Entre locataire et propriétaire, celui qui réclame des clés n'a rien à prouver, c'est à l'autre de prouver qu'il les lui a bien remises. La Cour de cassation rappelle que c'est à celui qui se prétend libéré d'une obligation d'en apporter la preuve et que ce n'est pas à celui qui réclame de prouver l'inexécution.

Deux dossiers ont été jugés simultanément par la Cour à ce sujet. Dans la première affaire, un propriétaire réclamait à son locataire une indemnité d'occupation car il n'avait pas rendu ses clés après la fin du bail. Dans la seconde, c'est le locataire qui refusait de payer en déclarant qu'une serrure avait été changée et que, n'ayant pas la nouvelle clé, il n'avait jamais eu accès aux locaux. Dans les deux cas, les cours d'appel avaient donné tort à celui qui réclamait car il ne prouvait pas ce qu'il avançait.

Le propriétaire qui réclamait l'indemnité d'occupation était débouté parce qu'il n'était pas certain qu'il n'ait pas pu reprendre possession de ses locaux après la fin du bail, ni même qu'il ait réclamé les clés. Quant au locataire qui n'aurait pas eu la nouvelle clé, il ne prouvait pas qu'il ait vraiment été privé de l'accès aux locaux, ni même qu'il ait, lui aussi, réclamé les clés.

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La Cour de cassation donne raison à un propriétaire puis à un locataire

Dans les deux cas, les juges d'appel se sont trompés, a jugé la Cour de cassation, car c'est à celui qui prétend avoir donné des clés de le prouver. Dans la première affaire, elle a donné finalement raison au propriétaire car c'était au locataire partant de justifier de la restitution des clés et donc de la restitution du local. A l'inverse, dans la seconde, c'était au propriétaire de justifier qu'il avait bien donné au locataire la nouvelle clé de son local. Tous deux auraient alors prouvé qu'ils s'étaient libérés de leur obligation. Ce n'est pas à celui qui réclame de prouver un fait inexistant.

(Cass. Civ 3, 3.12.2020, N 19-22.443 et V 19-18.816).