Les SCPI

[Bossuet]

Merci @Pascal 75 , @ba7872 pour cette proposition

Prenons un exemple avec Epargne Pierre et AV Linxea Apicil ou Bourse Direct (mêmes conditions)

Prix souscription : 208
Valeur de retrait : 187.2
Prix de souscription AV : 98.5% du prix de souscription en direct

Frais de souscription en % = ((98.5% x 208) / 187.2) -1 = 9.4%

est ce bien cela ?

En général, pour les SCPI, on prend comme référence le prix de souscription de la SCPI, ce qui donne 8.6% de frais.

1-(187.2/(98.5% x 208) ) = 8.6% (sauf erreur de ma part)

 

[lebadeil]

Oui sauf avec - 1,5 à la fin (100-98,5) 🙂

Donc : (208 - 187,2 exprimé en %) - 1,5%😆

peux tu écrire la formule avec l'exemple chiffré completement stp ?

 

[Pascal 75]

peux tu écrire la formule avec l'exemple chiffré completement stp ?

((208 - 187,2)/208)x100 -1,5%
= 8,5% (à faire vérifier par @sorcier

 

[Bossuet]

((208 - 187,2)/208)x100 -1,5%
= 8,5% (à faire vérifier par @sorcier

Je ne pense pas (en essayant de lire ce qui est écrit par Apicil), mais cela ne change pas grand chose (je trouve 8.6%).
.

 

[Pascal 75]

Oui, c'est ça, selon les courtiers, une légère remise de quelques % sur les frais d’acquisition, le courtier gagne un peu moins sur ses ristournes à la vente, mais il génère des frais annuels sur UC à son profit.
Par contre, il est aussi important de spécifier, pour chaque SCPI et chaque contrat, quelle est la valeur de rachat, qu'il y ait ou non "une file d'attente"sur les rachats en direct...
Il faut bien voir que l'assureur ne nous vend pas des parts de SCPI, mais seulement une sorte de jouissance avec distribution de tout ou partie des revenus produits par les parts. Lui il a acheté ses parts à un certain montant, éventuellement avec des remises propres à un acquéreur en direct en cas de rachats via les loyers, mais les vend via son contrat aux prix actuels de la part. Si ça a monté, gros gain, si ça a baissé moins de gain mais pas de véritable revente, d'où un stock en magasin à gérer!

Ton post très pertinent me fait me demander à quel prix les assureurs achètent ils nos parts de SCPI ...dont ils sont seuls propriétaires en AV.
Ont ils des abattements spécifiques liés à la "masse" achetées ? Qq a t-il une idée ?

Ça ne change rien pour nous, mais bon, j'aimerais bien savoir.

 

[lebadeil]

En général, pour les SCPI, on prend comme référence le prix de souscription de la SCPI, ce qui donne 8.6% de frais.

1-(187.2/(98.5% x 208) ) = 8.6% (sauf erreur de ma part)

Merci @Bossuet & @Pascal 75

cette formule est différente de cette proposée par @ba7872 ? le numérateur et dénominateur sont inversés ?

frais de souscription = prix de souscription dans l'AV / valeur de retrait

 

[Bossuet]

Merci @Bossuet
cette formule est différente de cette proposée par @ba7872 ? le numerateur et denominateur sont inversés ?
frais de souscription = prix de souscription dans l'AV / valeur de retrait

La formule pour un OPCVM serait bien : frais de souscription en % = prix de souscription dans l'AV / valeur de rachat moins 1 (en %), mais pour les SCPI (monde à part), on compte en général : frais de souscription = 1- valeur de retrait / coût de souscription (tenant compte de la ristourne) (en %).

 

[lebadeil]

La formule pour un OPCVM serait bien : frais de souscription en % = prix de souscription dans l'AV / valeur de rachat moins 1 (en %), mais pour les SCPI (monde à part), on compte en général : frais de souscription = 1- valeur de retrait / coût de souscription (tenant compte de la ristourne) (en %).

OK merci , ça valait la peine d’être explicite

 

[Phil17000]

Ton post très pertinent me fait me demander à quel prix les assureurs achètent ils nos parts de SCPI ...dont ils sont seuls propriétaires en AV.
Ont ils des abattements spécifiques liés à la "masse" achetées ? Qq a t-il une idée ?

Ça ne change rien pour nous, mais bon, j'aimerais bien savoir.
😂

A mon avis ils sont leur propre intermédiaire et ne doivent pas payer beaucoup de frais d'entrée.

 

[Bossuet]

OK merci , ça valait la peine d’être explicite

Mais je ne suis pas sûr que tout le monde ait la même convention !!!

 

[lebadeil]

Mais je ne suis pas sur que tout le monde ait la même convention !!!

Tout ca était pour essayer de calculer le % des frais de souscription chez Apicil , puisque non explicite.
Je suis débutant sur les SCPI , et j'essaie juste de comprendre, ce qui semblait évident pour beaucoup de monde ici, mais je m’aperçois mais que ce n'est pas évident !
merci en tout cas pour ta patience

 

[lebadeil]

#SCPI-AV

Sur la base de calculs des frais de souscription pour Apicil & Bourse Direct (formule d'auj. proposée par @Bossuet) , voici une mise du tableau.

Les SCPI avec forte part étrangère, ne sont pas avantageuses en AV car subissent une double fiscalité. Mieux de les prendre en direct.

Remake Live et Iroko zen s'en sortent bien car ce sont 2 SCPI jeunes qui ont pu profiter d'opportunités en 2023 (lié à la crise immobilière), avec forte collecte, et un tres bon taux de distribution.

 

[Pascal 75]

Je ne pense pas (en essayant de lire ce qui est écrit par Apicil), mais cela ne change pas grand chose (je trouve 8.6%).
.

L'écart n'est pas grand.
J'applique ma formule depuis longtemps et je suis toujours en phase avec les courtiers en ligne contactés.
De mon côté je vais donc rester sur
((208 - 187,2)/208)x100 -1,5%
= 8,5%

Le mode de calcul ne peut pas / ne doit pas varier d'un contrat à l'autre ... seul l'abattement sur le prix de souscription peut varier.

J'ajoute que cet abattement permet d'obtenir plus de parts de scpi pour le même prix. En AV, le souscripteur bénéficie donc du même rendement mais sur un plus grand nombre de parts.

Délas de jouissance : en moyenne de 1 mois versus 3 à 6 mois en direct

 

[Deedjo]

Délas de jouissance : en moyenne dex1 mois versus 3 à 6 mois en direct

Sauf Iroko chez Garance malheureusement.

 

[Phil17000]

Bonjour,
Je pense faire du Alta Convictions (NP) en diversification.
Des avis sur cette jeune SCPI ?

 

[lebadeil]

Sauf Iroko chez Garance malheureusement.

quel est le delai de jouissance chez Iroko / Garance ?

 

[Deedjo]

quel est le delai de jouissance chez Iroko / Garance ?

D'après @darkmilou qui a eu un conseiller Garance au téléphone, il y aurait un délai de 3 mois avant le 1er loyer (versé au début du 5ème mois au titre du 4ème mois).

 

[nico37]

§

Bonjour,
Je pense faire du Alta Convictions (NP) en diversification.
Des avis sur cette jeune SCPI ?

NP en démembrement temporaire ?

 

[Nature]

ya aussi 0,6% de frais de gestion sur Corum Life.

Je ne vais pas remonter dans la file, mas il est dit précédemment "pas de frais de gestion sur Corum Life".

Par contre, le site CORUM dans la copie d'écran de @Pascal75 dit "pas de frais de gestion", et là on nous parle le 0,6%. Ils sont marqués où ????
Je ne comprends rien ! SOS !!!

 

[ApprentiEpargnant]

Je ne vais pas remonter dans la file, mas il est dit précédemment "pas de frais de gestion sur Corum Life".

Par contre, le site CORUM dans la copie d'écran de @Pascal75 dit "pas de frais de gestion", et là on nous parle le 0,6%. Ils sont marqués où ????
Je ne comprends rien ! SOS !!!

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Ce sont les frais de gestion des fonds comme sur n'importe quelle autre AV.
Par contre attention certains de leurs fonds ont des frais d'entrée de 5%...