prêt avec hypothèque

Dans le cadre d'un crédit immobilier, le prêt avec hypothèque peut se substituer à la société de cautionnement pour garantir le crédit. Définition, fonctionnement, coût, intérêt... voici tout ce que vous devez savoir.

Qu'est-ce qu'un prêt avec hypothèque ?

Le prêt ou crédit hypothécaire est, comme son nom l'indique, un prêt garanti par la constitution d'une hypothèque sur un bien immobilier dont le débiteur est propriétaire, et ce sans dépossession de ce dernier. Ainsi, le propriétaire d'une maison, d'un appartement ou même d'un terrain, qui souhaite emprunter de l'argent, peut proposer à l'établissement bancaire d'affecter son bien à la garantie du prêt, tout en continuant de pouvoir en disposer.

Dans le cas où l'emprunteur n'honorerait pas ses remboursements, la banque pourra saisir le bien hypothéqué pour le revendre et se payer sur le prix de cette vente. L'article 2393 du Code civil définit l'hypothèque comme « un droit réel sur les immeubles affectés à l'acquittement d'une obligation. Elle est, de sa nature, indivisible, et subsiste en entier sur tous les immeubles affectés, sur chacun et sur chaque portion de ces immeubles. Elle les suit dans quelques mains qu'ils passent ».

Pourquoi garantir son prêt avec une hypothèque ?

Lors de la souscription d'un crédit, la banque qui vous prête de l'argent peut demander une garantie (aussi appelée « sûreté ») pour se protéger en cas de défaut de paiement. Elle le fera systématiquement dans le cadre d'un prêt immobilier ou d'un crédit au montant élevé. Plusieurs solutions sont alors possibles : soit passer par une société de cautionnement, soit constituer une hypothèque sur un bien immobilier, soit apporter d'autres biens en garantie (parts de SCPI, par exemple).

Si le cautionnement est aujourd'hui la garantie la plus répandue, les sociétés spécialisées n'acceptent pas de se porter caution pour tous les projets. En effet, avant d'octroyer le prêt, l'établissement bancaire transmet le dossier de ses clients à un organisme de caution qui examinera les capacités de remboursement de l'emprunteur et la viabilité du projet. Si la société estime que le dossier n'est pas assez solide, ou que le profil de l'emprunteur est trop risqué (personne âgée ou avec des antécédents médicaux lourds par exemple), elle peut refuser de se porter garante. Dans ce cas, l'emprunteur peut donc passer par l'hypothèque, si la banque l'accepte.

Que finance-t-on avec un prêt hypothécaire ?

Un prêt garanti par une hypothèque peut en soi servir à financer tout type de projets, il n'y a aucune exclusion légale : achat d'un bien immobilier (résidence principale ou secondaire, investissement locatif...) ou mobilier (voiture, bateau, œuvres d'art, etc.), besoin de trésorerie pour effectuer une donation, achat de parts de SCPI... L'emprunteur peut aussi ne pas affecter son prêt à un projet précis et en financer plusieurs.

Par ailleurs, certains projets ne pourront être garantis que par une hypothèque car, comme expliqué plus haut, les sociétés de cautionnement ne suivent pas ces dossiers. C'est le cas par exemple des projets atypiques et plus risqués, comme l'auto-construction ou de gros travaux réalisés par l'emprunteur lui-même, ou bien encore des achats financés par un prêt d'accession sociale (PAS).

A noter qu'en cas d'achat d'un bien immobilier avec un prêt hypothécaire, ce dernier sera soumis aux articles L313-1 et suivants du Code de la consommation, qui traitent des crédits immobiliers. En revanche, les opérations de crédit garanties par une hypothèque sont exclues du champ d'application du chapitre sur les crédits à la consommation, et donc de ses dispositions protectrices pour les consommateurs. Enfin, dans le cadre d'un regroupement de crédits garanti par une hypothèque, le nouveau crédit relèvera forcément de la règlementation du prêt immobilier, et ce, quel que soit son objet (article L314-12 du code de la consommation). Ce qui signifie, par exemple, qu'un emprunteur souhaitant emprunter 60 000 euros pour acheter une œuvre d'art et effectuer un regroupement avec un crédit de 40 000 euros précédemment souscrit pour acheter un véhicule, se verra appliquer les règles applicables au crédit immobilier.

Exemple de crédits hypothécaires

Le courtier Meilleurtaux donne ainsi l'exemple d'une cliente de 71 ans souhaitant faire un prêt personnel hypothécaire de 220 000 euros dans le but de faire une donation de 195 000 euros à ses enfants. Cette personne touche 4 275 euros de pension de retraite et est propriétaire de sa maison, sans crédit en cours, d'une valeur de 330 000 euros. La banque accepte donc de faire ce prêt, l'hypothèque étant prise sur les 220 000 euros, soit 66% de la valeur estimée de la maison. L'emprunteuse devra de son côté s'acquitter d'une mensualité de 1 069 euros (hors assurance) pendant 276 mois, ce qui représente un coût du crédit hors assurance de 75 044 euros.

Autre exemple, celui d'un couple de retraités touchant 3 414 euros de pensions. Ils souhaitent acheter un camion de transport pour chevaux d'une valeur de 160 000 euros et ont déjà un crédit à la consommation en cours, avec un capital restant dû de 15 000 euros. Pour reprendre ce prêt et financer leur nouveau projet, ils ont donc souscrit un crédit de 194 000 euros sur 25 ans, avec une hypothèque constituée sur leur résidence principale.

Quel bien hypothéquer pour son crédit ?

L'hypothèque ne peut être constituée que sur des biens immobiliers qui sont dans le commerce, c'est-à-dire pouvant faire l'objet d'actes juridiques : vente, location, don, et qui sont donc saisissables et aliénables. A fortiori, il est impossible d'hypothéquer un bien meuble ; on parle dans ce cas de gage ou de nantissement.

Un emprunteur peut ainsi constituer une hypothèque sur sa résidence principale, une propriété secondaire, un terrain ou un bien mis en location, par exemple (tant que le bien est situé en France). Il peut aussi hypothéquer le bien qu'il acquiert grâce au crédit en question. Le crédit hypothécaire est ainsi proposé par la banque par exemple lorsque le prêt est débloqué en plusieurs fois pour financer une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), ou en cas d'auto-construction.

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Que se passe-t-il en cas de vente du bien hypothéqué ?

L'article 2454 du Code civil dispose qu'en cas d'aliénation de l'immeuble (comme une vente, par exemple), l'hypothèque le suit entre les mains du tiers acquéreur. Cela signifie que vendre un bien immobilier hypothéqué est tout à fait possible. En revanche, l'acheteur devenant ainsi obligé à toute la dette garantie, il n'est dans les faits pas aisé de vendre un bien amené en garantie d'un prêt. En effet, même si le tiers acquéreur peut ensuite se retourner contre le débiteur initial si le bien est saisi, acheter un immeuble hypothéqué comporte un risque.

Dans le cas où le bien hypothéqué est celui financé par le crédit, sa vente permet souvent de rembourser la banque, et donc d'extincter l'hypothèque. Par contre, si un emprunteur a souscrit un prêt hypothécaire pour un autre projet qu'un achat immobilier, il sera compliqué de vendre l'immeuble hypothéqué. En effet, la banque ne consentira pas à lever l'hypothèque, car elle perdra sa garantie.

Quel montant pour un prêt avec hypothèque ?

L'hypothèque permettant à la banque de se payer en cas de défaut de paiement, la valeur du bien hypothéqué doit évidemment couvrir le montant du prêt consenti. En pratique, les banques accordent des prêts correspondant à 70 à 80% de la valeur du bien immobilier apporté en garantie. Par exemple, une maison estimée à 200 000 euros pourra garantir un prêt jusqu'à 160 000 euros (80% de 200 000 euros).

L'emprunteur peut tout à fait apporter plusieurs immeubles en garantie. Ainsi, un bailleur ayant déjà deux biens peut parfaitement en financer un troisième en contractant un prêt garanti par l'hypothèque de ses deux premiers appartements. A l'inverse, un même bien peut faire l'objet de plusieurs hypothèques. Une personne pourrait très bien apporter en garantie une maison estimée à 500 000 euros pour un premier prêt de 80 000 euros, puis pour un deuxième de 70 000 euros.

A noter que l'assiette de l'hypothèque comprend le bien immobilier, mais également ses accessoires et ses améliorations. Ainsi, en cas de constitution d'une hypothèque sur un terrain à bâtir, la garantie s'étend aux constructions qui y seront édifiées. Autant d'éléments à prendre en compte par le prêteur pour estimer le montant du prêt qu'il voudra bien accorder.

Combien coûte une hypothèque ?

Une hypothèque ne peut être consentie que par acte notarié, ce qui représente nécessairement un certain coût. Ce dernier comprend les honoraires du notaire, la taxe de publicité foncière, la contribution de sécurité immobilière et des frais de dossiers. Il faudra, dans le cadre d'une acquisition immobilière, s'acquitter en plus des frais de notaire. Les frais d'hypothèque représentent environ 1,5% du montant du crédit.

A titre d'exemple, une hypothèque constituée sur un bien neuf, objet d'un prêt de 250 000 euros, coûtera environ 3 230 euros, selon le simulateur de l'ANIL. Les frais sont les suivants :

  • 942 euros TTC au titre des émoluments du notaire,
  • 1 787 euros de taxe de publicité foncière,
  • 250 euros pour la contribution de sécurité immobilière,
  • 250 euros environ d'émoluments de formalités et debours.

L'hypothèque étant un droit réel accessoire lié à l'obligation (le paiement d'un crédit), elle prend fin automatiquement lorsque la créance est payée. Elle reste néanmoins inscrite aux services de la publicité foncière encore un an après la fin du crédit (sans effet, cela dit). Passée cette année, l'inscription disparaît, sans aucune démarche à accomplir. En revanche, si l'emprunteur souhaite demander la levée de l'hypothèque avant cette échéance, il devra payer des frais de mainlevée, qui se composent des mêmes coûts que des frais de constitution (émoluments du notaire, taxe de publicité foncière, etc.). Son montant sera tout de même bien moins élevé.

Les avantages et inconvénients du prêt avec hypothèque

  • L'hypothèque est une garantie qui rassure les banques, puisqu'elle leur permet d'être payées rapidement. Elle donne ainsi accès au crédit aux laissés pour compte du cautionnement : personnes modestes, plus âgées, projets peu conventionnels, etc.
  • En revanche, elle coûte plus cher qu'un cautionnement, dont les frais sont en partie remboursables. Et outre le coût, le facteur risques doit également être pris en compte, puisque le débiteur risque de voir son bien saisi et vendu en cas de défaut de paiement. Enfin, un immeuble apporté en garantie est en quelque sorte « bloqué » tant que le crédit associé n'est pas remboursé, car peu d'acheteurs acceptent d'acquérir un bien hypothéqué.

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