Hausse du Smic, baisse des taux... depuis 10 ans le pouvoir d'achat immobilier des salariés au Smic a augmenté en France malgré des prix qui s'envolent dans les grandes villes. Néanmoins, dans le contexte économique actuel sur fond de crise sanitaire, les banques demandent davantage de garanties avant de prêter de l'argent.

La revalorisation du Smic au 1er janvier 2021 peut-elle changer le pouvoir d'achat immobilier des salariés les plus modestes ? Directement non, mais la hausse régulière du salaire minimum depuis 10 ans (159 euros nets) conjuguée à des taux en baisse sur la même période, a augmenté leur capacité d'emprunt malgré des prix en hausse, selon une étude du courtier Vousfinancer (1) publiée ce vendredi. Dans ce contexte, la capacité d’emprunt avec le salaire minimum (pour une mensualité égale à 33% du Smic) a progressé de 52%, passant de 67 021 euros à près 102 173 euros sur 25 ans.

« Grâce à la baisse des taux mais également à la revalorisation du Smic, pour la première fois, il est théoriquement possible d’emprunter 100 000 euros sur 25 ans en gagnant le salaire minimum, et ce sans tenir compte de la possibilité récente d’aller jusqu’à 35% d’endettement. D’ailleurs, 40% de nos clients ont des revenus inférieurs à 25 000 euros par an. Ils représentaient 45% des emprunteurs en 2018, mais ce chiffre n’a cessé de diminuer ces dernières années, notamment en raison du durcissement des conditions d’octroi », analyse Sandrine Allonier, directrice des études et porte-parole de Vousfinancer.

Voir aussi le baromètre des taux des crédits immobiliers en janvier 2021

Des écarts géographiques

Si le Smic est le même dans toute la France, les écarts de prix de l’immobilier dans les 20 plus grandes villes de France engendrent de fortes inégalités. Ainsi, avec ce niveau de salaire, on peut acheter 10 m2 à Paris, soit 2 fois moins qu’à Lyon (21 m2) ou Bordeaux (23 m2) et 3 fois moins qu’à Toulouse (30 m2) Lille ou Strasbourg (32 m2). « Alors que le Smic n’a augmenté que de 15% ces 10 dernières années, la surface qu’il est possible d’acheter avec le salaire minimum et un crédit sur 25 ans a augmenté de 50% au Mans, 48% au Havre, près de 50% à Grenoble. Même dans des villes comme Paris et Lille, le pouvoir d’achat immobilier est en hausse de près de 20%, grâce à la baisse des taux, passés de 4% sur 25 ans à moins de 1,5% qui a permis d’accroitre la capacité d’achat de 50% », constate Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer.

Trois exemples de dossiers avec des revenus modestes financés récemment

Une célibataire de 21 ans, salarié en CDI avec des revenus de 1 350 euros/mois, et un prêt auto en cours de 134 euros/mois a pu acheter une maison ancienne à Chaumont avec un prêt accordé de 65 000 euros + 5 000 euros de travaux, à 1,35% sur 25 ans. Le manque d’apport a été compensé par des comptes bancaires bien tenus et 32% d’endettement.

Un couple 24 ans avec 2 enfants, en CDI, 2 840 euros de salaires nets par mois et 5 000 euros d’épargne. Ils ont acheté une maison avec un prêt de 213 700 euros, à 1,25% sur 30 ans. Accord obtenu car pas de différence avec leur loyer et 27% d’endettement.

Un célibataire de 24 ans, enseignant chercheur en CDD, gagnant 1 443 euros par mois et ayant 50 000 euros d'épargne, a acheté un appartement de 2 pièces grâce à un prêt de 134 000 euros à 1,30% sur 25 ans. L'endettement à 36% a été ramené à 33% grâce à un prêt aux mensualités progressives.

Néanmoins, dans le contexte économique actuel sur fond de crise sanitaire, les banques demandent davantage de garanties: un minimum d’apport personnel, de l’épargne résiduelle, un reste à vivre suffisant (750 euros pour un célibataire, 1 300 euros pour un couple, et 250 euros par enfant) et un faible saut de charge (écart entre le montant du loyer et la mensualité du prêt).

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Les banques qui valident les dossiers au Smic « privilégient les couples car cela double les revenus, demandent un minimum d’apport personnel et idéalement une épargne résiduelle après opération pour sécuriser le paiement des charges supplémentaires comme la taxe foncière, les charges de copropriété, etc… », complète Sandrine Allonier.

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(1) Prêt à 1,45% sur 25 ans et 10% d'apport (hos assurance)