Immobilier : l'achat plus facile que la location ?

Acheter ou louer ? Une question que commencent souvent à se poser les jeunes actifs une fois décroché leur premier emploi stable. Et un passage à l’acte qui, malgré le recul de l’âge d’entrée dans la vie active, semble arriver de plus en plus rapidement. D’après le courtier Meilleurtaux, l’âge moyen des emprunteurs est en effet passé de 38 ans en 2015 à 36 ans en 2018. En cause : l’accès facilité au crédit… La baisse des taux d’intérêt dope le pouvoir d’achat immobilier des acquéreurs. En 2019, le taux d’emprunt moyen, hors assurances, est ainsi passé de 1,43% en janvier à 1,12% en novembre, selon l’observatoire du Crédit Logement / CSA. De quoi expliquer, en partie, le nombre record de transactions immobilières l’année dernière. Rien que dans l’ancien, plus d’un million de logements ont été achetés.

Le crédit bancaire toujours propice à l’achat

Et la machine n’est pas près de s’enrayer à en croire les courtiers immobiliers, ce, malgré les préconisations du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) qui préconise aux banques de limiter à 33% le taux d’endettement des emprunteurs et à 25 ans la durée maximale des crédits. « Les banques sont loin d’atteindre les seuils du HCSF, relativise Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer. En septembre, le taux d’effort moyen des ménages est repassé en dessous de la barre des 30%. Aujourd’hui, l’écart de taux entre les prêts immobiliers sur 25 ans et 30 ans est trop élevé pour rendre les seconds vraiment intéressants pour les emprunteurs ». Seul nuage en vue : l’apport personnel, c’est-à-dire l’épargne requise par la banque pour accorder un crédit. « Aujourd’hui, il y a seulement un ou deux établissements par région qui accordent encore des prêts sans apport », explique Sandrine Allonier.

A cet accès facilité au crédit immobilier s’oppose, dans de nombreuses métropoles, la difficulté des locataires à trouver un logement. C’est le cas notamment à Bordeaux où, en moyenne, 6,4 candidats sont en concurrence par location, d’après la dernière étude de LocService. Autres villes où la tension locative est exacerbée : Lyon, Paris ou encore Nantes avec au moins 3 locataires potentiels par logement. En zone rurale, où dans les villes de petite taille, les habitants font quant à eux souvent face à la rareté des biens disponibles. « Un locataire est mal parti à la campagne, souligne aCorinne Jolly, présidente du site d’annonces immobilières PAP. Car pour qu’il y ait des locations, il faut qu’il y ait des investisseurs. Or ces derniers se positionnent en premier lieu sur les studios et les 2 pièces dans les grandes villes ».

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Achat vs location : un calcul ville par ville

De fait, dans ce contexte, n’est-ce pas irrationnel pour les ménages ayant une situation professionnelle stable de rester locataires ? « Impossible de formuler une réponse générale. Il faut faire le calcul ville par ville et même quartier par quartier », avertit la présidente de PAP.

En pratique, pour juger du bien-fondé financier de devenir propriétaire, vous avez plusieurs indicateurs à votre disposition. Vous pouvez tout d’abord comparer, pour un bien semblable, le prix de sa location (le loyer mensuel) et le coût de son acquisition (les mensualités de l’emprunt). En se fondant sur ce critère, d’après les données fournies par la plateforme SeLoger, il est dans 46% des 81 villes de plus de 60 000 habitants prises en compte, plus intéressant d’acheter un bien de 70 mètres carrés que de le louer. Assez logiquement, ces municipalités ont en commun la faiblesse des prix de l’immobilier. Selon les données de SeLoger, le prix du mètre carré atteint 2 200 euros en moyenne dans les villes où devenir propriétaire coûte moins cher qu’être locataire, contre plus de 4 500 euros dans les métropoles où il est plus économique de louer.

Pour guider votre décision, vous pouvez aussi baser votre raisonnement sur le budget logement que vous êtes prêt à débourser chaque mois. C’est une autre façon de comparer le coût de la location au remboursement d’un emprunt, mais les conclusions restent les mêmes qu’avec le calcul précédent. Illustration avec les données cette fois fournies par Vousfinancer, qui permet de voir ce que vous pouvez obtenir pour 1 000 euros par mois à l'achat ou en location.

Mais pour aller plus loin dans l’analyse de la rentabilité financière de l’achat, le calcul se complexifie. Vous devez tenir compte de l’ensemble des frais inhérents au fait d’être propriétaire : les intérêts du crédit, mais aussi a minima les frais de notaire. En les divisant par le loyer théorique que vous devriez payer pour un logement semblable, vous obtenez la durée de détention minimale du bien nécessaire à l’amortissement de ces frais fixes.

En appliquant ce ratio aux données de SeLoger, il n’est ainsi pas économiquement pertinent d’acheter un logement à Paris ou à Lyon si vous le revendez avant 7 ans. En revanche, à Béziers et à Limoges, 3 ans de détention suffisent pour rentabiliser les intérêts et les frais de notaires. « Vous pouvez aussi tenir compte de la taxe foncière et des charges de copropriété non récupérables sur le locataire. Mais en général, ces frais-là ne vont augmenter que de quelques mois la durée de détention minimum », explique Corinne Jolly de PAP.

L’évolution des prix de l’immobilier une fois le bien acquis entre aussi en ligne de compte. Car si vous faites une plus-value à la revente, cela facilite l’amortissement des frais liés à la propriété voire les couvre intégralement si les prix se sont envolés. Toutefois, ce paramètre a moins d’importance dans le calcul coût-bénéfice, estime la présidente de PAP. « Dans la plupart des villes de France, il est rentable d’acheter dès 3 ans d’occupation. Hors situation exceptionnelle, en 3 ans, les prix n’ont pas le temps de beaucoup évoluer » expose ainsi Corinne Jolly. « Il est clair que quand vous achetez dans la perspective de rester 10, 15 ou 20 ans dans le bien, vous avez de bonnes chances d’être gagnant à acheter. Car les prix de l’immobilier ont tendance à augmenter en France », poursuit-elle. Effectivement, d’après l’indice des prix des logements de l’Insee (neufs et anciens confondus), ils ont bondi dans l’Hexagone de 5% depuis 2011.