Il y a un an, l’année 2016 s’annonçait avec des « signaux au vert » pour le crédit immobilier. Bilan : elle a dépassé toutes les espérances. Les taux ont touché le plancher, à des niveaux inédits : 1,60% en moyenne pour les taux fixes selon la Banque de France en octobre, à comparer avec une moyenne de 2,33% en décembre 2015, 2,61% fin 2014, ou 3,18% fin 2013. Une moyenne divisée par deux en 3 ans !

L’effet d’aubaine a fortement influé sur le marché immobilier. Qu’il s’agisse de la construction ou de l’ancien, les promoteurs et réseaux d’agences immobilières ne cachent pas leur satisfaction. Les banques aussi ont empilé les dossiers : la production de crédit a atteint 24 milliards d’euros en octobre selon la Banque de France, là encore un nouveau record (1), grâce à l’afflux de demandes de renégociations. Les effets cumulés des taux bas, des durées de prêt qui s’allongent et de l’élargissement du Prêt à taux zéro (PTZ) ont aussi permis de confirmer le retour des primo-accédants. Sans oublier la baisse, limitée, des frais de notaires.

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Les taux de crédit, toujours le facteur X

Difficile de faire aussi bien en 2017… L’élément déterminant sera l’évolution des taux de crédit. En témoigne la dernière vague de l’observatoire du moral immobilier (2) : à l’automne 2016, 51% des acquéreurs potentiels plaçaient les « taux attractifs » en tête (51%) des motifs de concrétisation d’un projet immobilier, alors que ce motif n’apparaissait qu’en 3e position (37%) au début de l’année. Si, aujourd’hui, les emprunteurs présentant les meilleurs dossiers peuvent espérer des taux sous la barre symbolique des 1%, qu’en sera-t-il dans 6 ou 12 mois ? Contrairement aux années passées, personne ne se risque à jouer les devins. Seul le service études économiques du Crédit Agricole publie des estimations, relativement vagues, à long terme : soit un maintien « des taux de crédit à un niveau très bas, voisin de celui de début 2016 », soit une « lente remontée » au fil de l’année 2017.

Pas de risque « d’emballement » à court terme pour les taux

A plus court terme, les analyses des courtiers en crédit divergent, entre remontée globale des taux fixes et arbitrages ponctuels de certaines banques. Ils s’accordent, en revanche, sur un relèvement des taux, progressif et modéré, au fil des mois. Dans un communiqué, Cécile Roquelaure, d’Empruntis, fait état d’augmentations de 0,10 point courant décembre dans plusieurs banques : « Le début d’année 2017 devrait donc surfer sur cette vague de hausses, mais pas de panique ! » Au début du mois, Alexandre Mirlicourtois, directeur de la conjoncture et de la prévision du cabinet d’études Xerfi, écartait lui aussi tout risque « d’emballement » sur la première partie de l’année 2017.

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PTZ : l’ombre d’un doute

L’échéance du Prêt à taux zéro, dans ses conditions actuelles, est prévue pour la fin 2017. Peut-il être remis en cause d'ici là ? Un récent rapport de la Cour des comptes a sévèrement critiqué l’efficacité de ce dispositif coûteux pour l’Etat. Un prétexte potentiel pour raboter le PTZ, pour la future équipe gouvernementale.

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Des prix élevés et sur la pente ascendante

Si l’année 2016 a été si positive, c’est aussi parce que les prix ont baissé au cours des années précédentes. Selon l’indice Notaires-Insee, les prix des appartements et maisons en France ont globalement suivi la même courbe depuis 2003 : flambée jusqu’en 2008, courte chute, rebond courant 2009 pour atteindre de nouveaux records en 2011. Puis les prix ont subi une correction, surtout en 2014 et 2015. Mais, en 2016, l’indice de prix des appartements anciens a grimpé de 1,4%. Insuffisant pour dépasser les records de 2011, mais suffisant pour les approcher.

Une hausse de 1% à 2% des prix en 2017 ?

En 2017 ? Dans leur bilan annuel les notaires pointent l’incertitude causée par l’échéance présidentielle, des évolutions fiscales pouvant freiner ou dynamiser le nombre de transactions et donc, par effet ricochet, influer sur les prix. Mais le facteur X reste là encore les taux de crédit. Dans sa dernière étude trimestrielle sur l’immobilier résidentiel, le Crédit Agricole parie sur une « faible » hausse des prix en 2017, de 1% à 2%, en cas de légère remontée des taux, le scénario privilégié. Si, en revanche, les taux se maintenaient proches de leur niveau actuel, alors les prix augmenteraient de façon « un peu plus soutenue ».

Une fenêtre qui reste favorable pendant plusieurs mois

L’année 2016 a surpris nombre d’observateurs, par la baisse inédite des taux et les volumes record. Echaudés, ils s'aventurent moins sur des pronostics précis mais s’accordent globalement sur l’idée que 2017 sera l’année des (lentes) remontées, aussi bien côté financement que coût d’achat du logement. Stéphanie Pécault, responsable études chez Logic-immo, évoque ainsi un « sentiment d’urgence croissant » parmi les acquéreurs potentiels, conscients que la meilleure fenêtre pourrait être passée. Attention toutefois à ne pas précipiter un projet immobilier : les acteurs du marché ont alerté sur l’urgence du « bon moment pour acheter » à maintes reprises depuis 2014. Or, depuis, les conditions se sont toujours améliorées.

Voir par ailleurs le baromètre des taux des prêts immobiliers

(1) Les statistiques de la Banque de France sur le sujet ne remontent toutefois qu’en 2003.

(2) Sondage réalisé en octobre 2016 auprès de 1.131 personnes ayant un projet d’acquisition lors des 12 prochains mois : observatoire tenu par Logic-immo sur la base des « données de cadrage » de l’institut Kantar TNS.