Et si la fameuse règle des 35% vivait ses dernières années ? Dans sa contribution publiée en vue de l'élection présidentielle de 2027, la Fédération bancaire française (FBF) propose de revoir les règles encadrant l'octroi des crédits immobiliers. Son objectif : « supprimer le caractère contraignant des règles fixées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) ».

Pour rappel, depuis le 1er janvier 2022, les banques doivent en principe respecter deux grandes limites : un taux d'effort de l'emprunteur qui ne peut dépasser 35% de ses revenus, assurance comprise, et une durée d'emprunt plafonnée à 25 ans, avec une tolérance de deux années supplémentaires dans certaines situations où l'entrée dans le logement est décalée.

Les banques peuvent s'affranchir de ces critères, mais seulement pour 20% de leur production trimestrielle. Et cette enveloppe est elle-même encadrée.

Encore faut-il que les banques utilisent pleinement cette marge de manœuvre. Or, dans les faits, elles sont loin d'épuiser systématiquement leur enveloppe de dérogation de 20%. Autrement dit, le cadre du HCSF autorise déjà une certaine souplesse, mais les établissements bancaires peuvent choisir de rester plus prudents et de ne pas aller jusqu'aux limites permises.

Crédit immobilier : des banques pas si flexibles pour alléger le taux d'endettement de 35%

La règle des 35% ne disparaîtrait pas forcément

Pour autant, la FBF ne réclame pas exactement la disparition pure et simple du taux d'endettement de 35%. Une nuance importante. « Ce n'est pas qu'elle souhaite supprimer la règle de l'endettement à 35%. Elle souhaite que ce ne soit plus le HCSF qui l'impose par l'intermédiaire de normes juridiquement contraignantes », décrypte pour MoneyVox Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer et présidente de l'Association professionnelle des intermédiaires en crédits (APIC).

Avant 2022, les banques surveillaient déjà le taux d'endettement de leurs clients. Mais l'idée défendue aujourd'hui serait de leur redonner davantage de liberté pour apprécier chaque dossier.

Une idée qui a d'ailleurs déjà trouvé un écho au Parlement. Une proposition de loi déposée à l'Assemblée nationale prévoit notamment de faire davantage de place au « reste à vivre » dans l'appréciation de la solvabilité des emprunteurs, plutôt que de s'en tenir au seul seuil des 35%. Le texte n'en est toutefois qu'au début de son parcours parlementaire : il doit encore être examiné par la commission des finances.

Car 35% d'endettement ne représente pas le même effort pour tous les emprunteurs. Julie Bachet prend l'exemple d'un ménage disposant de 15 000 euros de revenus mensuels. Même avec 7 500 euros de mensualités, soit 50% d'endettement, il lui resterait encore 7 500 euros pour vivre. À l'inverse, pour un emprunteur touchant 1 500 euros par mois, dépasser largement le seuil des 35% serait beaucoup plus délicat.

Un assouplissement qui pourrait donc profiter en premier lieu « aux investisseurs » et « aux profils les plus aisés », estime Julie Bachet. D'autant que la marge de dérogation actuelle reste fléchée : au moins 70% de cette enveloppe doit bénéficier à l'achat d'une résidence principale et au moins 30% aux primo-accédants.

« Le premier blocage » pourrait venir du taux d'usure

L'APIC va même plus loin. Si le HCSF conserve des règles contraignantes, l'association souhaite a minima que « le financement des investissements locatifs » sorte de leur champ d'application, explique Julie Bachet.

Mais pour la présidente de l'APIC, le danger le plus immédiat se situe ailleurs. « Le premier blocage qu'on va avoir [...] est la problématique des taux d'usure », alerte-t-elle. Ce plafond, qui correspond au TAEG maximal auquel une banque peut prêter, est révisé chaque trimestre. Or les taux immobiliers remontent rapidement : au 29 septembre, les taux de marché relevés par MoneyVox atteignent notamment 3,48% sur 20 ans et 3,57% sur 25 ans.

Julie Bachet craint donc un décalage entre la remontée des barèmes bancaires et celle du taux d'usure. Avec une conséquence déjà observée en 2023 : « Même des personnes qui respectent les 35% d'endettement et ont un apport conséquent » pourraient se retrouver privées de crédit si leur TAEG dépasse le plafond légal. Julie Bachet souhaite donc un retour temporaire à une révision mensuelle du taux d'usure, comme cela avait déjà été mis en place en 2023. L'organisation compte de nouveau saisir la Banque de France sur le sujet.

Enfin, l'APIC travaille sur d'autres propositions pour faciliter l'accession à la propriété. Parmi elles, le retour des APL accession dans le cadre des prêts d'accession sociale et une plus grande stabilité du prêt à taux zéro (PTZ). Julie Bachet souhaite notamment que ce dernier soit « sanctuarisé » sur plusieurs années, afin d'éviter les changements réguliers de zonage, de logements éligibles ou de conditions qui compliquent, selon elle, la préparation des projets immobiliers.

Autant de pistes qui poursuivent un même objectif : redonner de la souplesse au crédit immobilier. Reste à savoir lesquelles trouveront une place dans le débat à l'approche de l'élection présidentielle de 2027.