Prêt immobilier : qui a les meilleurs taux ?

Les banques réservent les taux les plus bas aux emprunteurs présentant le meilleur profil. Quelles sont les conditions pour y avoir accès ?

Pour un prêt de 20 ans, les taux pratiqués par les banques vont de 1,30% à 2,80%, au 15 mai 2017, selon l'Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil). En fonction du profil des emprunteurs, les banques appliquent ainsi des grilles de taux immobiliers qu'elles élaborent en fonction de leurs propres critères : durée d'emprunt, montant d'apport, âge, profession, niveau de revenus... Pour obtenir le meilleur taux, lors d’une négociation, mieux vaut donc cumuler les critères positifs, du point de vue du banquier. Mais impossible de connaître précisément cette grille de taux, ni à partir de quel revenu un emprunteur bascule d’une catégorie à une autre.

Les courtiers, eux, ont accès à ces grilles. Et certains jouent le jeu de la transparence, à l’image de In&Fi, qui annonce dans son baromètre qu’il faut actuellement plus de 55 000 euros de revenu annuel pour un emprunteur seul (près de 4 600 euros par mois), ou 80 000 euros en couple (près de 6 700 euros par mois), pour espérer un financement de 1,40% sur 20 ans.

Avec les simulateurs de crédit immobilier mis à disposition par les banques en ligne, il est désormais possible de reconstituer cette grille plus précisément. BforBank, Fortuneo, ING Direct et Boursorama se distinguent en effet en permettant aux emprunteurs de jauger leurs conditions de financement avant même de remplir un formulaire détaillé. Nous nous sommes donc prêtés à l'exercice pour réaliser cet article. Surprise : à ce jour, les quatre banques testées affichent des politiques différentes en matière de taux immobiliers.

Boursorama : un seuil selon les revenus

Un couple d’emprunteurs, trentenaires et disposant de 6 000 euros de revenus mensuels au total, simule un prêt immobilier de 200 000 euros sur 20 ans. Le financement proposé, hors assurance : une mensualité de 970 euros, au taux annuel de 1,55%. Même couple, même projet, mais avec 6 500 euros de revenus mensuels : la mensualité tombe à 949 euros pour un taux de 1,32%.

Très précisément, le seuil à dépasser pour obtenir le meilleur taux est de 6 250 euros mensuels, pour un couple comme pour un emprunteur seul. Ce même seuil vaut pour l’ensemble des durées : 15 ou 25 ans.

Plus d’infos sur le prêt immobilier de Boursorama Banque

ING Direct : selon les revenus et la domiciliation

Actuellement, le principal critère influant sur le taux proposé est le niveau de revenus du foyer. Pour un crédit de 200 000 euros sur 20 ans, le taux proposé est de 1,62% lorsque les revenus mensuels sont inférieurs à 5 000 euros. A partir de ce seuil, le taux nominal annuel descend à 1,46%. Ce même seuil de 5 000 euros vaut pour les autres durées d’emprunt.

Reste un second critère sur lequel vous pouvez facilement agir : si l'emprunteur accepte de domicilier ses revenus chez ING Direct alors le taux est abaissé de 0,10 point, soit 1,36% pour les emprunteurs aux revenus les plus élevés et 1,52% pour les autres.

Plus d’infos sur le prêt immobilier ING Direct

BforBank : en fonction des revenus et du montant emprunté

Chez BforBank, outre la durée d’emprunt, deux critères jouent sur le taux attribué à un emprunteur : le montant du crédit et le niveau de revenus. Pour obtenir les meilleurs taux, il faut disposer d'au moins 75 000 euros de revenus annuels par foyer (soit 6 250 euros par mois, comme Boursorama). Et le taux proposé sera d'autant plus bas que le montant emprunté dépasse, par exemple, les seuils de 160 000 euros, 200 000 euros et 300 000 euros, comme le confirme le service communication de l'enseigne.

Ainsi, sur 20 ans, le taux varie de 1,45% à 1,85% selon les revenus et le montant emprunté. Conséquence, un emprunteur aura tout intérêt à jouer avec le simulateur pour savoir si l'emprunt de quelques milliers d'euros supplémentaires lui permet d'optimiser son financement.

Plus d’infos sur le prêt immobilier BforBank

Fortuneo : pas de critère de revenus

A l'inverse, le simulateur de crédit de Fortuneo s’avère d’une simplicité absolue en n’intégrant que deux paramètres : le montant du prêt et la durée de remboursement. Sur 20 ans, le taux nominal reste toujours à 1,55% ce mercredi, quelle que soit la somme empruntée.

Le service communication de la banque en ligne a confirmé que, « pour le moment, le taux proposé lors de la simulation est le seul taux pratiqué ».

Plus d’infos sur le prêt immobilier Fortuneo

Les meilleurs profils à partir de 60 000 ou 70 000 euros annuels

Selon la banque, les clients favorisés ne sont donc pas les mêmes. Le seuil optimal de revenus est actuellement fixé à 60 000 euros annuels chez ING, et à 75 000 euros chez Boursorama et BforBank, des seuils qui peuvent évidemment évoluer à l'avenir. Pourquoi avoir choisi ces niveaux de salaire ? Interrogées, les banques concernées ne développent pas précisément ce choix, mais assument optimiser les financements proposés pour les emprunteurs aux revenus les plus élevés et, dans le cas de BforBank, pour les plus grosses opérations.

Reste un constat : les grilles affichées par ces banques en ligne s’avèrent plus simples et plus lisibles que peuvent l’être celles de certaines banques traditionnelles. Ces dernières ne les communiquent jamais publiquement, notamment parce qu’une large part est laissée à la négociation : sur la domiciliation de revenus mais aussi sur la souscription de produits complémentaires (épargne, assurance, etc.). Et bien d’autres critères peuvent être pris en compte comme l’âge des emprunteurs, leur niveau de patrimoine, etc. A la différence de ce fonctionnement « secret », la simulation rapide proposée par les banques en ligne peut permettre à un emprunteur de confronter les offres plus facilement !