C'est une première depuis 2002. Le taux d'emprunt de l'Etat français à 10 ans a franchi ce mercredi la barre des 5%. Une hausse non sans conséquence sur les taux des prêts immobiliers. Les Obligations assimilables du Trésor (OAT) sont l'une des références utilisées par les banques pour fixer leurs taux.
Des taux immo à 4% ?
« Une OAT à 5%, c'est un signal fort, mais il ne faut pas en tirer de conclusions hâtives sur le crédit immobilier. Habituellement, les banques prêtent à un taux supérieur à l'OAT 10 ans, qui sert de référence à leur coût de refinancement. Aujourd'hui, c'est l'inverse : les taux moyens sur 20 ans sont autour de 3,7%, soit plus d'un point sous l'OAT. Les banques rognent donc sur leurs marges pour continuer à prêter », analyse Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer.
Elle estime toutefois que les taux moyens « pourraient approcher 4% sur 20 ans d'ici fin 2026, et même 4,5% d'ici l'élection présidentielle. Les meilleurs profils continueront néanmoins d'obtenir des conditions nettement inférieures, proches de 3,5% ».
« Il faut éviter les conclusions hâtives : une OAT à 5% ne signifie pas que les crédits immobiliers vont immédiatement atteindre ce niveau. Nous relevons donc notre prévision : les 4% sur 25 ans nous semblent désormais à notre portée d'ici la fin de l'année, voire difficiles à éviter », précise Julien Langlade, président du courtier CAFPI.
Sur un prêt de 250 000 euros sur 25 ans, passer de 3,58% à 4% représente 57 euros de plus par mois (1 262 euros contre 1 320 euros), soit environ 17 000 euros de coût supplémentaire sur la durée, hors assurance emprunteur, estime CAFPI. À mensualité constante, la capacité d'emprunt baisse d'environ 11 000 euros.
Pour Loïc Cantin, président de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim), cette augmentation des taux « compromettrait la capacité de financement des ménages », car par ailleurs, « la hausse des salaires est insignifiante, le pouvoir d'achat est en diminution, les dépenses alimentaires et énergétiques des ménages augmentent ».
Un paramètre jouera toutefois en la faveur des emprunteurs. « En novembre, les banques remettent leurs compteurs de production à zéro et repartent avec de nouveaux objectifs pour l'année 2027. Elles ont besoin de produire du crédit immobilier, qui reste un produit d'appel pour capter de nouveaux clients, et elles n'ont aucun intérêt à casser un marché qui reste encore dynamique... Mais jusqu'à quand ? », interroge Julie Bachet.
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Attention au taux d'usure
La directrice générale de Vousfinancer attire aussi l'attention sur « le spectre des refus de crédit liés au taux d'usure ». Il s'agit du taux maximal auquel un prêt peut être accordé. Il est calculé à partir du taux moyen pratiqué sur le trimestre précédent, augmenté d'un tiers. Problème, en période de forte hausse des taux de crédit immo, le taux d'usure peut bloquer un nombre important de dossiers.
« Pour les emprunteurs qui ont un projet, le message est clair : il ne faut pas attendre une baisse des taux qui n'arrivera pas à court terme. Mieux vaut sécuriser son financement maintenant, faire jouer la concurrence et soigner son dossier », conseille Julie Bachet.
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