Les marchés financiers avaient vu juste. A l'issue de la réunion de la Banque centrale européenne du 11 juin, une hausse de 0,25 point des taux directeurs a été décidée alors que l'inflation a atteint 3,2% dans la zone euro en mai.
Pour les candidats à l'achat immobilier, la question est immédiate : cette décision va-t-elle provoquer une hausse équivalente des taux de crédit ? Selon plusieurs experts, la réponse est non. Mais elle pourrait tout de même rendre les conditions d'emprunt un peu moins favorables dans les prochains mois.
« Cette hausse, limitée et largement anticipée par les banques, ne devrait pas en moyenne entraîner d'augmentation sensible des taux immobiliers au moins jusqu'à la fin juillet. Les banques ont toujours besoin de faire le plein de clients après des années 2023 et 2024 très basses, et dans une fin de printemps essentielle à la tenue de leurs objectifs », indique Guillaume Fourt, directeur des partenariats bancaires chez Meilleurtaux.
Des banques toujours offensives sur le crédit
Les banques ne fixent pas leurs taux immobiliers en répliquant mécaniquement les décisions de la BCE. Les barèmes dépendent d'un ensemble de facteurs : coût de refinancement des établissements bancaires, niveau des taux obligataires de long terme, concurrence commerciale entre banques ou encore objectifs de production de crédit.
D'ailleurs, malgré les anticipations de hausse de la BCE, les banques continuent aujourd'hui à se montrer offensives. Selon Vousfinancer, 60% des barèmes reçus pour le mois de juin sont restés stables. Certaines enseignes proposent même des offres particulièrement agressives, avec des taux à 3,10% sur 20 ans ou 3,20% sur 25 ans.
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Cette situation s'explique notamment par la volonté des établissements de crédit de maintenir la dynamique retrouvée du marché immobilier. Après deux années difficiles, les banques cherchent encore à capter des dossiers avant l'été et continuent de se livrer une forte concurrence.
Pour autant, les premiers signes d'une remontée progressive sont déjà visibles. CAFPI indique que les taux obtenus par ses clients ont légèrement progressé en mai, à 3,37% sur 20 ans et 3,48% sur 25 ans. Le courtier souligne que la hausse reste limitée mais qu'elle s'inscrit dans une tendance enclenchée depuis plusieurs mois.
Un accès au crédit plus difficile pour certains profils ?
L'impact le plus important de la décision de la BCE ne sera probablement pas une envolée soudaine des taux immobiliers, mais plutôt un durcissement progressif des conditions d'emprunt.
« Les marchés tablent d'ores et déjà sur au moins deux remontées des taux BCE d'ici la fin de l'année. En conséquence, dans l'état actuel du marché, nous envisageons une hausse globale des taux de crédit immobilier d'environ 0,20% d'ici la fin de l'année », anticipe Julien Langlade, président de CAFPI.
Selon les prévisions de BPCE, la remontée des coûts de financement devrait se poursuivre tout au long de l'année. Le groupe estime ainsi que le taux moyen des crédits immobiliers pourrait atteindre 3,43% au quatrième trimestre 2026, contre 3,22% en mars. Une hausse qui paraît modérée mais qui réduit mécaniquement la capacité d'emprunt des ménages.
Quelques dixièmes de point supplémentaires suffisent en effet à diminuer le montant qu'une banque accepte de prêter, à mensualité égale. Pour les ménages déjà proches de la limite du taux d'usure et des 35% d'endettement, l'effet peut être déterminant.
En parlant de taux d'usure, ceux du troisième trimestre seront publiés à la fin du mois de juin. Or, si les taux immobiliers augmentent plus vite que les plafonds réglementaires, certains dossiers pourraient se retrouver bloqués. Vousfinancer évoque ainsi un risque « d'effet ciseau », avec des crédits plus coûteux d'un côté et des plafonds d'usure qui n'évolueraient que faiblement de l'autre.
« Le vrai risque se situe à la rentrée : un retour de congés plus douloureux, des établissements tentés de lever le pied sur leurs efforts tarifaires, et potentiellement une seconde hausse BCE en septembre. Avec, à la clé, le retour de tensions sur le taux d'usure, pénalisant en priorité les profils les plus fragiles », anticipe Guillaume Fourt.
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Pour les emprunteurs disposant d'un dossier solide, la situation reste toutefois loin de celle observée lors du choc de taux de 2022. Les banques continuent de financer largement les projets et les meilleurs profils obtiennent encore des conditions proches de 3% sur certaines durées.
