Deux études, publiées par Meilleurs Agents et Artémis Courtage, montrent que face à la baisse de leur pouvoir d'achat immobilier, de plus en plus de Français renoncent à devenir propriétaires, quand d'autres sont désormais exclus de l'accès à la propriété. Le pessimisme des Français face au marché de l'immobilier est-il fondé ?

L'immobilier est-il devenu fou ? Au terme d'une année 2021 exceptionnelle (1 178 000 transactions sur l'année et une hausse des prix dans l'ancien qui a atteint 7,1% d'après l'indice Notaires-Insee), les prix sont-ils désormais trop élevés pour les ménages ?

Un manque de biens dans les zones attractives

Une chose est sûre, cela ne date pas d'hier. « La hausse des prix n'est pas franchement récente, confirme Corinne Joly, directrice de Particulier à Particulier. Le souci, c'est que tout le monde veut la même chose. Il y a des bassins où tout le monde veut être, et forcément ça fait gonfler les prix. C'est plus un problème d'attractivité et d'aménagement du territoire. On ne manque pas de biens, mais on manque de biens dans les zones attractives. À mon sens, c'est un sujet qui est fondamental. »

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Un avis partagé par Erwann Tison, directeur des études chez Institut Sapiens et auteur d'une note intitulée « Résoudre le problème du logement en France », qui paraitra le 14 avril sur le cercle des économistes : « Le problème, ce n'est pas qu'on ne construit pas assez de logements, mais qu'on ne les construit pas au bon endroit. Il y a une inadéquation entre le logement et la demande d'activité. Dans des villes comme Rennes, Strasbourg, Lyon ou Bordeaux, vous avez une explosion du prix de l'immobilier, alors que sur d'autres parties du territoire, il y a 9% de logements vacants. C'est un problème de rééquilibrage entre l'offre et la demande. La seule chose qui pourrait permettre de faire baisser les prix immobiliers, c'est soit de construire massivement dans les zones tendues, soit de créer de l'activité économique dans les zones détendues. »

Et cette situation impacte tous les ménages : « L'immobilier pèse de plus en plus dans le revenu des ménages, appuie Erwann Tison. Le taux d'effort, c'est-à-dire le pourcentage de dépense attribué directement au logement était d'environ 16% au début du siècle, dans les années 2000, alors qu'aujourd'hui on est aux alentours de 25%, voire même parfois jusqu'à 33% pour les jeunes et les catégories populaires. »

Un frein pour les acquéreurs

Une étude publiée par Meilleurs Agents le 24 mars montre que sur les cinq dernières années, dans les 11 plus grandes villes françaises, le pouvoir d'achat immobilier des Français a baissé. Entre mars 2017 et mars 2022, les habitants ont perdu en moyenne 6m2 de pouvoir d'achat immobilier. Nombreux sont alors les sondés à trouver que l'augmentation des prix de l'immobilier constitue un frein important à l'accès à la propriété.

Selon l'étude d'Artemis Courtage, 43% des Français (+5 points par rapport à septembre 2021) expliquent que le prix de l'immobilier est le frein le plus important à l'achat. Face à cela, de plus en plus de Français déclarent désormais ne pas souhaiter devenir propriétaire (25%, + 8 points par rapport à septembre 2021). « Les Français, déjà préoccupés par leur pouvoir d'achat, redoutent une flambée des prix immobiliers, déjà élevés, ainsi que des difficultés accrues d'accès au crédit immobilier », explique Ludovic Huzieux, co-fondateur d'Artémis Courtage.

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Les jeunes de moins de 35 ans sont particulièrement touchés par ce pessimisme concernant la situation du marché immobilier (62%). Pas étonnant pour des profils qui ont plus de mal à accéder aujourd'hui au crédit immobilier. « Depuis deux ans, la banque de France a progressivement durci l'accès au crédit, ce qui a eu comme conséquence de modifier le type de clientèle », rappelle l'économiste Michel Mouillart.

Une situation qui se complique

Une donnée confirmée par Erwann Tison. Selon lui, l'âge de l'accès a la propriété est de plus en plus tardif. Les chiffres d'Artemis Courtage le montrent : si les primo-accédants âgés de 30 à 34 ans étaient 32% à être clients d'Artemis Courtage en 2020, ils n'étaient plus que 25% en 2021.

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« Au moins jusqu'en 2019, les apports personnels exigés étaient très bas, estime Michel Mouillart. L'accès au crédit était beaucoup plus facile. Mais en 2020, on a assisté à une remontée de cet apport. » Et la tendance s'est confirmée en 2021. Si la règle des 10% d'apport est parfois avancée, la réalité est un peu différente. Fin 2019, les dossiers de crédit visant l'achat d'une résidence principale en immobilier ancien comportaient en moyenne 15%. Fin 2021, selon l'observatoire Crédit Logement-CSA, le chiffre montait à 18,5%.

Ce qui exclut de fait les ménages faiblement dotés en apport personnel. « La France est pourtant l'un des pays où l'accès au logement est le plus facile d'un point de vue bancaire, avec des taux très bas et des durées longues, note Erwann Tison. Mais de plus en plus de personnes sont écartées de cette possibilité car elles n'ont pas l'apport nécessaire ou les garanties nécessaires. »

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Ludovic Huzieux, co-fondateur d'Artemis Courtage, tempère toutefois ces affirmations : « Les taux augmentent mais pour le reste, il n'y a pas de changement particulier par rapport à septembre 2021. La perception des risques par les établissements bancaires reste la même. Les banques se comportent de la même façon, elles n'ont pas expliqué qu'il fallait 10% d'apport en plus ou des emprunteurs avec des revenus plus importants. »

Reste que la situation pourrait quand même se compliquer dans les prochaines semaines. À cause du manque de matériaux et du prix de l'énergie qui pourraient faire exploser le prix des logements neufs et des rénovations, mais également à cause de la baisse des taux d'usure couplée à la hausse des taux de crédit immobilier. Un « effet ciseau » craint par de nombreux courtiers, qui alertent sur l'impossibilité d'accéder à la propriété pour de plus en plus de ménages. Dans ce cadre, pas certain que le moral des Français sur le sujet revienne tout de suite au beau fixe.

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