Faire construire sa maison est un beau projet de vie, mais le parcours peut être semé d’embûches et le terrain glissant. Ce qu’il faut savoir avant de poser la première pierre.

« Je fais construire ma maison », un rêve que de nombreux particuliers partagent. S’offrir un bien à votre goût avec jardin, terrasse, voire une piscine, c’est tentant. Mais attention, le terrain peut être glissant. Rappel des 10 points sensibles à vérifier avant de vous engager.

1 - Sélectionner l’emplacement du terrain avec soin

La localisation du terrain déterminera votre vie quotidienne et celle de votre famille : est-il bien adapté à votre mode de vie, en particulier à vos activités professionnelles, à la scolarité et aux études des enfants ? Existe-t-il à proximité des transports collectifs de qualité, des services publics, un médecin ou encore une pharmacie ?

Il ne faut pas non plus oublier de vérifier les éventuelles nuisances sonores, notamment une ligne SNCF passant à proximité du terrain, voie expresse, route nationale ou autoroute, couloir aérien... Ou des nuisances olfactives : usine de traitement des déchets, élevage d’animaux... Autre point à vérifier : la présence de certains végétaux sur le terrain ou dans le voisinage. Par exemple la présence de roseaux, de saules ou de peupliers peut révéler un milieu humide proche d’une nappe phréatique, ce qui peut entraîner un surcoût dans la construction des fondations.

En effectuant le choix du terrain, pensez aussi à la revente de votre future maison : bien située sur un bon terrain et bien desservie par les moyens de transport, elle sera plus facile à revendre dans l’avenir avec une plus-value.

Un diagnostic pour les nuisances sonores

Le vendeur d’un terrain constructible doit communiquer à l’acquéreur une information intégrée au dossier des diagnostics techniques concernant l’exposition aux bruits aéroportuaires. Cette disposition s’applique depuis le 1er juin 2020. Les agents immobiliers et les notaires s’accordent à reconnaître que les nuisances sonores engendrées par un couloir aérien provoquent une décote significative sur le prix des biens immobiliers situés dans un rayon de 20 km autour d’un aéroport.

2 - Vérifier la constructibilité du terrain

Pour faire construire votre maison, vous avez le choix entre un terrain intégré dans un lotissement ou un terrain isolé nommé terrain en diffus. Chacun comporte des atouts et des inconvénients. Mais dans tous les cas, il doit s’agir d’un terrain constructible mentionné sur le plan local d’urbanisme (PLU).

Si le terrain est inclus dans un lotissement, il dispose de la constructibilité, c’est-à-dire du droit de construire et de la viabilité. Pour un terrain situé en dehors d’un lotissement, vous avez intérêt à demander à la mairie un certificat d’urbanisme opérationnel en n’oubliant pas d’indiquer sur votre demande que vous avez le projet d’y faire construire une maison. Mais un certificat d’urbanisme positif ne vaut pas pour autant accord préalable de la mairie.

Achetez couvert

Dans la promesse ou le compromis de vente du terrain à bâtir mais également sur l’acte authentique de vente, outre la condition suspensive d’obtention du crédit immobilier, il est vivement conseillé d'insérer une clause suspensive d’obtention du permis de construire. Car, à défaut de cette mention, si le permis de construire n'est pas accordé, l'acheteur reste engagé par les termes de la promesse de vente qu'il a signée.

3 - Porter attention à la viabilité du terrain

Par viabilité, on entend les équipements déjà préinstallés sur le terrain à bâtir que vous convoitez : raccordement aux réseaux d’eau potable, d’électricité, du téléphone, d’assainissement des eaux usées (égouts), mais aussi les voies d’accès au terrain. Dans certains cas, les réseaux de raccordement existent déjà, il vous suffit de demander à chaque fournisseur d’y relier votre maison, moyennant finances. C’est généralement le cas lorsque vous faites construire dans un quartier pavillonnaire. Dans un lotissement, le terrain est viabilisé. Vous n’aurez donc pas de problème de raccordement aux différents réseaux.

Parfois, le terrain est viabilisé mais les coffrets d’alimentation sont très éloignés, les frais de branchement aux réseaux sont dans ce cas très élevés : mieux vaut demander un devis à chaque fournisseur concerné (eau, électricité, gaz, téléphone…) avant de vous engager sur l’achat du terrain.

4 - Reconnaître le sous-sol

Parmi les règles d’or du choix d’un bon terrain facilement constructible, il y a la vérification de la qualité du sol. Fuyez les sols argileux qui présentent de nombreux risques de fissuration sur les constructions. Si vraiment vous n’avez pas le choix, demandez au constructeur de réaliser des fondations très profondes avec un vrai sous-sol ou un vide-sanitaire. La topologie et la superficie de la parcelle appellent également votre attention : un terrain trop pentu ou trop étroit sera difficilement aménageable ou alors moyennant des surcoûts financiers ou nécessitera que vous revoyiez les plans de votre maison.

Une étude géotechnique parfois nécessaire

En cas de vente d’un terrain non bâti constructible situé dans une zone exposée au risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols, une étude géotechnique préalable doit être fournie par le vendeur au candidat acquéreur. Les zones soumises à cette obligation sont fixées par arrêté. L’étude géotechnique est transmise au constructeur qui doit soit suivre les recommandations de l’étude, soit utiliser des techniques particulières de construction.

5 - S’informer sur les servitudes de jouissance

Vous devez également vous pencher sur les servitudes : mitoyenneté, droit de passage, distance des plantations... Il existe d’autres servitudes, par exemple la servitude de vue : si une ou plusieurs fenêtres de votre future maison risquent d’avoir une vue plongeante sur la propriété d’un voisin, le permis de construire vous imposera de construire sur une partie précise du terrain et pas forcément là où vous souhaitez édifier votre maison. Il est indispensable de demander le certificat d’urbanisme opérationnel qui vous indiquera les servitudes imposées au terrain que vous envisagez d’acquérir.

Si le certificat fait apparaître des contraintes trop fortes, mieux vaut chercher un autre terrain qui n’est grevé d’aucune servitude, à moins que vous ne teniez absolument à avoir celui-ci. Un terrain grevé d’une ou plusieurs servitudes subit une décote, n’acceptez donc pas de l’acquérir au prix fort. Enfin, n’hésitez pas à vous rapprocher de la mairie, mais aussi des commerçants et des habitants du quartier pour connaître l’existence de projets de construction qui peuvent créer des nuisances.

6 - Éviter les zones inondables notamment

Crues torrentielles, submersion marine, remontée phréatique… De nombreuses communes sont situées en zone inondable. D’autres risques naturels et technologiques sont à prendre en considération : tempêtes, risques miniers, pollution des sols, radon ou encore risques sismiques.

Pour savoir si le terrain est situé dans une zone à risques, plusieurs sites internet fournissent cette information notamment www.georisques.gouv.fr mais aussi le site de la mairie et celui de la préfecture du lieu de situation du terrain.

7 - Choisir le constructeur sans se tromper

Qui va construire votre maison ? Vous devez sélectionner un constructeur ayant pignon sur rue, situé à proximité de la ville où vous voulez faire construire, et ayant un vrai savoir-faire. N’hésitez donc pas à vérifier auprès du greffe du Registre du commerce et des sociétés (RCS) sa situation financière. Demandez aussi au constructeur de vous montrer quelques-unes de ses réalisations.

Vous avez intérêt à en rencontrer plusieurs pour comparer leur devis. Regardez bien la qualité des matériaux qui vous sont proposés. Attention : un prix nettement inférieur (5 à 10% en moins) à ceux pratiqués par le marché local de la construction doit éveiller votre méfiance.

Une fois trouvé le constructeur compétent et sérieux, vous signerez avec lui un contrat de construction de maisons individuelles (CCMI). « Il peut être conclu avec ou sans fourniture de plan. Dans le premier cas, vous faites construire votre maison d’après un plan que le constructeur a proposé ou fait proposer. Dans le second cas, le constructeur se charge de l’exécution des travaux de gros œuvre, de mise hors d’eau et hors d’air », explique le ministère de l’Economie. N'oubliez pas d'insérer dans ce contrat une clause suspensive d’obtention du permis de construire. Vous bénéficiez ensuite d’un délai de rétractation de 10 jours.

Enfin, sachez que le recours à un architecte est obligatoire pour établir le projet architectural, les plans de la construction et pour déposer le permis de construire si la maison à construire a une surface de plancher supérieure à 150 m2.

8 - Établir un plan de financement

L’argent est le nerf de la guerre. Vous devez trouver un financement intégrant les deux phases de l’opération immobilière : l’achat du terrain et la construction de la maison. Il ne sert à rien d’acheter un terrain si ensuite votre projet se trouve en panne parce que vous n’arrivez pas à obtenir de crédit immobilier pour payer la construction de la maison. Pensez au prêt à taux zéro qui peut, sous conditions, financer une partie de l’opération immobilière.

Au moment d’établir le budget nécessaire à l’acquisition du terrain et au financement de la construction de la maison, pensez à prendre en compte les charges liées à la construction comme la taxe d’aménagement, un impôt local très lourd payable au moment de la construction.

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9 - Estimer les nouvelles charges

Combien puis-je rembourser chaque mois ? Afin de répondre sérieusement à cette question, vous devez aussi tenir compte des nouvelles charges. N’oubliez pas les surcoûts financiers entraînés par l’éloignement du terrain sur lequel vous allez faire construire la maison : hausse des frais de transport, achat d’une voiture supplémentaire...

Pendant la construction de votre maison, vous allez régler le loyer ou l’échéance mensuelle de crédit de votre logement actuel, que vous occuperez jusqu’à l’achèvement des travaux, ainsi que le remboursement du crédit immobilier finançant l’opération de construction. Pour limiter ce cumul, vous pouvez négocier avec la banque un différé de paiement de l'emprunt immobilier.

La cotisation de l'assurance multirisques habitation est d’autant plus élevée que votre maison est grande et située dans une zone couverte par un plan de prévention des risques. Pensez à tenir compte de la taxe foncière et des charges d’entretien payables éventuellement applicables dans un lotissement (propreté des voies privées du lotissement, élagage des arbres plantés sur les parties communes...).

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10 - Identifier les garanties et les assurances

Le constructeur doit être protégé : avant de faire affaire avec lui, vérifiez qu’il est effectivement couvert. C'est le cas de la garantie de livraison à prix et délai convenus dans le contrat. Elle sert notamment à terminer les travaux en cas de défaillance du constructeur. S'il y a dépôt de bilan, la société de caution paiera un autre constructeur pour terminer le chantier de votre maison. De plus, tout constructeur est responsable pendant 10 ans des défauts qui compromettent la solidité de la maison. Il doit souscrire, à ce titre, une assurance responsabilité civile décennale.

De votre côté, en tant que maître d’ouvrage, vous devez prendre une assurance dommage-ouvrage. En cas de dommages, elle vous assure, en dehors de toute recherche de responsabilité des constructeurs, le paiement des travaux de réparation des dommages.