A nouveau, les courtiers s’attendent à proposer des taux immobiliers en baisse à leurs clients en cette rentrée. Mais pour combien de temps ?

Finie la frime à la machine à café ! Obtenir du 1% sur 20 ans n’a désormais plus rien d’exceptionnel. En effet, de nombreux courtiers revendiquent des taux immobiliers moyens sur cette durée inférieurs à ce niveau symbolique. Ainsi, Meilleurtaux trouve pour septembre une moyenne à 0,97% sur 20 ans, contre 1,04% début août. « Du côté des meilleurs dossiers, nous observons également des baisses et des niveaux records avec des taux très nettement inférieurs à 1% pour ceux qui ont la chance de disposer d'un apport confortable (au moins 20%), d'une épargne résiduelle après opération et évidemment de revenus plus élevés que la moyenne des Français. Pour ceux-là, l'offre est très vaste et on ne saurait évidemment que trop leur conseiller de mettre les établissements en concurrence », détaille Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux.

Point méthodologique : tous les taux énoncés ici ne comprennent pas l’assurance emprunteur et ils sont calculés sur la base des barèmes envoyés par les banques aux agences de courtage.

L’offensive de quelques banques sur l’immobilier

Cet énième repli n’est pas généralisé à toutes les banques de la place. Il émane de certains établissements agressifs en cette rentrée. « Quelques banques ont à nouveau baissé leur taux de crédit immobilier, jusqu'à 0,20%, explique Vousfinancer. Des baisses significatives donc dans certains établissements qui n'avaient pas fait évoluer leurs barèmes depuis plusieurs mois, ou dans d'autres, uniquement sur les meilleurs profils. Certaines banques proposent ainsi des taux à 0,70% sur 20 ans, avant négociations », affirme ce courtier immobilier. Même constat chez Empruntis où les barèmes transmis par ses partenaires bancaires « révèlent des baisses de taux de crédit immobilier pouvant aller jusqu’à -0,25 point selon les profils et les durées ».

Les taux moyens dans les banques début septembre

  • Sur 15 ans : 0,79% d’après Meilleurtaux ; 0,95% pour Vousfinancer ; 0,80% selon Le-Partenaire ; 0,85% pour Empruntis.
  • Sur 20 ans : 0,97% d’après Meilleurtaux ; 1,10% pour Vousfinancer ; 0,94% selon Le-Partenaire ; 1% pour Empruntis.
  • Sur 25 ans : 1,19% d’après Meilleurtaux ; 1,35% pour Vousfinancer ; 1,10% selon Le-Partenaire ; 1,15% pour Empruntis.

Sur 25 ans, aussi, les courtiers s’attendent à des baisses durant les prochaines semaines, comme le souligne Le-Partenaire. D’après ses calculs, le taux d’intérêt moyen des barèmes bancaires est ainsi passé de 1,17% en août à 1,10% en septembre. De bon augure pour les primo-accédants qui se lanceront cette rentrée. En effet, comme le rappelle dans son dernier observatoire, le Crédit Logement-CSA, 58% des prêts bancaires permettant d’accéder à la propriété courent sur plus de 20 ans. « Un niveau jamais constaté jusqu’alors », faisait au passage remarquer en août dernier cet observatoire de référence.

Les restrictions du HCSF bientôt indérogeables

Or, les banques doivent éviter les crédits sur une trop longue durée, recommande le Haut conseil de stabilité financière (HCSF). Présidé par le ministre de l’Economie, le HCSF demande en effet aux banques de ne pas prêter, hors construction, sur plus de 25 ans et de limiter à 35%, avec assurance emprunteur, le taux d’endettement des ménages. Le Haut conseil tolère tout de même que 20% des dossiers ne respectent pas ces règles.

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Ainsi, Vousfinancer a constaté que les banques se saisissaient de cette marge de manœuvre avec des taux d’endettement grimpant à 39% pour certains de ses clients. « La question en cette rentrée est de savoir si la marge de flexibilité accordée par le Haut conseil de stabilité financière de 20% de la production a bien été respectée. C'est ce que devrait déterminer le bilan effectué par l'autorité de contrôle prudentiel cet été », souligne le courtier. Après ce bilan estival, il est en effet prévu que ces règles implicites soient traduites en une norme juridiquement contraignante, comme annoncé en juin dernier.

Pour Meilleurtaux, ce resserrement - notamment le respect strict du taux de 35% d'endettement - risque d'évincer les emprunteurs modestes, a fortiori s'ils n'ont pas un peu d'apport pour financer les frais d'agence et de notaire. « Ca va se compliquer car au cours du premier semestre, les banques ont finalement lâché un peu de lest et elles nous annoncent clairement que la rentrée ne se jouera pas tout à fait sur la même partition car elles vont être plus contrôlées par les autorités prudentielles », explique ainsi Meilleurtaux.

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