Crédit immobilier : acheter une passoire thermique, bon ou mauvais plan en 2026 ?

Acheter une passoire thermique en 2026, opportunité ou gouffre financier ? D'après Les Notaires de France, selon des données publiées fin 2025, 40% des ventes de logements anciens concernaient des biens classés E, F ou G au Diagnostic de performance énergétique (DPE) .

Une chose est certaine, c'est d'abord une question de crédit immobilier. Derrière une étiquette F ou G (et parfois même E) les banques voient un risque réglementaire, un risque de valorisation et un risque locatif. Résultat : le financement reste possible, mais à certaines conditions.

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En effet, le cadre légal est désormais très clair. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location. À partir du 1er janvier 2028, ce sera le tour des logements classés F. Puis, au 1er janvier 2034, les logements classés E seront eux aussi interdits à la location, sauf rénovation permettant d'améliorer leur performance énergétique.

La durée de financement a son importance

Pour un emprunteur qui finance son projet sur vingt ans en 2026, le raisonnement bancaire est simple. Un logement classé F deviendra juridiquement non louable dans deux ans. Un logement classé E le deviendra dans huit ans. Or le crédit, lui, court jusqu'en 2046. Si aucun travaux n'est prévu, la banque sait que le bien pourrait perdre en capacité locative en cours de remboursement. Ce risque futur est donc intégré dès l'analyse du dossier.

« La vraie passoire thermique, c'est F ou G. Mais aux yeux des banques, cela dépend aussi de la durée du crédit, confirme Guillaume Fourt, directeur des partenariats bancaires chez Meilleurtaux. Si vous faites un crédit sur vingt ans, la banque regarde ce que va devenir le bien pendant ces vingt années. Un logement classé E aujourd'hui peut être considéré comme une future passoire thermique si aucune amélioration n'est envisagée ».

« Aujourd'hui, le DPE est devenu une pièce incontournable dans l'étude d'un dossier de crédit, abonde Sandrine Allonier, porte-parole du courtier Vousfinancer. Les banques le demandent systématiquement et il peut avoir un impact direct sur les conditions de financement. Un mauvais DPE est considéré comme un risque supplémentaire pour la banque car ces biens se revendent souvent moins cher et plus lentement sur le marché. »

Concrètement, les dossiers restent finançables dans la majorité des établissements. Mais les conditions peuvent évoluer. Certaines banques demandent davantage d'apport personnel. D'autres appliquent une majoration de taux comprise entre 0,10 et 0,30%. Sur un crédit de 250 000 euros sur vingt ans, un surcoût de 30 points de base représente plusieurs milliers d'euros supplémentaires sur la durée totale. Et pour des profils déjà proches du taux d'usure, cet écart peut suffire à faire capoter le projet.

La prudence est encore plus marquée en investissement locatif. Plusieurs établissements excluent les loyers futurs du calcul de solvabilité lorsqu'il s'agit d'un logement classé F, G, voire E sans plan de rénovation formalisé. Sans prise en compte des revenus locatifs, le taux d'endettement grimpe mécaniquement et la faisabilité du projet devient plus fragile.

Des prêts bonifiés en cas de rénovation

Pour autant, la photographie ne se limite pas aux malus. En 2026, la rénovation énergétique est aussi devenue un levier commercial. Plusieurs réseaux proposent des prêts dits « à impact » ou des bonifications de taux si l'emprunteur s'engage à améliorer la performance énergétique du bien. Les réductions observées sont du même ordre de grandeur que les majorations, généralement entre 0,10 et 0,30 point. C'est pourquoi « il ne faut pas se dire qu'on fera les travaux plus tard. Il faut les intégrer tout de suite dans le projet », assure Guillaume Fourt.

Le mécanisme repose sur un engagement contractuel. L'emprunteur dispose d'un délai pouvant aller jusqu'à vingt-quatre, voire quarante mois selon les établissements, pour réaliser les travaux et produire un nouveau DPE attestant de l'amélioration. Si la cible énergétique est atteinte, la bonification est maintenue, voire renforcée. À l'inverse, si l'amélioration promise n'est pas au rendez-vous, certaines banques peuvent revenir sur les conditions accordées.

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Ce raisonnement change profondément la stratégie d'achat. Acheter une passoire thermique en se disant que les travaux viendront « plus tard » devient risqué. Intégrer dès le départ un plan de rénovation cohérent permet au contraire d'optimiser le montage financier. En combinant prêt principal bonifié, éco-PTZ et aides publiques prorogées dans la loi de finances 2026, le coût moyen du crédit peut être significativement réduit.

L'enjeu n'est pas seulement bancaire. Il est aussi patrimonial. Selon Guillaume Fourt, passer d'une étiquette F ou G à D peut représenter jusqu'à 15% de valorisation supplémentaire. Dans un marché où la performance énergétique influence de plus en plus les négociations et la revente, cette perspective pèse lourd dans l'équation.

Au final, acheter une passoire thermique en 2026 n'est ni un mauvais plan par nature ni une opportunité automatique. C'est un projet plus exigeant que la moyenne. Mais le gain peut être réel. « Acheter une passoire thermique peut être une opportunité si le projet de rénovation est bien anticipé, résume Sandrine Allonier. La décote à l'achat, combinée aux aides et aux prêts bonifiés, peut permettre de financer les travaux sans alourdir significativement la mensualité. »