1er achat RP et dilemme d'épargne

[Forza83]

Bonjour à tous,

Cela fait maintenant plusieurs années que je suis en mode sous marin sur ce forum fort intéressant aussi bien pour de la gestion d'épargne que pour de l'assurance vie ou encore de la bourse ! Aujourd'hui c'est à mon tour de me lancer.

Dans un premier temps voici des informations nous concernant:

- Moi même: 26ans livreur en CDI depuis plus de 2ans et demi dans le milieu médical, salaire de 1650€ net, Epargne total 10K (9K en précaution et 1K en Ass Vie Fond Euro)
- Mlle 25ans palefrenière en CDI depuis moins de 6mois, salaire net de 825€, pratiquement aucune épargne (500€ sur un livret A), à cela s'ajoute 188€ de Prime d'activité.
Nous ne sommes pas encore Pacsé mais ça se fera avant de passer au notaire pour notre futur RP.
Nous avons droit au PTZ !

Actuellement nous sommes locataire d'un appartement T2 au loyer de 610€ CC.
J'ai plusieurs prêts conso en cours pour un total de 5K et de 300€ de mensualité (prêts que je vais solder afin de pouvoir emprunter pour ma RP) ainsi qu'un prêt auto de 21K qui à commencé il y a tout juste 1moi (prêt sur 66 mois pour un montant de 350€ par mois).

Concernant la partie Immo, ma compagne et moi avons un projet d'achat en VEFA pour une RP dans le petit village dans lequel j'ai grandi. Le projet nous plais beaucoup, tant sur l'emplacement que sur nos critères (T2, dernier étage, pas de vis a vis, SUD/ Sud Ouest, double parking etc...).

Il s'agit d'un appartement de 46.70m2 avec une terrasse de 14m2 au prix TTC de 147.900€. A cela vient s'ajouter le double parking au prix de 23.500€ TTC. Les frais de notaires sont offert ! Total de la transaction 171.400€.

Nous avons effectué des simulations et vu des banques pour ce projet mais nous avons eu des refus. En cause la mensualité élevé de mon prêt auto (ce à quoi je m'étendais mais je n'avais pas de projet de RP dans les 5ans avant de tomber sur cette nouvelle construction).
Nous avons également vu un courtier qui nous à sorti le même discours: prêts auto qui mange une grosse parti du taux d'endettement donc impossible.

Puis la semaine dernière j'ai eu un appel du Credit Agricole Immo. Nous avons fait une simulation approfondie pendant plus d'une heure
et à ma grande surprise et malgré mon prêt auto ils nous accorderai l'intégralité de la sommes (un total de 174K étant donné leur frais et la caution).
Bien entendu pour pouvoir prétendre à ce prêt je dois rembourser au plus vites les 5K de prêt existant (pas un soucis) mais je dois également donner un apport de l'équivalent des frais de notaires (qui sont offert) soit 4K.

Le prêt est possible car le CA nous fait un prêt principal de 124.351€ sur 25ans avec un taux de 1.70%, un PTZ de 30.800€ en différé pendant 15ans puis un autre PTZ propre à eux de 15.000€.
Cela nous ferai une mensualité de 625€ / mois assurance incluse pendant 15ans puis 880€.
Avec ce montage nous serions à 39% de taux d'endettement: pas un problème pour la banque, qui peut monter maximum jusqu'a 40% et avec un reste à vivre de 1.500€.
C'est d'ailleurs en grande parti grâce à ce deuxième prêt a taux zéro, au différé de 15ans et au 39% d'endettement (au lieu des 33% habituel) que nous pourrions emprunté malgré mon prêt auto.

Cependant j'ai quelques interrogations concernant mon épargne.
Avant ce projet je possède 10K d'épargne. Pour pouvoir prétendre à ce projet je dois piocher 5K pour rembourser des prêts mais également 4K en apport. Il ne me resterai seulement 1K qui sont d'ailleurs dans une Assurance Vie en Fond Euros ouverte il y a moins d'un an pour prendre date.

Je sais qu'un achat immobilier est un investissement et qu'un investissement (qu'il soit immo, ou en bourse ou autre) est risqué.
Mais est-ce que le fait de ne plus avoir d'épargne de précaution fait parti du risque de cet investissement ?
Est-ce une bonne idée de "killer" 9k d'épargne de précaution afin de me constituer un patrimoine à hauteur de 170K ?
Si oui je pourrai toujours mettre l'équivalent de mes mensualités de mes prêts de 5K (que je n'aurai plus) petit à petit en épargne de précaution (soit 300€ / mois)

Parce que je vous avoue qu'actuellement certes j'ai 10K de coté mais je suis locataire à 610€ de loyer et que j'en ai un peu marre de payer pour rien alors que l'équivalent de se loyer pourrai rembourser mon prêt pour ma RP.
Je ne parle pas du fait qu'en étant locataire je ne peux pas faire ce dont j'ai envie pour mettre l'appartement à mon image...

Que pensez vous de ce projet ? Que pensez-vous de ne plus avoir d'épargne afin d'avoir un patrimoine immo de 170K ?
Quels sont vos avis ?

Merci d'avance de m'avoir lu !

 

[Buffeto]

Mais est-ce que le fait de ne plus avoir d'épargne de précaution fait parti du risque de cet investissement ?
Est-ce une bonne idée de "killer" 9k d'épargne de précaution afin de me constituer un patrimoine à hauteur de 170K ?

crois tu que Bernard Palissy se soit posé la question?

dans la vie il faut hiérarchiser les choses et savoir ce qui est important et quand les choses sont VRAIMENT importantes , alors il faut faire ce qu'il faut pour les réussir .

enfin c'est juste mon avis

 

[Aristide]

Bonjour,

Je pense qu'un taux d'endettement de 39% c'est beaucoup trop d'autant que les Instances financières viennent de sonner l'alarme sur ce point.

Souvenez vous que l'accord de crédit n'est certain qu'à la réception d'une offre de prêt en bonne et due forme et je serais étonné qu'à ce niveau d'endettement un simple conseiller et même un directeur d'agence ait une délégation d'acceptation.

Si non il est évident qu'il faille conserver un minimum d'épargne de précaution; dans la négative, au moindre "pépin" comment ferez vous car - vu ce taux d'endettement qui dépasse déjà les limites - vous n'aurez plus accès à d'autres nouveaux crédits.

Cdt

 

[moietmoi]

Bonjour,
il me semble très difficile de conseiller dans ton cas une décision;
quelques remarques:
-en vefa, tu ne seras pas livré tout de suite, donc tu as pendant la période de construction, à payer ton loyer actuel et ce qui s'appelle les intérêts intercalaires du crédit; c'est à dire que avant que ta mensualité du crédit ne soit à 625 euros, tu auras tout de même une mensualité de crédit à payer; ou bien la banque a déjà intégré ce coût dans le crédit en faisant un différé total; mais il faut que tu demandes à la banque: comment cela se passe pendant la période de construction, lors des appels de fonds du promoteur; donc soit les 625 sont déjà calculés avec un différé (anticipation)total et dans ce cas tu n'auras rien à payer à part l'assurance crédit pendant la construction, soit les 625 ne sont pas calculés avec le différé, alors tu auras pendant la constrcuction à payer ton loyer+une mensualité;
- losrque l'on est propriétaire, tu as des frais complémentaire: la taxe foncière: sais tu a combien elle sera pour ce logement? cela dépend des communes;
-il ya les charges de l'appartement à verser au syndic . Normalement le promoteur devrait pouvoir te donner un ordre de grandeur (augmente le de 20% au moins)
-le chauffage est il électrique, et comment est il dans ta location actuelle?
-un appartement en vefa ne comprend pas forcément de cuisine( la pièce est bien là, mais il n'y a pas grand chose dedans; donc ce sont des frais ; il faut vérifier avec le promoteur ce qui est prévu: tu peux voir cela dans le document qui s'appelle : "descriptif sommaire"
-un appartement en vefa a des portes de placards mais souvent il n'y a pas d'aménagement dedans; il n'y a pas de rideaux.... bref il y a des frais
Il faudrait donc faire les comptes avec cela et aussi voir qui pourrait dans ta famille , tes amis t'aider en cas de coup dur, mais c'est vrai que l'occasion paraît tentante....

 

[Aristide]

losrque l'on est propriétaire, tu as des frais complémentaire: la taxe foncière: sais tu a combien elle sera pour ce logement? cela dépend des communes;

A toutes fins utiles:

Comparaison « Achat/Location »

Résidence principale : Opter pour le statut de propriétaire ou bien pour celui de locataire ?

Il faut préalablement rappeler qu’en passant du statut de locataire à celui de propriétaire suivant :

+ La zone (urbaine ou rurale)
+ Le secteur (diffus = pavillon ou groupé = appartement)
+ La nature du bien (neuf ou ancien)

=> Les charges mensuelles globales peuvent se trouver majorées de 10% à 20% du fait

+ Impôts fonciers
+ Assurance multi risques habitation
+ Travaux entretiens/réparation
+ Charges copropriété
+ Éventuellement frais de transport supplémentaires (par exemple habitat en zone rurale éloignée des écoles, commerces…etc.)

[lien réservé abonné]

Cdt

 

[Forza83]

crois tu que Bernard Palissy se soit posé la question?

dans la vie il faut hiérarchiser les choses et savoir ce qui est important et quand les choses sont VRAIMENT importantes , alors il faut faire ce qu'il faut pour les réussir .

enfin c'est juste mon avis

Belle façon de voir les choses ! Il est vrai qu'un premier achat Immo face peur mais ça reste quelques choses de très important, surtout pour l'avenir !

Bonjour,

Je pense qu'un taux d'endettement de 39% c'est beaucoup trop d'autant que les Instances financières viennent de sonner l'alarme sur ce point.

Souvenez vous que l'accord de crédit n'est certain qu'à la réception d'une offre de prêt en bonne et due forme et je serais étonné qu'à ce niveau d'endettement un simple conseiller et même un directeur d'agence ait une délégation d'acceptation.

Si non il est évident qu'il faille conserver un minimum d'épargne de précaution; dans la négative, au moindre "pépin" comment ferez vous car - vu ce taux d'endettement qui dépasse déjà les limites - vous n'aurez plus accès à d'autres nouveaux crédits.

Cdt

Merci de votre réponse !
Pour ce qui est de l'accord de credit justement j'en ai un en bonne et due forme.
En fait je ne suis pas allez dans une agence pour voir un banquier/ conseiller du CA. A vrai dire ils ont une structure à part qui ne gère que la parti immobilière ! J'ai donc vu avec une personne spécialisé dans les prêts immo directement, c'est cette personne qui m'a fait l'offre écrite.
D'après lui je suis dans le vert (plusieurs code couleur, vert, orange et rouge): pour le taux à 39% étant donné qu'ils vont jusqu'a 40% pour mon cas (et plus si j'avais de très bon revenu) je suis dans le vert (si j'étais a 40% je serai dans l'orange et au delà dans le rouge). Idem pour le reste à vivre de 1.500€ la aussi je suis dans le vert ( j'aurai été dans l'orange si j'étais a 1.200€ et dans le rouge en dessous de 1.000€ de reste à vivre).

Outre le fait que 39% puisse paraitre élève (comparé au 33% de base) si je calcul mon taux actuel je les dépasse largement...
1.650 de revenu, 300€ de credit, 336€ de LOA (bientôt terminé mais transformé en prêt auto de 350€/mois) et 300€ de loyer (pour ma part) ! Au total de manière personnel je suis a 57% d'endettement et pourtant une fois tout cela payer il me reste 647€ de reste à vivre ! Je met en moyenne 300€ d'épargne chaque mois et il me reste donc 347€ sur mon compte pour de petits loisirs...
Au final avec 57% d'endettement je ne suis ni dans le rouge, ni ficher banque de France, au contraire.
Donc je passerai de 57% à 39% donc ce serai un plus finalement...

Après il est vrai que d'avoir 0€ de précaution ça me fait peur.. Mais si j'arrive à mettre 300€ en épargne comme je le fait et 300€ de plus (l'équivalent de mes prêts que je n'aurai plus) cela me ferai 600€/mois d'épargne pour reconstituer cette précaution ! Cela pourrai gérable à court therme non ?

 

[Forza83]

Bonjour,
il me semble très difficile de conseiller dans ton cas une décision;
quelques remarques:
-en vefa, tu ne seras pas livré tout de suite, donc tu as pendant la période de construction, à payer ton loyer actuel et ce qui s'appelle les intérêts intercalaires du crédit; c'est à dire que avant que ta mensualité du crédit ne soit à 625 euros, tu auras tout de même une mensualité de crédit à payer; ou bien la banque a déjà intégré ce coût dans le crédit en faisant un différé total; mais il faut que tu demandes à la banque: comment cela se passe pendant la période de construction, lors des appels de fonds du promoteur; donc soit les 625 sont déjà calculés avec un différé (anticipation)total et dans ce cas tu n'auras rien à payer à part l'assurance crédit pendant la construction, soit les 625 ne sont pas calculés avec le différé, alors tu auras pendant la constrcuction à payer ton loyer+une mensualité;
- losrque l'on est propriétaire, tu as des frais complémentaire: la taxe foncière: sais tu a combien elle sera pour ce logement? cela dépend des communes;
-il ya les charges de l'appartement à verser au syndic . Normalement le promoteur devrait pouvoir te donner un ordre de grandeur (augmente le de 20% au moins)
-le chauffage est il électrique, et comment est il dans ta location actuelle?
-un appartement en vefa ne comprend pas forcément de cuisine( la pièce est bien là, mais il n'y a pas grand chose dedans; donc ce sont des frais ; il faut vérifier avec le promoteur ce qui est prévu: tu peux voir cela dans le document qui s'appelle : "descriptif sommaire"
-un appartement en vefa a des portes de placards mais souvent il n'y a pas d'aménagement dedans; il n'y a pas de rideaux.... bref il y a des frais
Il faudrait donc faire les comptes avec cela et aussi voir qui pourrait dans ta famille , tes amis t'aider en cas de coup dur, mais c'est vrai que l'occasion paraît tentante....

Merci pour tes réponses et interrogations !

Pour ce qui est des frais liés au déblocage de fond je vois dans l'offre de prêts que je devrai payer dès le premier déblocage l'équivalent de 240€/mois, ce qui ferait 120€ tête donc cela reste correct.

Pour ce qui est de l'impôt foncier en VEFA nous ne le paierons pas durant 2ans. Ensuite il s'élèvera aux alentours de 700€ an soit 60€/mois.
Pour ce qui est des charges elles devrait être de 40 à 50€ par moi étant donné que c'est du neuf (actuellement je suis dans un immeuble de 2017 et je paie 50€ par mois en charge).

Pour ce qui est du chauffage actuellement je suis à 60€ d'électricité par mois sans régulation (sud de la France dans le Var exposé sud). Cela devrait être pareil dans le nouvel appartement (sud de la France dans le Var et exposé sud/sud ouest).

Le seul soucis serait ce que tu évoques en dernier... Les Frais supplémentaire pour la cuisine non prévu (budget moyen d'après mes simulation entre 3.5 et 4.5K) ainsi que les frais d'aménagement non prévu...
Il s'agit justement des frais que je dois prévoir et comptabiliser en plus et que je n'ai encore pas fait.
J'espère que d'ici la livraison du bien (1er semestre 2021) nous aurons réunis une parti voir l'intégralité de la somme pour ces frais supplémentaire/

 

[Aristide]

Pour ce qui est de l'accord de credit justement j'en ai un en bonne et due forme.
En fait je ne suis pas allez dans une agence pour voir un banquier/ conseiller du CA. A vrai dire ils ont une structure à part qui ne gère que la parti immobilière ! J'ai donc vu avec une personne spécialisé dans les prêts immo directement, c'est cette personne qui m'a fait l'offre écrite.

Désolé de vous décevoir mais le document que l'on vous a remis n'est qu'une simple simulation appelée "proposition de financement" et qui n'engage absolument pas la banque.

Un offre de prêt en bonne et due forme doit répondre à des conditions de fond et de forme imposées par le code de la consommation et adressée à l'emprunteur par voie postale ou sur tout autre support durable, accompagnée de la fiche d'information standardisée (FIS).

Vous avez alors obligation de réfléchir pendant un minimum de 10 jours francs (= entiers) à compter du lendemain de la réception de ladite "offre de prêt" - et non plus "proposition de financement - avant de l'accepter et de la retourner au prêteur également par voie postale.

C'est uniquement à réception de ce document que vous avez la certitude que votre crédit est accepté car lui seul engage la banque.

Cdt

 

[Pikaoups]

- Même avis qu'Aristide, 39% de taux d'endettement c'est trop élevé, surtout que vous indiquez avoir encore 65 mois d'emprunt auto. Donc (sauf augmentation significative de revenus), vous allez resté à un taux très élevé pendant les 5 prochaines années.

- Un T2 c'est petit, quid du risque de se retrouver dans deux ans avec un enfant, un logement trop petit, un crédit très lourd et des charges nouvelles liées au bébé ? Quelle est la tendance du marché immo local, vous dites qu'il s'agit d'un petit village, le bien pourra t'il être revendu au moins au prix d'achat si vous deviez revendre dans 2/3 ans. C'est un point à prendre en compte quand on est jeune (sans enfant) et que l'on achète petit.

 

[bougnat]

Ce n'est qu'un avis personnel :
- fort dommage d'avoir mis 21K dans un crédit auto. La moitié était grandement suffisant pour avoir un véhicule très propre et récent. Vous auriez pu ainsi allouer l'autre moitié dans le projet immo
- la surface visée me parait bien trop petite avec l'arrivée potentiel d'un enfant à court/moyen terme. Il faut l'anticiper, puisque vous partez sur 25 ans de crédit..
- dans votre zone géographique, un T2 "ancien" n'est il pas meilleur marché ? Le neuf a des avantages....mais il y a un surcout peut etre trop important.. Un T2 (ou plutot T3) dans l'ancien avec un peu de travaux ? (vous bénéficiez en plus des primes rénovation..)

 

[Anonyme]

- Un T2 c'est petit, quid du risque de se retrouver dans deux ans avec un enfant, un logement trop petit, un crédit très lourd et des charges nouvelles liées au bébé ?

Tout à fait, et je tenais à rajouter un point: s'engager sur 40% de taux d'endettement peut passer pour des fonctionnaires et/ou hauts salaires. Mais la situation décrite semble encore précaire:
- livreur - 2ans et demi - 1650€ net
- palefrenière - moins de 6mois - 825€

A moins d'avoir une vision très claire sur votre évolution salariale, avec des augmentations régulières et une garantie d'emploi, je déconseillerais de prendre le risque d'acheter.

 

[Beargent]

Bon, pas mieux que les autres sur ce qui est dit.

Ce que vous a dit le "courtier/banquier/conseiller/commercial" n'est rien un engagement.

Croyez moi, tant que vous n'avez pas les Offre de prêt d'imprimé & entre vos mains, la banques et le cautionnaire n'est pas engagé. Au dernier moment, l'un comme l'autre peut vous faire faux bon...

Et c'est du vécu ( bon pour un investissement locatif en SCI, mais c'est exactement le même chemin)

Aussi, 39% d'endettement, c'est trop avec vos moyens. Si coup très dur (licenciement) comment allez vous faire?

 

[CharlyBgood]

Moi qui suis d'un naturel plutôt optimiste, je me range aux autres avis.

Vous risquez fort d'être "short" de partout:
- trop d'endettement
- murs à pousser dès que bébé sera là
- les pâtes, le riz, les patates, tout ça, c'est bon, mais à longueur d'année ...

Mis de toute façon, ce sera la bq qui vous dira in fine si oui ou non ça passe.

Et je rejoins aussi @bougnat : pq ce prêt auto si important comparé à vos revenus ?
C'est ce qui m'a le + choqué en lisant votre post
=> dites vous bien: "le crédit à la conso peut provoquer des maladies graves"

Sincèrement votre projet est sympa, mais il vous faut préalablement apurer votre situation financière, notamment le crédit auto. Dsl d'être rabat-joie, mais à la place du banquier, c'est ce que je vous dirais.
En l'état je ne vous prêterai pas.

Et méfiez-vous car pour les dossiers comme les vôtres, précisément, les bqs ferment le robinet du crédit.
C'est encore ce que j'ai lu & entendu très récemment.

 

[Forza83]

Merci à tous pour vos réponses et votre contribution !

Alors plusieurs point:

Pour ce qui est du prêt auto de 21K concernant ma situation cela choque du monde ici, et dans mon entourage aussi, seulement c'est mon seul plaisir sans pour autant rouler en BMW ou autre. Depuis mes 18ans et mon premier CDI j'ai pu financer une voiture neuve (208 très bien équipé) pour 16K... j'avoue que de redescendre en gamme est très dur et je ne suis pas encore prêt à faire cet effort (au contraire depuis j'essai d'avoir mieux).
Alors je comprends les gens autour de moi pour qui un véhicule ne sert que d'allez d'un point A à un point B et que le reste ne compte pas, mais je suis friand de nouveauté et dernières technologies automobile donc j'ai encore du mal à me passer de cela en prenant une occasion qui sera peut être un cran en dessous de ma première voiture neuve...

Pour ce qui est de la superficie je trouve que 46m2 pour un T2 reste confortable. Ici les T2 sont entre 37 et 41m2 max en général... Après je comprends l'aspect famille mais actuellement nous ne voulons pas d'enfant (pas dans les 5 à 10ans en tout cas) donc c'est pour cela que je ne prends pas en compte ce point là.

Pour l'ancien il faut peser le pour et le contre..
Il est vrai que ça peut etre intéressant vu la sur-cote du neuf. Mais les charges des apparts dans l'ancien que j'ai regardé sont très élevées... Entre 1.500 voir 2.500€ selon le coin et l'état de la résidence.. Ca freine l'investissement.
Si l'on rajoute à cela le tarif (aux alentours de 120K pour un T2 et 160K pour un T3) et les frais de notaire entre 10 et 15K... au final c'est pas une si bonne affaire. Je ne parle pas de l'isolation thermique parfois inexistant (et donc les facture de chauffage et d'électricité qui vont avec)...
Il y a aussi le fait de ne pas pouvoir choisir l'étage voulu ou l'exposition, idem pour le stationnement, ici dans le sud c'est très compliqué de se garer, beaucoup d'immeuble ancien n'ont pas forcement de stationnement et c'est rédhibitoire pour moi
D'autant plus que ce sont des immeuble de 30ans minimum donc il y aura plus d'entretient dans les 25 prochaine années que dans du neuf.
Bref je n'étais pas parti pour du neuf à l'époque mais à force de recherche je me rends compte que pour mes exigences cela ne vaut pas le coup.

Donc au final je reste coincé avec un prêt auto et une simple simulation de prêt immo avec un taux d'endettement a 39%
Il va falloir que je réfléchisse sérieusement. Parce que 610€ de loyer en 5ans cela représente quand même 36K. Et jeter autant d'argent par la fenêtre ça me fait vraiment mal au coeur vu que cela ne me profite pas directement.

 

[Buffeto]

Donc au final je reste coincé avec un prêt auto et une simple simulation de prêt immo avec un taux d'endettement a 39%

tu en reviens donc à ce que j'évoquais au message 2...…...il faut savoir prioriser les choses .

pour ce qui est VRAIMENT important il faut faire ce qui est nécessaire ...

dans ton cas ce qui est nécessaire pour l'instant c'est de revenir à des ambitions automobiles plus limitées ...

tu auras toute ta vie ensuite pour te payer de belles voitures rutilantes….mais pour l'instant ce qui est VRAIMENT important est ailleurs ...

mais naturellement ceci n'est que mon avis