Si vous avez prévu d’acquérir un bien immobilier dans les prochains mois, sachez qu’il vaut mieux commencer à préparer votre projet dès à présent, et peaufiner votre dossier bancaire surtout dans les 6 derniers mois, afin de mettre toutes les chances de votre côté. En effet, les banques prennent en compte plusieurs critères afin de déterminer le taux d'un crédit immobilier, notamment le projet et le profil de l'emprunteur. D'où l'intérêt de soigner ce dernier en amont de son achat immobilier.

Epargne

Premier réflexe à avoir : épargner. Bien évidemment cela permet en premier lieu de se constituer un apport personnel, mais aussi de soigner son profil, puisque mettre chaque mois de l’argent de côté est apprécié par les banques. Pour quel montant ? Cela dépendra à la fois de la capacité d’épargne du futur acquéreur et du projet qu’il prévoit de financer. « Il ne faut pas se culpabiliser sur la somme à épargner, 50 euros par mois peuvent suffire », estime Maël Bernier, porte-parole du courtier Meilleurtaux. « L’important est de montrer qu’on est plus fourmi que cigale ». Cela permet, entre autres, au futur acquéreur de prouver qu'il est capable de faire un effort sur son budget, qu’il a une bonne gestion et qu’il sera capable d'honorer ses mensualités sans incident.

Plan épargne logement, Livret A ou même assurance-vie, peu importe finalement le support où cette épargne est placée. Le PEL, avec son taux de rémunération attractif (2,50% brut), reste un bon outil. Il « force » l'épargnant à mettre au minimum 45 euros de côté par mois et, en cas de prêt immobilier, l'acquéreur touche une prime de l'Etat.

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Découverts et crédits à la consommation

Côté gestion de compte, l'objectif est simple : rassurer le banquier. Les banques demandent en général les trois derniers relevés de compte du futur acquéreur, mais peuvent aller jusqu’à six. Il faudra donc faire attention à ses dépenses durant cette période. Si les découverts sont à éviter à tout prix, un petit dérapage, à cause d'une voiture qui tombe en panne ou d'une machine à laver à changer, est tolérable, alors qu’un découvert lié à deux week-ends de vacances le sera beaucoup moins. « Il faut séparer les gros incidents des petits découverts. L’accès au crédit est possible pour tout le monde sauf les personnes fichées à la Banque de France, mais il est certain que les incidents bancaires rendent les dossiers plus difficiles », constate Maël Bernier. Même des clients qui ont un jour été fichés peuvent emprunter. Mais dans ce cas-là, « il faut être vierge de gros incidents depuis au moins 3 ou 4 ans ». Mieux vaut également solder ses crédits à la consommation. Notamment s’il s’agit de crédits renouvelables ou de prêts personnels non affectés. « Nous préconisons de les clôturer six mois avant la demande de prêt », rappelle la porte-parole du courtier.

Laurent Dimpault, responsable développement marketing crédits chez LCL, conseille quant à lui de se mettre en situation d'un taux d’endettement à 33%, en ajoutant si nécessaire à son loyer un versement sur son épargne. « Le bon client est celui qui a bien préparé son projet, qui a pu se constituer un petit apport personnel et qui gère son budget de façon équilibrée. »

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Un apport de 10%, véritable « passeport »

La règle est simple : plus l'apport personnel est élevé et plus le montant à prêter sera faible. Ainsi, la banque limite sa prise de risque, et peut par conséquent proposer des taux plus attractifs, sur des durées plus courtes. Même si certaines banques acceptent encore de prêter sans apport, c'est loin d'être la règle générale. Maël Bernier explique qu'une banque « acceptera plus facilement de financer des jeunes. On peut comprendre l’absence d’épargne chez les moins de 30 ans, c’est plus difficile à justifier pour les quinquagénaires ». Il ne faut pas non plus oublier les dispositifs tels que le PTZ ou le 1% logement qui peuvent être assimilés par le banquier à de l’apport personnel et qui permettent donc de ne pas demander un financement du projet à hauteur de 110% (prix du bien et frais de notaires). L'apport a également un rôle à jouer lors de la négociation du taux de l’emprunt. Idéalement, il représentera 10 à 30% du montant du projet. Cependant, un acquéreur avec un apport de 5% peut parfois être mieux considéré qu’un autre disposant d’un apport de 30% dû à un héritage mais qui en parallèle ne met pas d’argent de côté.

Pour Maël Bernier, un apport de 10%, qui couvre les frais de notaire liés à l’achat, est un véritable « passeport ». Même son de cloche du côté de LCL. Laurent Dimpault estime lui aussi qu’un apport de « 10 à 15% » est un plus.

Stabilité professionnelle et saisonnalité

La capacité d’emprunt de l’acquéreur se détermine en se basant sur un taux d’endettement maximal de 33%. Un taux qui sera appliqué de manière plus ou moins stricte suivant les revenus des acquéreurs. En parallèle, les banques utilisent également un critère complémentaire, intitulé « quotient familial » ou « reste à vivre », pour déterminer si le ménage peut subvenir à ses besoins courants une fois les mensualités payées. Bien sûr, la stabilité professionnelle a aussi son rôle à jouer. C’est d’ailleurs « le facteur numéro 1 » selon Maël Bernier. « Si l’acquéreur a 30% d’apport mais est en CDD ou en période d’essai, son dossier sera moins facile que celui d’un fonctionnaire avec 10% d’apport ». Le secteur professionnel et l'identité de l'entreprise ont aussi leur importance : « Pour un ingénieur chez Airbus, c’est plus simple que pour le salarié d'une petite PME ».

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Outre ces critères difficilement modifiables dans un court laps de temps, il existe aussi des moments opportuns pour demander un prêt immobilier. « Lorsqu’on est dans une phase de taux stables, les périodes de salon (printemps et automne) qui correspondent aux deux temps forts habitat de l’année peuvent permettre d’obtenir des taux plus bas, c'est-à-dire des taux promos », souligne la porte-parole du courtier. Un principe à relativiser pour l'année 2014, car « les taux n'ont jamais cessé de baisser et étaient de ce fait plus intéressants de mois en mois ».

Des taux en fonction des objectifs commerciaux ?

Au final, le taux qu’il est possible d’obtenir pour un prêt immobilier varie selon un grand nombre de critères. Maël Bernier en retient trois majeurs : le projet à financer, le profil de l’emprunteur et les objectifs commerciaux des banques, dont les particuliers n'ont pas connaissance. « Même si aujourd’hui toutes les banques sont agressives, nous notons quand même des différences », assure-t-elle. Elle justifie le recours aux courtiers, en expliquant connaître « à l’instant T quelle banque est en avance ou en retard sur ses objectifs. Cela nous permet d’orienter le dossier vers la banque la plus réactive et la plus à même de faire des efforts sur les conditions ». Une théorie réfutée par le responsable développement marketing crédits chez LCL, pour qui les objectifs commerciaux cités par Meilleurtaux ne sont pas le sujet. « Le sujet, réplique-t-il, c'est de se demander si on a le bon taux pour le bon client ».