Avec la crise sanitaire, les incertitudes économiques mais aussi les exigences accrues des banques, obtenir un prêt immobilier s’est compliqué ces derniers mois pour les ménages au profil financier moins solide, ayant peu d’apport ou des revenus insuffisants pour respecter la règle officielle des 35%. Ce pourcentage désigne le taux d’endettement maximum que les banques peuvent accepter. Schématiquement, il signifie qu’un ménage gagnant 3 000 euros nets mensuels ne peut assumer plus de 1 050 de mensualités, assurance emprunteur comprise.

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Un taux d’endettement dépassant 35% reste possible

Ceci dit, les pouvoirs publics laissent aux banques une marge de manœuvre. Celle-ci est loin d’être anecdotique. En effet, chaque trimestre, un cinquième des financements peuvent être accordés à des personnes affichant un taux d’endettement supérieur à 35% (ou empruntant sur plus de 25 ans). Cette tolérance, à connaître pour les emprunteurs en phase de négociation, doit servir essentiellement aux ménages achetant leur résidence principale. Et ce levier est effectivement activé par les banques.

En effet, selon le dernier rapport annuel sur le financement de l’habitat de l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) sorti en juillet dernier, 23,5% des prêts outrepassaient la règle des 35% en février 2021. Dans le détail, sont en dehors des clous 15% des financements allant aux primo-accédants, comprenez aux ménages qui deviennent pour la première fois propriétaires de leurs murs. Ce pourcentage grimpe à 25% pour les autres acquéreurs de résidence principale et même à plus de 30% pour les investisseurs qui achètent pour louer.

Bien qu’il soit possible de s’endetter au-delà de 35% de ses revenus mensuels, cette faculté doit être utilisée avec parcimonie. Car cette borne maximale vise à protéger les emprunteurs du surendettement. Et, dans les faits, la marge de négociation de l’emprunteur sur ce paramètre est limitée. C’est en effet le banquier qui, compte tenu du profil de l’emprunteur, adapte la mensualité maximale. En revanche, et plus instinctivement, bien négocier son emprunt immobilier est en premier lieu une affaire de taux d’intérêt. La bonne nouvelle est que le contexte économique reste favorable aux emprunteurs.

Taux cible de moins de 1% sur 20 ans

D’après l’Observatoire du Crédit logement/CSA, qui fait référence en la matière, le taux moyen hors assurance et frais de garantie est en recul depuis l’été 2020 et s’est stabilisé « à un niveau particulièrement bas, jamais observé jusqu’alors », explique l’Observatoire. De quoi donc inciter les particuliers à se montrer tatillon. Concrètement, toute durée confondue, le taux immobilier moyen des nouveaux prêts est passé de 1,27% en juin 2020 à 1,06% en juin 2021. Pour une durée de remboursement initiale de 20 ans, la norme se situe désormais à 0,99%, contre 1,10% en décembre 2020.

Pour les ménages chouchous des banques (revenus élevés, apport conséquent, épargne résiduelle), la marge de négociation a été plus importante encore. En juin dernier, toujours selon l’Observatoire du Crédit Logement/CSA, les 25% des emprunteurs ayant obtenu les plus faibles taux d’intérêt se sont endettés à 0,78% sur 20 ans, 0,95% sur 25 ans et même 0,64% sur 15 ans. A l’opposé, les dossiers, certes acceptés par les établissements bancaires mais moins solides, ont réussi à emprunter à 1,15% sur 15 ans, 1,25% sur 20 ans et 1,46% sur 25 ans en moyenne. Cela reste entre 0,10 et 0,20 point en dessous des taux pratiqués fin 2020.

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L’intérêt crucial de l’apport personnel

C’est notamment le niveau d’apport qui fait la différence en matière de taux et permet de négocier les décotes les plus élevées. Un bon profil doit en effet respecter 4 critères, rappelait début août le courtier Le Partenaire : un CDI, un taux d’endettement au plus bas, une bonne gestion des comptes et, justement, un apport personnel de 10% au moins. Même son de cloche du côté de Vousfinancer : « les banques demandent au moins 10% d'apport pour financer les frais liés à l'achat immobilier (frais de notaire, de garantie...). Mais en avoir davantage permet d'obtenir un taux encore plus attractif, de l'ordre de 0,10 à 0,20% de moins », conseillait fin juillet cet autre courtier immobilier.

Pour rappel, l’apport personnel désigne la somme injectée par l’emprunteur dans le montage financier pour faire diminuer le montant du crédit nécessaire pour acheter le bien immobilier souhaité. Or le niveau d’apport personnel bondit ces derniers mois, en lien avec les recommandations des pouvoirs publics pour discipliner les banques. Après avoir augmenté de 10,7% en 2020, l’apport moyen a à nouveau progressé de 12,6% sur le seul premier semestre 2021, selon l'Observatoire du Crédit Logement/CSA.

« Et cette progression concerne désormais toutes les catégories d’emprunteurs, quel que soit le niveau de leurs revenus par exemple », constate l’Observatoire, et plus particulièrement les ménages ayant des profils moins recherchés. Depuis le début de l’année 2021, « les moins de 3 SMIC [ont] accru leur apport moyen aussi rapidement que les autres emprunteurs, alors que par le passé cette catégorie de ménages pouvait réaliser des projets immobiliers avec des taux d’apports très faibles », poursuit l’Observatoire.

L’emprunt type en 2021 selon le gendarme des banques

  • En février 2021, les acquéreurs ont emprunté en moyenne 181 029 euros, d’après le rapport de l’ACPR sur le financement de l’habitat. Un emprunt moyen en hausse de 3,2% depuis début 2020.
  • La probabilité est forte que les emprunteurs aient fait appel au Crédit Agricole, à la Banque Populaire ou à la Caisse d’Epargne. Ces 3 enseignes concentrent à elles seules 62% du marché du prêt immobilier, d’après les calculs de l’ACPR basés sur les expositions déclarées à fin juin 2020.
  • Début 2021, la durée contractuelle du crédit s’établit à 21 ans et 6 mois, en baisse de plus d'un mois, en raison du recul à 8,3% des nouveaux crédits dont la maturité dépasse 25 ans.
  • Le taux d’endettement a reculé à 30,1% en février 2021 (-0,8 point).
  • Selon le rapport du gendarme des banques, 92,2% des emprunteurs sont couverts par une assurance décès à fin 2020. Cette assurance emprunteur est complétée pour 85,1% des cas par une couverture incapacité de travail. En revanche, seuls 2,7% des emprunteurs ont souscrit à l’assurance perte d’emploi, dont l’utilité est fréquemment mise en question.

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