Le loueur en meublé imposé au régime réel peut déduire ses charges de son résultat, dès lors que celles-ci sont effectivement supportées « dans l'intérêt de son activité », précise le site de l'administration fiscale. Pour être éligibles, ces dépenses doivent simplement respecter les règles générales de déduction propres aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC) : être justifiées, se rattacher à l'activité et être comptabilisées sur le bon exercice.

Ces règles s'appliquent de la même façon en location meublée professionnelle (LMP) ou non professionnelle (LMNP). Baptiste Bochard, juriste chez JD2M, le confirme : « Ce n'est pas une question de statut, c'est une question de régime fiscal. » Il précise toutefois que le point de départ correspond à la date de première mise en location du bien, c'est-à-dire celle indiquée lors de votre immatriculation. Vous ne pouvez déduire aucune dépense engagée avant cette date. Seule exception : les frais d'acquisition du bien lui-même si vous l'avez acheté la même année.

Les charges déductibles

Alors quelles charges déduire concrètement ? Vous pouvez par exemple retrancher de vos loyers :

  • les intérêts d'emprunt, les frais de dossier bancaire et l'assurance emprunteur ;
  • la taxe foncière et la cotisation foncière des entreprises (CFE) ;
  • les charges de copropriété et l'assurance propriétaire non occupant (PNO) ;
  • les honoraires de gestion locative et ceux de votre comptable ;
  • les cotisations versées à une association de gestion agréée ;
  • les frais de procédure en cas de litige avec un locataire et les provisions pour risque d'impayés ;
  • les abonnements refacturés dans le loyer (téléphone, internet), à condition d'être justifiés par une facture à votre nom ;
  • le matériel d'entretien du logement, les cadeaux d'accueil en location saisonnière, les frais de carburant, etc.

Mais attention, il existe évidemment quelques subtilités. Les travaux d'entretien et de réparation courants, par exemple, sont en principe déductibles immédiatement. En revanche, s'ils modifient la structure du bien, l'agrandissent, ou relèvent de la construction ou de la reconstruction, ils changent de nature fiscale : ils deviennent amortissables, comme la création d'une extension, plutôt que déductibles, comme un ravalement de façade.

Le régime réel repose sur une comptabilité d'engagement : chaque charge doit être rattachée à l'exercice qu'elle concerne, et non à sa date de règlement. Une facture d'électricité de 60 euros couvrant décembre et janvier ne compte ainsi que pour moitié, soit 30 euros, au titre de l'année en cours, même si vous ne la réglez qu'en février suivant. Notez aussi qu'il faut conserver chaque facture avec ses justificatifs pendant 6 ans.

Vous hésitez à passer de la location meublée à la location nue ? Baptiste Bochard rappelle que la location nue exclut la déduction des frais d'acquisition et des travaux de construction ou de reconstruction, alors qu'ils restent amortissables en meublé. Une différence qui pèse lourd si vous rénovez un bien ancien avant de le louer.