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Immobilier : l'achat plus facile que la location ?

Couple visitant une maison
© leszekglasner - stock.adobe.com

Vous avez beau chercher, vous ne trouvez pas de logement à louer ? Et si, dans un contexte où le crédit est si peu cher, la solution pour vous était d’acheter votre résidence principale ?

Acheter ou louer ? Une question que commencent souvent à se poser les jeunes actifs une fois décroché leur premier emploi stable. Et un passage à l’acte qui, malgré le recul de l’âge d’entrée dans la vie active, semble arriver de plus en plus rapidement. D’après le courtier Meilleurtaux, l’âge moyen des emprunteurs est en effet passé de 38 ans en 2015 à 36 ans en 2018. En cause : l’accès facilité au crédit… La baisse des taux d’intérêt dope le pouvoir d’achat immobilier des acquéreurs. En 2019, le taux d’emprunt moyen, hors assurances, est ainsi passé de 1,43% en janvier à 1,12% en novembre, selon l’observatoire du Crédit Logement / CSA. De quoi expliquer, en partie, le nombre record de transactions immobilières l’année dernière. Rien que dans l’ancien, plus d’un million de logements ont été achetés.

Le crédit bancaire toujours propice à l’achat

Et la machine n’est pas près de s’enrayer à en croire les courtiers immobiliers, ce, malgré les préconisations du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) qui préconise aux banques de limiter à 33% le taux d’endettement des emprunteurs et à 25 ans la durée maximale des crédits. « Les banques sont loin d’atteindre les seuils du HCSF, relativise Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer. En septembre, le taux d’effort moyen des ménages est repassé en dessous de la barre des 30%. Aujourd’hui, l’écart de taux entre les prêts immobiliers sur 25 ans et 30 ans est trop élevé pour rendre les seconds vraiment intéressants pour les emprunteurs ». Seul nuage en vue : l’apport personnel, c’est-à-dire l’épargne requise par la banque pour accorder un crédit. « Aujourd’hui, il y a seulement un ou deux établissements par région qui accordent encore des prêts sans apport », explique Sandrine Allonier.

A cet accès facilité au crédit immobilier s’oppose, dans de nombreuses métropoles, la difficulté des locataires à trouver un logement. C’est le cas notamment à Bordeaux où, en moyenne, 6,4 candidats sont en concurrence par location, d’après la dernière étude de LocService. Autres villes où la tension locative est exacerbée : Lyon, Paris ou encore Nantes avec au moins 3 locataires potentiels par logement. En zone rurale, où dans les villes de petite taille, les habitants font quant à eux souvent face à la rareté des biens disponibles. « Un locataire est mal parti à la campagne, souligne aCorinne Jolly, présidente du site d’annonces immobilières PAP. Car pour qu’il y ait des locations, il faut qu’il y ait des investisseurs. Or ces derniers se positionnent en premier lieu sur les studios et les 2 pièces dans les grandes villes ».

Lire aussi : Le top 3 des villes où les loyers flambent

Achat vs location : un calcul ville par ville

De fait, dans ce contexte, n’est-ce pas irrationnel pour les ménages ayant une situation professionnelle stable de rester locataires ? « Impossible de formuler une réponse générale. Il faut faire le calcul ville par ville et même quartier par quartier », avertit la présidente de PAP.

En pratique, pour juger du bien-fondé financier de devenir propriétaire, vous avez plusieurs indicateurs à votre disposition. Vous pouvez tout d’abord comparer, pour un bien semblable, le prix de sa location (le loyer mensuel) et le coût de son acquisition (les mensualités de l’emprunt). En se fondant sur ce critère, d’après les données fournies par la plateforme SeLoger, il est dans 46% des 81 villes de plus de 60 000 habitants prises en compte, plus intéressant d’acheter un bien de 70 mètres carrés que de le louer. Assez logiquement, ces municipalités ont en commun la faiblesse des prix de l’immobilier. Selon les données de SeLoger, le prix du mètre carré atteint 2 200 euros en moyenne dans les villes où devenir propriétaire coûte moins cher qu’être locataire, contre plus de 4 500 euros dans les métropoles où il est plus économique de louer.

Ces villes où les loyers sont plus chers que les crédits pour un bien de 70m²
Prix / m²Mensualité
à l'achat
Loyer/ m²Loyer
pour 70m²
Solution
la plus
économique
BESANÇON2 099 €694 €10.9 €763 €acheter
BÉZIERS1 445 €478 €9.3 €651 €acheter
BORDEAUX4 702 €1 555 €15.4 €1 078 €louer
LIMOGES1 615 €534 €9.5 €665 €acheter
LYON5 065 €1 675 €14.9 €1 043 €louer
MULHOUSE1 521 €503 €8.4 €588 €acheter
NANTES3 706 €1 226 €13.2 €924 €louer
NICE4 115 €1 361 €17.2 €1 204 €louer
PARIS10 403 €3 441 €29.5 €2 065 €louer
RENNES3 634 €1 202 €13.4 €938 €louer
SAINT-ÉTIENNE1 396 €462 €7.9 €553 €acheter
Source : LPI-Se Loger (janvier 2020)
Bien de 70m2 / Crédit sur 20 ans à 1,25% et un taux d’assurance à 0,40% / Apport de 10% / Frais de notaires à 7%

Pour guider votre décision, vous pouvez aussi baser votre raisonnement sur le budget logement que vous êtes prêt à débourser chaque mois. C’est une autre façon de comparer le coût de la location au remboursement d’un emprunt, mais les conclusions restent les mêmes qu’avec le calcul précédent. Illustration avec les données cette fois fournies par Vousfinancer, qui permet de voir ce que vous pouvez obtenir pour 1 000 euros par mois à l'achat ou en location.

Ces villes où acheter permet d'obtenir un bien plus grand
Superficie
pour 1 000 €
de mensualité*
Superficie
pour 1 000 €
de loyer
Ecart de m²Avantage
BESANÇON1297654achat
BÉZIERS18311270achat
BORDEAUX4974-25location
LIMOGES17410866achat
LYON5075-25location
MULHOUSE20510898achat
NANTES6981-12location
NICE5761-5location
PARIS2138-17location
RENNES7481-7location
SAINT-ÉTIENNE23081148achat
Sources : Vousfinancer, Clameur, Notaires de France (janvier 2020)
*Crédit sur 20 ans à 1,2 %, soit une capacité d'achat de 213 500 €, les frais de notaire sont autofinancés

Mais pour aller plus loin dans l’analyse de la rentabilité financière de l’achat, le calcul se complexifie. Vous devez tenir compte de l’ensemble des frais inhérents au fait d’être propriétaire : les intérêts du crédit, mais aussi a minima les frais de notaire. En les divisant par le loyer théorique que vous devriez payer pour un logement semblable, vous obtenez la durée de détention minimale du bien nécessaire à l’amortissement de ces frais fixes.

En appliquant ce ratio aux données de SeLoger, il n’est ainsi pas économiquement pertinent d’acheter un logement à Paris ou à Lyon si vous le revendez avant 7 ans. En revanche, à Béziers et à Limoges, 3 ans de détention suffisent pour rentabiliser les intérêts et les frais de notaires. « Vous pouvez aussi tenir compte de la taxe foncière et des charges de copropriété non récupérables sur le locataire. Mais en général, ces frais-là ne vont augmenter que de quelques mois la durée de détention minimum », explique Corinne Jolly de PAP.

Durée minimale pour amortir les frais de notaire et du crédit
Coût de l'empruntFrais de notaireLoyer pour 70m²Durée
de détention minimale
BESANÇON24 112 €10 285 €763 €3 ans et 9 mois
BÉZIERS16 599 €7 081 €651 €3 ans
BORDEAUX54 013 €23 040 €1 078 €5 ans et 11 mois
LIMOGES18 552 €7 914 €665 €3 ans et 4 mois
LYON58 183 €24 819 €1 043 €6 ans et 8 mois
MULHOUSE17 472 €7 453 €588 €3 ans et 6 mois
NANTES42 572 €18 159 €924 €5 ans et 6 mois
NICE47 270 €20 164 €1 204 €4 ans et 8 mois
PARIS119 502 €50 975 €2 065 €6 ans et 11 mois
RENNES41 745 €17 807 €938 €5 ans et 3 mois
SAINT-ÉTIENNE16 036 €6 840 €553 €3 ans et 5 mois
Calculs basés sur les données de LPI-Se Loger (janvier 2020)

L’évolution des prix de l’immobilier une fois le bien acquis entre aussi en ligne de compte. Car si vous faites une plus-value à la revente, cela facilite l’amortissement des frais liés à la propriété voire les couvre intégralement si les prix se sont envolés. Toutefois, ce paramètre a moins d’importance dans le calcul coût-bénéfice, estime la présidente de PAP. « Dans la plupart des villes de France, il est rentable d’acheter dès 3 ans d’occupation. Hors situation exceptionnelle, en 3 ans, les prix n’ont pas le temps de beaucoup évoluer » expose ainsi Corinne Jolly. « Il est clair que quand vous achetez dans la perspective de rester 10, 15 ou 20 ans dans le bien, vous avez de bonnes chances d’être gagnant à acheter. Car les prix de l’immobilier ont tendance à augmenter en France », poursuit-elle. Effectivement, d’après l’indice des prix des logements de l’Insee (neufs et anciens confondus), ils ont bondi dans l’Hexagone de 5% depuis 2011.

En résumé,

La faiblesse des taux d’intérêt et l’allongement des durées de remboursement augmentent votre capacité d’emprunt et votre pouvoir d’achat immobilier. De quoi faciliter le passage à l’acte.

Si votre motivation est avant tout économique, vous devez intégrer dans votre raisonnement l’ensemble des charges inhérentes à la propriété pour juger de la rentabilité de l’opération : le prix de l’immobilier, les charges d’intérêts, mais aussi les frais de notaire, d’agence, les charges de copropriété ou encore la taxe foncière.

Acheter ou louer : impossible de départager une fois pour toute ces deux options. Cela dépend de la ville visée, de la durée de détention du logement et de votre situation financière.

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© MoneyVox / MEF / Janvier 2020

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Commentaires

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Publié le 12 janvier 2020 à 11h48 - #1jeannot5326
  • Homme
  • 33 ans

Dommage que Toulouse ne soit pas présente dans votre comparatif...

Trouvez-vous ce commentaire utile ?Oui0Non0
Publié le 12 janvier 2020 à 12h22 - #2Manu SIFP
  • Homme
  • Alsace
  • 43 ans

Il faudrait revoir l'ensemble des chiffres...Il y a de gros problemes de coherence.
Exemple : pour Besancon pour un 70m2, vous indiquez une mensualité de 694 euros et un loyer de 763 euros. L'écart entre ces 2 chiffres n'est que de 10% environ.
Vous ecrivez ensuite pour cette meme ville pour 1000 euros on peut avoir 129 m2 à l'achat et 76 m2 à la location. Ecart bien plus important. Pourquoi ?
J'ai refait les calculs : avec un loyer au m2 de 10,9 euros, on peut louer 92 m2 dans cette ville (1000/10,9) et non 76 m2...Et on peut acheter 102 m2 (213500/2099) et non pas 129 m2...
Autre probleme de coherence : vous ecrivez que pour un budget de 1000 euros, vous pouvez louer 81 m2 à Rennes et 81 m2 à Saint Etienne alors que les loyers au m2 sont radicalement différents : 13,4 à Rennes et 7,9 à Saint Etienne !!!
Pouvez vous revoir SVP ???
De plus en dehors des chiffres erronés, il faut revoir la méthodologie. Le budget travaux des proprietaires est consequent et non pris en compte dans les calculs (on peut compter au moins 2 mois de loyer par an), de même que les charges de syndics, l'écart du cout de l'assurance habitation (les locataires n'assurent pas les murs), la taxe fonciere (qui represente plus d'un mois de loyer...), l'amortissement classique du bien (plus un bien vieillit, plus il perd de la valeur (on peut compter environ 1% par an ca equivaut à 3 mois de loyer par an pour un rendement locatif de 4% l'an), le coût de la moindre mobilité en cas de propriété sur le marché du travail), les éventuels frais d'agence immobilière, les frais de garantie, les frais de dossier du pret immobilier...
En tenant compte de tout ça les resultats des calculs peuvent sensiblement changer...
Pas étonnant que l'INSEE indique que le coút du logement en France represente 198,7 milliards d'euros pour les proprietaires et 102,9 milliards d'euros pour les locataires...
Et que d'apres l'observatoire de l'immobilier, ca represente 14 396 euros pour un proprietaire et 9 163 euros pour un locataire...
S'il y a retour sur investissement, il est bien superieur à 3 à 6 ans !!!
Enfin dans les villes où dans votre méthode de calcul mieux vaut être locataire (comme Paris ou Bordeaux) l'explication est que les prix ont flambé car ce sont des tres grosses métropoles qui attirent des habitants aisés et des investisseurs. Si les gens ont le budget nécessaire, mieux vaut qu'ils profitent de cette attirance en achetant sur le long terme surtout ceux qui ont du patrimoine mais des revenus moyens qui ne peuvent plus etre locataires (vu le niveau des loyers).
A la campagne, les prix d'achat sont faibles ce qui incite à acheter mais le potentiel de revalorisation limité.
On le voit bien depuis 2008...

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Publié le 14 janvier 2020 à 04h36 - #3JP 62
  • Homme
  • Hauts de France
  • 62 ans

Pas une ville des Hauts de France dans votre tableau comparatif. Serait-ce du ch’ti bashing ?

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Publié le 15 janvier 2020 à 09h07 - #4Marie-Eve (MoneyVox)

Bonjour @Manu SIFP,
Je vous remercie pour votre lecture attentive. J'attire toutefois votre attention sur le fait que les deux tableaux que vous avez articulés ensemble sont indépendants les uns des autres. Les sources sont différentes et donc les données utilisées le sont également dans une certaine mesure. Le premier nous a été fourni par LPI-SeLoger sur la base de leurs données internes. Le second provient de Vousfinancer qui a utilisé les statistiques des Notaires de France et Clameur. Par ailleurs, les hypothèses, notamment le taux du crédit, sont différentes. Tout cela est précisé en bas des tableaux. En revanche, les conclusions (acheter ou louer) de ces deux sources compilées restent les mêmes.
Concernant les frais à amortir, vous avez raison, il n'y a pas que les frais de notaire qui distinguent l'achat de la location. Je le mentionne d'ailleurs. Toutefois, par simplification, car il est plus aisé d'avoir une connaissance des frais de notaire, j'ai intégré seulement cette ligne et précisé qu'il s'agissait de la durée minimale de conservation du bien.

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