Le « boom » 2015-2016 du marché immobilier est « atypique », selon Olivier Eluère, économiste au Crédit Agricole. Sa bonne santé actuelle est principalement due au « plan de relance dans le neuf » et aux « taux de crédit toujours plus bas ». Car, mis à part ces deux éléments très favorables, les « fragilités » persistent : l’environnement économique est « mitigé » et « les prix se sont peu corrigés ». Conséquence : « la dynamique haussière du marché semble limitée », selon Olivier Eluère.

Les taux de crédit, le « facteur X »

Comme au trimestre dernier, le service études économiques du Crédit Agricole ne livre donc pas un seul et unique scénario de prospective pour 2017. « L’effet taux » a un tel effet sur le volume de transactions que la santé du marché dépend en grande partie du timing de l'inéluctable rebond.

La banque verte conçoit deux scénarios envisageables en 2017, en fonction des évolutions de l’inflation, des décisions de la BCE et du niveau des taux des obligations assimilables au Trésor (OAT) : soit un maintien « des taux de crédit à un niveau très bas, voisin de celui de début 2016 », soit une « lente remontée » des taux immobiliers lors de l’année 2017. Comme en juillet, les économistes du Crédit Agricole penchent très nettement en faveur de la seconde hypothèse.

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La banque rappelle ainsi que, quel que soit le scénario, « une remontée des taux interviendra tôt ou tard », au maximum en 2018 ou 2019. Pour l’année 2017, l’évolution des taux de crédit aura un impact direct sur le marché immobilier. S’ils remontent, doucement, comme le pronostique le Crédit Agricole, alors le marché sera « un peu moins dynamique », avec un « effet d’aubaine » qui s’atténue et un volume de ventes globalement stable. En revanche si, contrairement à ce que prévoit la banque, les taux se maintiennent à leurs niveaux de 2016, « le marché immobilier resterait très soutenu en 2017 ».

Prix : pas de « point bas »

Les taux fixes ont donc atteint un niveau plancher en cet automne 2016, à en croire cette analyse. Pour les prix, c’est loin d’être le cas. Le marché ne s’est pas « assaini » selon la banque verte, alors que les pays voisins ont enregistré une « correction marquée » à partir de 2008. S’ils ne sont plus « surévalués », les prix des logements « demeurent très élevés » en France, avec une baisse de « seulement » 7% « en cumulé » depuis la fin 2011.

En l’absence d’un « point bas », la banque verte n’envisage pas de hausse franche et durable des prix, portée par les nombreuses transactions sur le marché. Malgré tout, le Crédit Agricole estime qu'ils ne peuvent qu’augmenter en 2017, même si cette hausse restera modérée. Là encore, tout dépendra de l’évolution des taux : une « faible hausse » de 1% à 2% sur l’année 2017 dans le scénario le plus probable, celui de la « lente remontée » des taux ; ou une augmentation « plus soutenue » des prix si les taux restent très bas.