L'encadrement des loyers a-t-il vraiment permis de freiner la flambée des prix dans les grandes villes ? À six mois de la fin de l'expérimentation prévue par la loi en novembre 2026, un rapport officiel très attendu, repéré par Le Figaro, vient alimenter le débat.

Commandée par Matignon à deux économistes, Gabrielle Fack et Guillaume Chapelle, cette évaluation de 80 pages dresse un bilan nuancé du dispositif mis en place progressivement depuis 2019 dans plusieurs métropoles françaises.

Premier enseignement : l'encadrement des loyers a bien eu un (léger) effet modérateur sur les prix. Selon les auteurs, les loyers ont baissé de 2 à 4% dans les villes concernées hors Paris, avec un impact qui « s'intensifie » au fil du temps. Une conclusion loin d'être anodine dans un contexte de crise du logement et de fortes tensions locatives dans les grandes agglomérations.

Le dispositif, expérimenté à Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier ou encore dans plusieurs communes de Seine-Saint-Denis, consiste à fixer un plafond de loyer à ne pas dépasser selon le type de bien et sa localisation. Les auteurs rappellent toutefois que les effets restent « modérés » et difficiles à isoler de certaines évolutions propres au marché immobilier, notamment à Paris après le Covid.

Plus d'un tiers des baux dépassent les plafonds

Le rapport pointe cependant les nombreuses limites du système actuel. L'une des principales : son faible respect. Plus d'un tiers des nouveaux baux analysés affichent un loyer supérieur au plafond légal. Dans certaines zones, les dépassements concernent plus de 40% des logements.

Location immo : votre propriétaire peut-il imposer un complément de loyer ?

Les économistes dénoncent un dispositif « fragile », reposant sur des contrôles insuffisants et un appareil statistique lacunaire. Les recours reposent en grande partie sur les signalements des locataires eux-mêmes, qui hésitent souvent à engager des démarches face à leur propriétaire.

Le rapport souligne également des risques de contournement et des effets potentiellement négatifs à long terme sur l'offre locative. Les auteurs observent notamment une baisse du nombre d'annonces dans certaines villes hors Île-de-France après la mise en place du dispositif.

Comme le révèle Le Figaro, ces conclusions pourraient fragiliser la reconduction du mécanisme après novembre 2026. Le quotidien affirme que le gouvernement ne prévoirait pas, à ce stade, de prolongation automatique dans le futur projet de loi logement.

Un outil jugé « indispensable » par des dizaines de maires

Face à cette menace, plusieurs élus locaux montent au créneau. Dans une tribune publiée par Le Monde, une cinquantaine de maires et responsables locaux défendent un dispositif « indispensable pour lutter contre les inégalités structurelles ». Selon eux, l'encadrement des loyers a permis de contenir les hausses dans les villes tendues et d'éviter des dépenses importantes aux locataires.

Les signataires citent notamment une étude de l'Atelier parisien d'urbanisme (APUR), selon laquelle les locataires parisiens économiseraient près de 1 000 euros par an grâce au dispositif. Ils assurent également que l'encadrement n'a pas provoqué d'effondrement de l'offre locative dans les villes concernées.

Le rapport officiel apporte d'ailleurs lui aussi des éléments favorables au dispositif. Les économistes estiment que l'encadrement représente environ 700 millions d'euros de transferts annuels au bénéfice des locataires. Les deux tiers de cet effort seraient supportés par les propriétaires bailleurs, le reste provenant d'une baisse des recettes fiscales de l'État.

Une décision attendue d'ici l'automne

Le gouvernement devra désormais trancher. L'expérimentation arrive à échéance le 23 novembre 2026. Plusieurs pistes sont évoquées dans le rapport : amélioration des contrôles, renforcement des outils statistiques, ou encore révision plus globale des politiques du logement.

Sans intervention législative, l'encadrement des loyers disparaîtra automatiquement dans les villes concernées. Un scénario qui inquiète de nombreuses collectivités, alors que les tensions restent fortes sur le marché locatif dans les grandes métropoles françaises.