Prêt immobilier : 5 points clés à négocier (en plus du taux)

« Et toi, t’as emprunté à combien ? » ou « T’as eu quel taux ? » : quand deux récents emprunteurs immobiliers échangent à propos du crédit fraîchement signé, la discussion tourne inévitablement autour du taux d’emprunt. Et pourtant ! S’il s’agit bien évidemment d’un aspect crucial, se focaliser uniquement sur le taux peut écarter votre attention d’autres points essentiels. A commencer par le montage financier en lui-même, qui peut intégrer deux prêts de durées différentes pour juxtaposer deux taux et ainsi réduire le coût du crédit. Mais au-delà du pur « crédit bancaire », vous devez vous attarder sur 5 éléments parfois éludés…

1 – Une assurance au juste prix avec les bonnes garanties

Depuis l’entrée en vigueur de « l’amendement Bourquin », qui permet de changer d’assurance de prêt chaque année, les emprunteurs semblent avoir toutes les cartes pour négocier au mieux l’assurance de leur crédit immobilier. Malgré tout, « l’assurance emprunteur reste à 87% la propriété des banques », de l’aveu même du sénateur Martial Bourquin. Or il s’agit d’un véritable levier d’économie pour les emprunteurs : « L’assurance est un produit qui est encore trop souvent ignoré par les emprunteurs », appuie Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux, d’autant plus en cette période de taux très bas : « Cette situation inédite, mais pourtant bien réelle, fait que l’assurance peut être aujourd’hui beaucoup plus chère que le crédit en lui-même. »

L’assurance parfois « beaucoup plus chère que le crédit en lui-même »

Certes, le fameux « amendement Bourquin » vous permet éventuellement de reporter ce problème : vous pourrez changer d’assureur de prêt plus tard. Il n’empêche : même si vous misez sur un changement futur, la substitution d’assurance se fait à garanties équivalentes, faute de quoi la banque peut refuser la couverture souhaitée. Veillez donc à obtenir une garantie au plus juste : évitez la coûteuse et souvent inefficace garantie perte d’emploi, adaptez la couverture à l'éventuelle pratique de sports à risque, jouez sur les « quotités » en cas d’emprunt en couple (une quotité à 100% signifie que l’assureur prend en charge 100% des mensualités en cas de décès d’un co-emprunteur, mais cette quotité peut être abaissée), etc. La banque, qui propose par défaut un contrat dit « groupe », avec un tarif collectif, peut aussi proposer un contrat « individuel », sur-mesure et souvent plus avantageux.

L’assurance que propose la banque peut elle aussi être négociée de façon avantageuse sans aller voir la concurrence, juge Ulrich Maurel, président du directoire de la Compagnie européenne de crédit (Empruntis, Immoprêt et Acecrédit) : « Un client a toujours une marge de négociation avec sa banque sur l’assurance emprunteur, aussi bien pour un contrat groupe que pour une assurance individuelle ! »

Voir aussi le comparatif de l'assurance de prêt

2 – Des frais de dossier qui peuvent être réduits

L’immense majorité des banques facturent des « frais de dossier de prêt immobilier, qui dépassent facilement 1 000 euros, selon le relevé tarifaire de Moneyvox. Là encore, le tarif présenté sur la première simulation fournie par votre banque ou votre courtier n’est pas nécessairement définitif : « D’une banque à une autre, les pratiques tarifaires concernant les frais de dossier sont extrêmement variables », confie Ulrich Maurel. « Le plus souvent, il y a une marge de manœuvre de 20% sur ces frais entre le prix affiché initialement et le prix pratiqué. »

3 – Frais de garantie : une petite marge de négociation

Caution ou hypothèque ? A de rares exceptions près, la banque ne vous laisse pas le choix. Ainsi, si elle exige une hypothèque (ou privilège du prêteur de deniers), vous n’avez aucune marge de négociation : ce type de garantie bancaire, qui concerne un peu moins de 30% des prêts immobiliers, répond à un barème fixe sur lequel les notaires ont la main. S’il s’agit d’un cautionnement, le barème est là encore « fixe », comme le confirme Ulrich Maurel, mais « ce qui est négociable, c’est la société choisie », précise-t-il. Deux options : Crédit Logement, organisme cogéré par les grandes banques françaises et dont la tarification est publique, ou la société de cautionnement interne du groupe bancaire (Camca au Crédit Agricole, par exemple). Ulrich Maurel suggère aux emprunteurs de privilégier une caution Crédit Logement dont le fonctionnement est plus transparent. Le dirigeant de la Compagnie européenne de crédit ajoute une option, pour les plus rares emprunteurs qui disposent déjà d’une imposante épargne : utiliser celle-ci en nantissement, et ainsi éviter hypothèque ou caution.

4 – Des clauses pour éviter des surcoûts futurs

Vous vous engagez à rembourser votre crédit sur 20 voire 25 ans… mais la durée effective de remboursement n’est que de 7 ans, en moyenne. A cause des déménagements, des renégociations de crédit, etc. Pour éviter de trop nombreux rachats de crédit, les banques prévoient des indemnités (ou pénalités) de remboursement anticipé (IRA). A la signature du contrat, vous pouvez négocier une clause limitant ces IRA : pas de pénalités en cas de vente du logement, par exemple. L’absence complète de pénalités de remboursement anticipé, même en cas de rachat du crédit par la concurrence ? « Quelques banques l’acceptent encore », affirme Ulrich Maurel, de la Compagnie européenne de crédit, « car elles se disent que le client n’aura dans tous les cas aucun intérêt de négocier étant donné le niveau des taux, au plus bas ». L’enjeu est faible : les taux d’intérêt étant très bas, les IRA sont mathématiquement limitées.

Zéro pénalité de rachat ? « Quelques banques l’acceptent encore »

La négociation des IRA n’est plus une priorité ? Le constat est inversé pour la clause de transfert, qui permet de conserver son prêt et son taux initial même si vous déménagez. Une aubaine, avec les taux actuels ! Problème : cette clause est devenue rarissime. « L’ère de la transférabilité des prêts est une ère quasi-révolue », notait dès 2018 Sandrine Allonier, porte-parole du courtier Vousfinancer. Elle ne figure plus dans aucun contrat « type », mais Ulrich Maurel estime que quelques banques « acceptent » tout de même encore la transférabilité, à condition de la réclamer, et à condition d’utiliser une société de caution pour la garantie bancaire. Le président du directoire de la Compagnie européenne de crédit reconnaît tout de même que cette clause est « de plus en plus difficile à obtenir ». A tenter.

5 – Des options à réclamer pour plus de souplesse

Qui sait si votre salaire ne va pas s’envoler dans 2 ou 3 ans ? Ou, a contrario, si vous allez faire face au chômage ou à toute autre difficulté financière passagère… La plupart des banques permettent la modulation des échéances, certaines intégrant même cette option par défaut dans leurs offres de prêt. « Si vos revenus augmentent, vous pouvez augmenter vos mensualités pour rembourser plus vite », explique Ulrich Maurel, porte-parole des réseaux Acecrédit, Empruntis et Immoprêt. « Si vos revenus baissent, vous pouvez les diminuer. Certaines banques ne proposent que la modulation à la hausse, d’autres à la baisse, d’autres les deux. »

Dernière option que vous pouvez réclamer dans votre contrat : la clause de report de mensualités, aussi appelée « report d’échéances » ou « stop échéances », qui permet de stopper le remboursement pendant quelques mois en cas de coup dur.