S'il a plutôt bien résisté à la crise sanitaire de ces deux dernières années, l'immobilier français espérait, comme le reste de l'économie, un retour des beaux jours. Mais la guerre en Ukraine vient rebattre les cartes : l'immobilier pourrait ainsi pâtir de la hausse des prix et du moral maussade des ménages.

À quand le retour de la stabilité ? Alors que l'on semblait entrevoir la fin de la pandémie de Covid-19, la guerre déclenchée par la Russie en Ukraine est venue assombrir le paysage. Suffisant pour fragiliser l'immobilier français ? Une chose est sûre : les répercussions commencent déjà à se faire sentir.

Des ménages qui doutent

Face à la guerre en Ukraine, la pierre va-t-elle garder son statut de valeur refuge ? En 2021, le nombre de ventes a atteint un niveau record depuis 2 000, avec 1 178 000 transactions sur l'année et la hausse des prix dans l'ancien a atteint 7,1% d'après l'indice Notaires-Insee.

Plébiscité pendant la pandémie, symbole de solidité, l'immobilier voit ce statut mis à mal par les images de destruction venues de l'Est. « Quand on voit les images de maisons soufflées par un mortier, dans l'inconscient collectif, l'immobilier n'apporte plus autant la solidité, » estime Henry Buzy-Cazaux.

Pour le président fondateur de l'Institut du Management des Services Immobiliers (IMSI), « les craintes générées par ce conflit n'ont rien à voir avec celles de la pandémie. Si ces deux dernières années avaient beaucoup inquiété les ménages, ils ont cependant continué à acheter de l'immobilier. On ne s'était pas encore remis de cette période, on commençait tout juste à sentir que les choses pouvaient redevenir normales et ce n'est pas du tout le cas. Forcément, il y a un cumul qui impacte le moral des ménages. » Selon Henry Buzy-Cazaux, les acquéreurs préfèrent donc repousser leur projet dans l'attente d'un futur plus serein.

Des taux de crédit toujours plus hauts ?

Les taux des crédits immobiliers n'ont pas attendu le conflit ukrainien pour remonter au-dessus des 1%. Dans un communiqué de presse du 10 mars, le courtier Vousfinancer explique que les taux moyens proposés sont en hausse, à 1,2% sur 15 ans, 1,35% sur 20 ans et 1,55% sur 25 ans. Et les meilleurs dossiers ne sont pas épargnés, même si les conditions restent pour le moment très alléchantes (0,80% sur 15 ans, 0,9% sur 20 ans et 1,15% sur 25 ans). « Alors qu'il était encore possible d'emprunter à moins de 1% sur 20 ans - voire même sur 25 ans - en janvier 2022, désormais c'est quasiment mission impossible, sauf très rares exceptions... Pour autant à 1,35% en moyenne sur 20 ans, on reste sur des niveaux de taux encore attractifs malgré les récentes hausses » analyse Sandrine Allonier, directrice des études de Vousfinancer.

Mais là encore, la guerre en Ukraine pourrait avoir un impact. Si Vousfinancer ne note pour le moment « pas d'impact de la guerre en Ukraine sur l'octroi de crédit », Henry Buzy-Cazaux juge pour sa part que le « risque de voir les taux augmenter pour prendre en compte l'inflation est aujourd'hui un scénario probable. »

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Les banques réticentes à prêter ?

Le pouvoir d'achat des ménages risque de pâtir de l'augmentation du prix de la vie courante. Les courses, le plein d'essence, le chauffage... Autant de postes de dépenses qui vont sans doute gonfler ces prochains mois et grever un peu plus le budget des futurs emprunteurs. « Actuellement, le reste à vivre demandé, calculé en déduisant des revenus nets avant impôt, l'ensemble des charges de crédit assurance incluse est le plus souvent de 850 euros pour une personne seule, 1 500 euros pour un couple et 300 euros par enfant. Mais avec un budget de transport et d'énergie en hausse, ce montant minimum sensé pouvoir faire face à l'ensemble des dépenses courantes risque de ne plus être suffisant », prédit Sandrine Allonier.

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Avant d'accorder un prêt, les banques pourraient donc être plus attentives à certaines dépenses des ménages dont le montant risque d'augmenter dans les prochaines semaines ou prochains mois.

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Le neuf encore plus cher

Le conflit ukrainien a un impact sur le prix des matières premières et sur les coûts d'acheminement des matériaux. Cela va donc amener une hausse des prix des biens mais également des retards dans les délais de construction, déjà ressentis pendant la période Covid. « Avec le conflit en Ukraine, ces difficultés s'accroissent encore notamment concernant l'acheminement de matériaux comme l'acier ou l'aluminium dont le cours s'envole, mais aussi la hausse du prix de l'énergie, notamment le pétrole, nécessaire pour produire de nombreux matériaux, qui devraient entrainer une nouvelle hausse des coûts de construction que l'on retrouvera dans le prix d'achat des biens neufs et/ou dans le budget global d'acquisition d'un bien ancien avec travaux », explique Julie Bachet, directrice générale Vousfinancer. Des prix qui pourraient donc priver certains ménages de la possibilité d'acquérir un bien.

Même si le gouvernement met en place certaines mesures, à l'image de cette remise de 15 centimes par litre de carburant annoncée, la stratégie risque de rapidement montrer ses limites. « On ne va par exemple pas pouvoir donner des primes aux ménages qui achètent du neuf sous prétexte que les prix du bois, de l'acier ou de l'aluminium augmentent », estime Henry BUzy-Cauzaux.

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Quel impact sur les loyers ?

Le conflit peut-il se faire ressentir par les locataires avec une hausse des loyers ? À chaque anniversaire du bail, le propriétaire peut procéder à une indexation du loyer. Cela lui donne la possibilité, grâce à une clause prévue dans le contrat de location, de revaloriser chaque année le loyer d'un locataire en place pour faire face à l'augmentation du coût de la vie. Avec l'augmentation actuelle des prix, les propriétaires pourraient donc être tentés d'augmenter les loyers, ce qui serait un coup dur supplémentaire pour les locataires les plus modestes. Toutefois, sur le site Le Particulier, Philippe Crevel, directeur du Cercle de l'épargne, pense que le gouvernement trouvera un moyen de contenir la hausse, « en changeant, par exemple, le mode de calcul de l'indexation. »

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Face à toutes ces difficultés, Henry Buzy-Cazaux prévoit un ralentissement des investissements immobiliers. Mais le secteur ne va pas s'arrêter de tourner pour autant : « L'une des grandes forces de l'immobilier, c'est qu'il s'agit d'un marché de besoin, rappelle le fondateur de l'IMSI. Si vous un avez un enfant et que vous avez besoin d'une pièce de plus, vous n'allez pas différer éternellement votre projet. Donc j'imagine un ralentissement assez fort avec une baisse des transactions, mais le marché gardera une certaine résilience car les gens auront toujours besoin de se loger. »

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