achat)
- 900€ de loyer hors charge pour 730€ de crédit (encore 7 ans)
- Encore 20K de déficit foncier
- En campagne, à 30km de chez nous ; en gestion locative depuis 2 ans pour gagner du temps
1. Une maison de 3 chambres en colocation, en plein centre ville d'une ville de taille moyenne (20.000 habitants, 30.000 dans l'agglo), DPE D. 930€ de loyers mensuels + 220€ de charges, 95K€ net vendeur.
2. Un immeuble de 3 appartements (Studio + T2 + T3), dans un village en campagne de notre département, DPE E.
2 biens loués en nu (locataires en place depuis 2-3 ans), 1 en meublé (libre depuis 1 mois).
920€ de loyers mensuels + 40€ de charges. 110K net vendeur. Loyers légèrement optimisables.
Niveau rafraichissement à prévoir, les 2 biens se valent, 4K à 5K€.
Niveau valeur, autant la maison peut en prendre légèrement, autant c'est peu probable pour l'immeuble.
Nous ne sommes pas à la recherche d'un rendement maximal (nous mettrions le nouvel investissement en gestion par agence) mais j'essaie malgré tout de faire un choix intelligent, dans l'idée de faire grossir notre patrimoine sans se rajouter une énorme charge.
Je vois quatre possibilités :
1. Le 1er bien solo : nous n'avons pas d'expérience sur la colocation. J'ai peur que les frais d'agence deviennent importants avec la rotation annuelle de locataires. En cas de passage de location du bien sur un bail, le loyer approprié serait de 700€ par mois.
2. Le 2e bien solo : Les loyers sont assez faibles donc les proprios ont trouvé rapidement des locataires. Malgré tout, le risque de vacances est plus élevé. Il y a quelques usines dans les villes alentours, mais l'emploi en dépend.
3. Prendre les 2 : les loyers (1850€) couvriraient le crédit (1150-1200€), même en comptant la TF, les frais d'agence, la vacance locative, les frais annexes si LMNP réel, voire même l'IR et les prélèvements sociaux générés
J'ai juste un peu peur d'être pris à la gorge financièrement : une mauvaise surprise (gros problème dans un logement) ou un changement de situation (enfant n°2, changement de travail imprévu), d'ici à 2031 et la fin du 1er crédit locatif ; et que 6 biens en plus d'un coup soient une charge de temps, même en agence.
4. Ne rien faire car les rendements ne sont pas suffisamment intéressants
Nous ferions tout financer à crédit, sans apport ; j'avais une large validation de ma banque avec un seul bien et je pense que cela passerait avec les 2 et le nouveau loyer engendré.
TMI à 30%.
Je suis informé du probable changement du LMNP. Ces biens permettant tous deux soit le nu, soit le meublé, j'y vois la possibilité de s'adapter à la future fiscalité.
Je n'ai jamais regardé les investissement locatifs en défiscalisation.
Que me conseillez-vous, ou quels éléments vous faudrait-il pour me répondre ?
Merci d'avance et bon weekend
