Le code civil définit le concubinage (ou union libre) comme une simple « union de fait ». Conséquence directe : si vous achetez à deux sans être mariés ni pacsés, chacun de vous n'est propriétaire que de sa quote-part. En cas de séparation, le bien reste alors en indivision tant que vous ne le vendez pas, ou que l'un ne rachète pas la part de l'autre. Et en cas de décès, la loi est encore plus radicale : le concubin survivant n'est pas héritier légal. La part du défunt revient à ses héritiers, avec lesquels il peut se retrouver en indivision. L'assurance emprunteur permet certes de rembourser le crédit, mais elle ne donne aucun droit de propriété supplémentaire au survivant. Si celui-ci souhaite conserver le bien, il devra s'entendre avec les héritiers, en général en leur rachetant leur part.

Qu'il s'agisse d'une séparation ou d'un décès, à défaut d'accord, il faudra demander à un juge de trancher, avec à la clé une possible vente forcée du logement. Et cerise (fiscale) sur le gâteau : si le défunt a prévu un testament en sa faveur, le concubin survivant hérite bien de sa part, mais elle sera taxée à 60%, comme pour n'importe quel héritier sans lien de parenté.

Bien répartir la propriété et anticiper la succession

Pour Arnaud Koyt, conseiller en gestion de patrimoine, mieux vaut donc prendre les devants. Première précaution : déterminer les quotes-parts en fonction du financement réel du bien, plutôt que de retenir l'habituel 50/50. « L'acte doit refléter la réalité du couple », résume-t-il. Les concubins peuvent aussi demander au notaire de rédiger une convention d'indivision.

Autre option : à défaut de se marier, les partenaires peuvent se pacser. Depuis la loi TEPA de 2007, le partenaire pacsé est en effet totalement exonéré de droits de succession sur ce qu'il hérite. Le PACS ne fait toutefois pas de lui un héritier légal pour autant. Arnaud Koyt conseille donc d'y associer systématiquement un testament. Il permet d'organiser la transmission de la part du défunt au partenaire, ce que la convention d'indivision ne permet pas à elle seule. En revanche, en présence d'enfants, héritiers réservataires, celui-ci ne pourra transmettre au partenaire que la quotité disponible.

Le partenaire pacsé bénéficie toutefois d'une autre protection : s'il occupait le logement comme résidence principale au moment du décès, il peut en conserver gratuitement la jouissance pendant un an. Si le testament le prévoit, il peut aussi demander l'attribution préférentielle du logement lors du partage de la succession.

Et créer une SCI ? L'expert déconseille cette solution pour un simple achat de résidence principale. En cas de doute, mieux vaut demander conseil à son notaire ou un expert en fiscalité du patrimoine. Comptez entre 100 et 200 euros pour une consultation. Cela peut vous éviter bien des conflits et une fiscalité très lourde en cas de coup dur.