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Prêt immobilier : 5 points clés à négocier (en plus du taux)

Négociation
© fizkes - stock.adobe.com

Il n'y a pas que le taux ! Plusieurs éléments de l'offre de prêt permettent de réduire le coût du crédit ou d'en assouplir le fonctionnement. Voici ce qu'il ne faut pas oublier de négocier avant de signer.

« Et toi, t’as emprunté à combien ? » ou « T’as eu quel taux ? » : quand deux récents emprunteurs immobiliers échangent à propos du crédit fraîchement signé, la discussion tourne inévitablement autour du taux d’emprunt. Et pourtant ! S’il s’agit bien évidemment d’un aspect crucial, se focaliser uniquement sur le taux peut écarter votre attention d’autres points essentiels. A commencer par le montage financier en lui-même, qui peut intégrer deux prêts de durées différentes pour juxtaposer deux taux et ainsi réduire le coût du crédit. Mais au-delà du pur « crédit bancaire », vous devez vous attarder sur 5 éléments parfois éludés…

1 – Une assurance au juste prix avec les bonnes garanties

Depuis l’entrée en vigueur de « l’amendement Bourquin », qui permet de changer d’assurance de prêt chaque année, les emprunteurs semblent avoir toutes les cartes pour négocier au mieux l’assurance de leur crédit immobilier. Malgré tout, « l’assurance emprunteur reste à 87% la propriété des banques », de l’aveu même du sénateur Martial Bourquin. Or il s’agit d’un véritable levier d’économie pour les emprunteurs : « L’assurance est un produit qui est encore trop souvent ignoré par les emprunteurs », appuie Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux, d’autant plus en cette période de taux très bas : « Cette situation inédite, mais pourtant bien réelle, fait que l’assurance peut être aujourd’hui beaucoup plus chère que le crédit en lui-même. »

L’assurance parfois « beaucoup plus chère que le crédit en lui-même »

Certes, le fameux « amendement Bourquin » vous permet éventuellement de reporter ce problème : vous pourrez changer d’assureur de prêt plus tard. Il n’empêche : même si vous misez sur un changement futur, la substitution d’assurance se fait à garanties équivalentes, faute de quoi la banque peut refuser la couverture souhaitée. Veillez donc à obtenir une garantie au plus juste : évitez la coûteuse et souvent inefficace garantie perte d’emploi, adaptez la couverture à l'éventuelle pratique de sports à risque, jouez sur les « quotités » en cas d’emprunt en couple (une quotité à 100% signifie que l’assureur prend en charge 100% des mensualités en cas de décès d’un co-emprunteur, mais cette quotité peut être abaissée), etc. La banque, qui propose par défaut un contrat dit « groupe », avec un tarif collectif, peut aussi proposer un contrat « individuel », sur-mesure et souvent plus avantageux.

L’assurance que propose la banque peut elle aussi être négociée de façon avantageuse sans aller voir la concurrence, juge Ulrich Maurel, président du directoire de la Compagnie européenne de crédit (Empruntis, Immoprêt et Acecrédit) : « Un client a toujours une marge de négociation avec sa banque sur l’assurance emprunteur, aussi bien pour un contrat groupe que pour une assurance individuelle ! »

Voir aussi le comparatif de l'assurance de prêt

2 – Des frais de dossier qui peuvent être réduits

L’immense majorité des banques facturent des « frais de dossier de prêt immobilier, qui dépassent facilement 1 000 euros, selon le relevé tarifaire de Moneyvox. Là encore, le tarif présenté sur la première simulation fournie par votre banque ou votre courtier n’est pas nécessairement définitif : « D’une banque à une autre, les pratiques tarifaires concernant les frais de dossier sont extrêmement variables », confie Ulrich Maurel. « Le plus souvent, il y a une marge de manœuvre de 20% sur ces frais entre le prix affiché initialement et le prix pratiqué. »

3 – Frais de garantie : une petite marge de négociation

Caution ou hypothèque ? A de rares exceptions près, la banque ne vous laisse pas le choix. Ainsi, si elle exige une hypothèque (ou privilège du prêteur de deniers), vous n’avez aucune marge de négociation : ce type de garantie bancaire, qui concerne un peu moins de 30% des prêts immobiliers, répond à un barème fixe sur lequel les notaires ont la main. S’il s’agit d’un cautionnement, le barème est là encore « fixe », comme le confirme Ulrich Maurel, mais « ce qui est négociable, c’est la société choisie », précise-t-il. Deux options : Crédit Logement, organisme cogéré par les grandes banques françaises et dont la tarification est publique, ou la société de cautionnement interne du groupe bancaire (Camca au Crédit Agricole, par exemple). Ulrich Maurel suggère aux emprunteurs de privilégier une caution Crédit Logement dont le fonctionnement est plus transparent. Le dirigeant de la Compagnie européenne de crédit ajoute une option, pour les plus rares emprunteurs qui disposent déjà d’une imposante épargne : utiliser celle-ci en nantissement, et ainsi éviter hypothèque ou caution.

Le TAEG, témoin des frais annexes

Frais de dossier, frais de garantie, éventuels frais de courtage, frais d’assurance voire frais de tenue compte bancaire ou la nécessaire souscription de parts sociales de la banque… Tous les coûts indirects liés au crédit immobilier sont intégrés dans le taux annuel effectif global (TAEG), en plus des plus évidents intérêts d’emprunt. Le TAEG, présent sur toute simulation de crédit, vous offre ainsi un élément plus global de comparaison entre deux possibilités de financement.

4 – Des clauses pour éviter des surcoûts futurs

Vous vous engagez à rembourser votre crédit sur 20 voire 25 ans… mais la durée effective de remboursement n’est que de 7 ans, en moyenne. A cause des déménagements, des renégociations de crédit, etc. Pour éviter de trop nombreux rachats de crédit, les banques prévoient des indemnités (ou pénalités) de remboursement anticipé (IRA). A la signature du contrat, vous pouvez négocier une clause limitant ces IRA : pas de pénalités en cas de vente du logement, par exemple. L’absence complète de pénalités de remboursement anticipé, même en cas de rachat du crédit par la concurrence ? « Quelques banques l’acceptent encore », affirme Ulrich Maurel, de la Compagnie européenne de crédit, « car elles se disent que le client n’aura dans tous les cas aucun intérêt de négocier étant donné le niveau des taux, au plus bas ». L’enjeu est faible : les taux d’intérêt étant très bas, les IRA sont mathématiquement limitées.

Zéro pénalité de rachat ? « Quelques banques l’acceptent encore »

La négociation des IRA n’est plus une priorité ? Le constat est inversé pour la clause de transfert, qui permet de conserver son prêt et son taux initial même si vous déménagez. Une aubaine, avec les taux actuels ! Problème : cette clause est devenue rarissime. « L’ère de la transférabilité des prêts est une ère quasi-révolue », notait dès 2018 Sandrine Allonier, porte-parole du courtier Vousfinancer. Elle ne figure plus dans aucun contrat « type », mais Ulrich Maurel estime que quelques banques « acceptent » tout de même encore la transférabilité, à condition de la réclamer, et à condition d’utiliser une société de caution pour la garantie bancaire. Le président du directoire de la Compagnie européenne de crédit reconnaît tout de même que cette clause est « de plus en plus difficile à obtenir ». A tenter.

5 – Des options à réclamer pour plus de souplesse

Qui sait si votre salaire ne va pas s’envoler dans 2 ou 3 ans ? Ou, a contrario, si vous allez faire face au chômage ou à toute autre difficulté financière passagère… La plupart des banques permettent la modulation des échéances, certaines intégrant même cette option par défaut dans leurs offres de prêt. « Si vos revenus augmentent, vous pouvez augmenter vos mensualités pour rembourser plus vite », explique Ulrich Maurel, porte-parole des réseaux Acecrédit, Empruntis et Immoprêt. « Si vos revenus baissent, vous pouvez les diminuer. Certaines banques ne proposent que la modulation à la hausse, d’autres à la baisse, d’autres les deux. »

Dernière option que vous pouvez réclamer dans votre contrat : la clause de report de mensualités, aussi appelée « report d’échéances » ou « stop échéances », qui permet de stopper le remboursement pendant quelques mois en cas de coup dur.

Ne pas nécessairement accepter toutes les contreparties

Pour obtenir le taux le plus compétitif, la banque peut mettre des produits annexes dans la balance : la souscription de son assurance habitation ou auto, l’ouverture de produits d’épargne pour les enfants… Pourquoi pas, si cela vous permet d'abaisser le taux : « Nous constatons le plus souvent une marge de 0,30 à 0,40 point sur le taux de crédit, selon les profils, ce qui n’est pas négligeable dans le contexte actuel de taux très bas ! » souligne Ulrich Maurel. Il ajoute même à cette liste d’éléments de négociation « l’alarme du domicile » : « Il faut trouver un point d’équilibre », reconnaît-il. Vous n’êtes donc pas obligé d’accepter tous ces produits annexes ! Le courtier ajoute d’ailleurs que la signature du contrat de crédit est le moment opportun pour négocier des frais bancaires au rabais.

Voir aussi le baromètre des taux immobiliers

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© MoneyVox / BL / Janvier 2020

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Commentaires

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Publié le 23 janvier 2020 à 12h11 - #1Aristide

Bonjour,
=> Garanties:
+ Caution Sté caution; il y a aussi la SACCEF (BPCE)
+ Hypothèque
Il faut savoir qu'il existe des accessoires dont le pourcentage est fixé par chaque banque.
Dans les barèmes standards ils sont fixé à 20%, c'est à dire que pour un prêt de 100.000€ l'hypothèque sera en réalité inscrite pour 120.000€ et le coût en sera ainsi accru.
Mais les banque ont leurs propres accessoire qui peuvent être linéaires ( =10% - 20% - 30%) ou par paliers ( = 20% jusqu'à 100.000€ - 10% au-delà.....ou tout autres combinaisons);
Or, bien que déjà signalé plusieurs fois, peu d'emprunteurs connaissent cette pratique et aucun ne pense à négocier lesdits accessoires pour en réduire le coût.
Cdt

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Publié le 24 janvier 2020 à 17h45 - #2Acqua63
  • Homme
  • Puy de dôme
  • 55 ans

Vous ne parlez jamais de négocier les frais des intermédiaires seulement de la partie bancaire, mais souvent les frais de ces intermédiaires sont deux à trois supérieurs aux frais de dossier pris par les banques.

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