Dans la loi Pouvoir d'achat du 16 août 2022, le gouvernement a plafonné l'augmentation des loyers à 3,5% jusqu'au deuxième semestre 2023. Concrètement, quels sont les logements touchés ? Cette hausse comprend-elle mes charges ? Tour d'horizon de ce que peut faire, ou non, votre bailleur.

Hausse des loyers : que dit la loi ?

La loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 portant mesures d'urgence pour la protection du pouvoir d'achat a prévu, outre la hausse des aides au logement, un « bouclier loyer » pour les locataires. Ce qui signifie que depuis le 1er juillet et jusqu'au 30 juin 2023, un bailleur privé ne peut pas augmenter le loyer de plus de 3,5%.

Habituellement, cette révision ne peut excéder la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'Insee chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Par exemple, un loyer de 700 euros ne pourra pas être augmenté de plus de 24,5 euros, soit 724,50 euros par mois. De la même manière, un loyer de 1 000 euros ne pourra pas excéder 1 035 euros.

Pour rappel, pour augmenter le loyer de son locataire, le bailleur doit clairement se manifester. La révision du loyer doit être prévue dans le bail, et se fait une fois par an, soit à la date anniversaire de la signature du contrat, soit à une date convenue entre les deux parties. « En revanche, il n'y a pas de rétroactivité possible, détaille David Rodrigues, responsable juridique en droit des baux pour la CLCV (Consommation Logement Cadre de vie).

Imaginons par exemple un bail signé en mars 2021 avec une clause de révision de loyer chaque année en mars. Si le bailleur se manifeste en juillet 2022 pour une augmentation de loyer, la révision ne sera effective qu'au 1er juillet 2022 sans possibilité de demander les augmentations entre mars et juillet. »

Mon propriétaire peut-il augmenter le loyer de plus de 3,5% s'il ne l'a pas fait les années précédentes ?

Non. Si le bailleur n'a pas révisé le loyer l'année précédente, il ne peut pas répercuter une double hausse l'année suivante. En revanche, dans certains cas, le loyer peut exceptionnellement être majoré en cours de bail si le propriétaire a effectué des travaux d'amélioration à ses frais. C'est le cas par exemple dans le cadre de travaux de rénovation énergétique. Dans ce cas, le propriétaire et le locataire doivent alors convenir ensemble de la majoration du loyer, soit par une clause soit par un avenant au contrat de location.

Tous les logements sont-ils concernés ?

Tous les logements du secteur privé sont concernés par ce « bouclier loyer », qu'ils soient meublés ou non meublés. En revanche, la révision et la majoration de loyer ne peuvent pas être appliquées dans les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE). Cette interdiction s'inscrit dans un cadre global de sanctions contre les logements les plus énergivores, également appelés « passoires thermiques ».

« Attention cependant, car cette interdiction d'augmenter les loyers des logements F et G ne concerne que les contrats signés à partir du 24 août 2022 (date de l'entrée en vigueur de la loi, NDLR). Cela s'applique aussi aux logements classés F et G dont le bail est renouvelé à partir de cette date. Si par exemple vous avez signé votre bail, qui dure souvent trois ans, en 2021, votre loyer pourra être révisé jusqu'en 2024, » explique encore David Rodrigues.

Les charges sont-elles comprises dans la hausse de 3,5% ?

La révision du loyer se fait toujours sur la base du loyer hors charges. Les charges locatives, payées par le propriétaire et qui peuvent être récupérées auprès du locataire, concernent les dépenses des services liées au logement et à l'usage de l'immeuble (comme l'entretien de l'ascenseur par exemple), les frais d'entretien courant et de petites réparations dans les parties communes de l'immeuble mais aussi l'eau froide, l'eau chaude ou encore le chauffage si celui-ci est collectif.

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Or, les charges d'énergie pourraient bien bondir dans les prochains mois de 15% environ selon la Première ministre Élisabeth Borne. Pour augmenter les charges du locataire, le propriétaire doit alors apporter des justificatifs pour expliquer cette hausse. Le site du ministère de l'Économie rappelle qu'à compter de l'envoi du décompte des charges, « toutes les pièces justificatives (factures, contrat d'entretien...) doivent être tenues pendant six mois à disposition du locataire. »

Chaque mois, le locataire paye une provision sur charges en même temps que son loyer. Le propriétaire peut demander un complément de charges, si la provision est inférieure au montant exact des charges locatives. Dans le cas contraire, le propriétaire doit reverser le trop-perçu à son locataire.

Que faire en cas d'abus de mon propriétaire ?

Si malgré tout, votre propriétaire tente d'augmenter le loyer au-delà de cette limite des 3,5%, le mieux reste d'essayer de contacter son bailleur pour discuter et lui expliquer qu'il n'a pas le droit d'augmenter autant le loyer, conseille David Rodrigues.

C'est ce qu'a choisi de faire Vivien, locataire rennais entré dans son appartement en 2020. Alors qu'elle n'avait pas modifié son loyer en 2021, sa propriétaire lui annonce vouloir rattraper cette révision cette année, en passant donc directement de l'IRL 2020 à celui de 2022, passant de 750 euros mensuels à 782 euros, soit une hausse de 4,27%. En lui prouvant l'irrégularité de cette augmentation, Vivien a obtenu gain de cause.

« Si rien n'y fait, il faut se tourner vers la commission départementale de conciliation », explique encore la CLCV. Quoi qu'il en soit, dans le cadre du « bouclier loyer », un propriétaire qui aurait percu des montants trop élevés devra juste rembourser le différentiel.