Deux offres de prêt immobilier à taux proches : quelle est la meilleure ?

[clem2]

Bonjour à toutes et à tous,

Je lis depuis plusieurs semaines le forum moneyvox car j'ai acheté en décembre un bien immobilier à Paris.
Nous avons à ce stade deux très belles offres fermes de deux banques, et je dois me décider très vite avec mon époux (il reste seulement 10 jours pour se décider !).

Une offre d'une banque à taux fixe de 0,91% sur 25 ans (900 000 EUR).

Une offre d'une seconde banque à taux fixe de 0,90% qui se compose ainsi :
- Une ligne sur 18 ans à 629 000 EUR (taux : 0,75%)
- Une ligne sur 25 ans à 271 000 EUR (taux : 1,05%)

Evidemment, on ne parle ici pas de l'assurance emprunteur. Et la seconde offre a des frais de dossiers et courtage (2350 EUR).

Dans les offres des deux banques, on peut faire des remboursements par anticipation sans frais dès 10% du capital, en sachant que sur le second prêt, ce remboursement peut se faire donc dès 27 100 EUR (le plus petite ligne... qui est aussi la plus longue donc la plus chère - si on peut s'exprimer ainsi - , à 1,05%).

Ma question est toute simple (et compliquée à la fois !) : quelle est la meilleure offre selon vous ? Je crois pour ma part que les deux offres sont quasi-identiques... mais en lisant attentivement les messages sur le forum, si nous pouvons faire un premier remboursement anticipé dans 10 ans puis un second 5 ans plus tard... est-ce que ça change beaucoup la donne entre les deux offres de prêts ?

A noter également : on me recommande en cas de remboursement anticipé de privilégier la ligne sur 25 ans (sans la fermer toutefois). Je n'ai pas tout compris...

Je vous remercie par avance de vos conseils avisés - et je peux vous apporter les précisions utiles complémentaires si besoin.

Clém

 

[gm43]

Aristide va bientôt se prononcer. Patience...

 

[Aristide]

Aristide va bientôt se prononcer. Patience...

J'étais sur le point de le faire !!!

 

[Aristide]

Bonjour,

Je vous remercie par avance de vos conseils avisés - et je peux vous apporter les précisions utiles complémentaires si besoin.

Effectivement il manque beaucoup d'informations pour pouvoir vous conseiller utilement.

=> Pour chaque offre:

+ Mensualités hors assurances (notamment celles du prêt à paliers)
+ Assurances décès-invalidité
+ Mensualités avec assurances
+ Frais dossier
+ Frais garantie
+ Part sociales éventuelles

Cdt

 

[clem2]

Bonjour !

Voici un début de réponse pour le premier prêt. Pour le second prêt, je ne pourrais vous répondre que ce soir, une fois à mon domicile. Je n'ai pas les documents au travail !

Merci encore pour votre réactivité !


Une offre d'une banque à taux fixe de 0,91% sur 25 ans (890 280 EUR - et non pas 900k EUR).
+ Mensualités hors assurances : 3 319,07 EUR
+ Assurances décès-invalidité : 20 513,76 EUR (PTIA, ITT, IPT, IPP)
+ Mensualités avec assurances : assurance non lissée (je peux vous obtenir l'échéancier ce soir)
+ Frais dossier : 0 EUR
+ Frais garantie : 8 643,49 EUR
+ Part sociales éventuelles : N/A
+ Coût total : 134 598,25 EUR

Une offre d'une seconde banque à taux fixe de 0,90% qui se compose ainsi :
- Une ligne sur 18 ans à 629 000 EUR (taux : 0,75%)
- Une ligne sur 25 ans à 271 000 EUR (taux : 1,05%)
> Je vous apporte les renseignements ce soir !

 

[Aristide]

Bonjour,

OK; j'attends donc les échéanciers avec assurances

NB) :

Dans les offres des deux banques, on peut faire des remboursements par anticipation sans frais dès 10% du capital,

En êtes vous bien certain ?

Car procéder à un remboursement anticipé uniquement s'il porte sur au moins 10% du capital initial c'est normal; c'est la loi.

Mais "sans frais".............c'est autre chose; ce n'est pas dans la loi et une indemnité de remboursement anticipé (IRA) est tout à fait possible (= 6 mois d'intérêts).

Vos deux banques vous en auraient donc contractuellement exonérés ???

Cdt

 

[Aristide]

J'ai commencé à regarder vos deux offres.

Vous voudriez comparer "des choux avec des carottes"

D'une part les projets ne sont pas identiques; l'offre N° 1 porte sur un crédit de 890.280€ alors que l'offre N°2 porte sur un total de deux crédits confondus de 900.000€ soit 9.720€ de plus.

Pour comparer des choses comparables il faut partir du coût du projet physique qui est le même quelle que soit la banque et, ensuite, ajouter les frais divers (dossier + garantie + courtage....) spécifique à chaque banque.

De là il ressort un besoin à financer "A" et "B"

Ensuite il faut que votre apport personnel "ap" soit le même pour chacun des projets.
Cet apport est un crédit que vous vous consentez à vous même au taux de rémunération de l'épargne où vous la puisez.

Après déduction de cet apport il restera un crédit "A1" = "A- ap" et un crédit "B1" = "B - ap" à solliciter dans chacune de vos banques.

D'autre part, si à ce stade l'on raisonne hors assurance et frais divers, l'offre N°1 porte sur un crédit à échéance constante de 3.387,45€.
Alors que la fusion des deux crédits de l'offre N°2 aboutit à un échéancier en deux paliers de 4.141,40€ pendant 216 mois et 1.027,47€ pendant 84 mois.

Dans cette offre votre débours en trésorerie sera donc supérieur de 753,95€ par rapport à l'offre N°1 pendant 216 mois.

Dans ces conditions, hors assurance et frais divers, la seconde offre bien que portant sur un capital supérieur de 9.720€ est plus intéressante tant en coût du crédit simple que de TAEG:

+ Cout crédit Offre N° 1 = 105.442€......TAEG = 0,9131% (actuariel)
+ Cout crédit Offre N° 2 = 80.850€.........TAEG = 0,8649% (actuariel)
=> Mais il faut pouvoir supporter la charge de remboursement supérieure de 754€ pendant 216 mois.

Vous pouvez toujours adresser vos échéanciers avec assurances et frais divers afin de peaufiner la comparaison.

Je regarderai aussi les incidences de remboursements anticipés de 10% des capitaux initiaux à 10 ans puis à 15 ans.
A ce sujet confirmez moi - ou non - que vous serez bien exonéré de toute indemnité de remboursement anticipé.

Cdt

 

[Aristide]

Edit:

Je regarderai aussi les incidences de remboursements anticipés de 10% des capitaux initiaux à 10 ans puis à 15 ans.
A ce sujet confirmez moi - ou non - que vous serez bien exonéré de toute indemnité de remboursement anticipé.

Je suppose aussi qu'à la suite des remboursements anticipés vous opterez pour le maintien du montant de l'échéance avec, en conséquence, réduction de la durée ?

Et non pas l'inverse à savoir maintien de la durée et réduction du montant de l'échéance ?

Cdt

 

[clem2]

Bonsoir,

Je suis confuse pour mon manque de précision d'hier... et je suis même un peu perdue dans vos nouvelles explications ! Voici plusieurs compléments que j'ai pu récupéré à la maison, j'espère qu'ils pourront vous éclairer un peu plus. Je dois encore retrouver les éléments d'assurance pour la seconde offre de prêt, mais je peux déjà vous dire que pour cette deuxième offre, il s'agit de mensualités constantes (lissées).

Une offre d'une banque à taux fixe de 0,91% sur 25 ans (890 280 EUR - et non pas 900k EUR).
+ Mensualités hors assurances : 3 319,07 EUR
+ Assurances décès-invalidité : 20 513,76 EUR (PTIA, ITT, IPT, IPP)
+ Mensualités avec assurances : assurance non lissée (je peux vous obtenir l'échéancier ce soir)
+ Frais de dossier : 0 EUR
+ Frais de garantie Crédit Logement : 8 643,49 EUR
+ Part sociales éventuelles : N/A
+ Coût total (avec assurance) : 134 598,25 EUR


Une offre d'une seconde banque à taux fixe de 0,90% qui se compose ainsi :
- Une ligne sur 18 ans (216 mois) à 629 000 EUR (taux : 0,75%)
+ Prêt à taux fixe à échéance constante.
+ Mensualités hors assurances : 216 mensualités de 3 113,93 EUR
+ Frais de garantie Crédit Logement : 6 448,10 EUR
+ Frais d'apporteur : 1 000 EUR
+ Frais de dossier : 350 EUR
Montant total à rembourser : 690 549,65 EUR.

- Une ligne sur 25 ans (300 mois) à 271 000 EUR (taux : 1,05%)
+ Prêt à taux fixe à paliers de remboursement afin de lisser dans la durée les charges de remboursement des deux lignes de prêts.
+ Mensualités hors assurances : 216 mensualités de 238 EUR, puis 84 mensualités de 3 345,05 EUR
+ Frais de garantie Crédit Logement : 3 261,90 EUR
+ Frais d'apporteur : 1 000 EUR
+ Frais de dossier : 0 EUR
Montant total à rembourser : 353 740,29 EUR.

Je n'ai pas les éléments d'assurance sur le second prêt... Il faut que je retrouve les documents - et je reviens vers vous. D'ailleurs, je n'arrive pas à comprendre si les lignes "montant total à rembourser" intègrent les frais de garantie, d'apporteur et de dossier dans ce second prêt. Mais je crois que oui.

 

[clem2]

Merci infiniment Aristide pour votre incroyable analyse à partir de mes faibles données !

Alors que la fusion des deux crédits de l'offre N°2 aboutit à un échéancier en deux paliers de 4.141,40€ pendant 216 mois et 1.027,47€ pendant 84 mois.

Sur le prêt en deux lignes, il s'agit d'un prêt lissé, comme évoqué à l'instant. Pas de capacité à rembourser 750 EUR de plus pendant 216 mois malheureusement.

Je regarderai aussi les incidences de remboursements anticipés de 10% des capitaux initiaux à 10 ans puis à 15 ans.
A ce sujet confirmez moi - ou non - que vous serez bien exonéré de toute indemnité de remboursement anticipé.

Je confirme une exonération des pénalités pour remboursements anticipés SAUF rachat du crédit par la concurrence, dans les deux banques. J'avoue que je ne savais pas que ces "10%" étaient légaux... j'en apprends chaque jour un peu plus sur le crédit en ce moment !

Quant à savoir ce qu'on ferait en cas de remboursement anticipé... très difficile à savoir à An-10 ! J'ai bien lu sur ce forum que les gens remboursent en moyenne en 8/10 ans (peut-être car ils achètent un autre bien plus grand ?), et qu'on pense pouvoir faire des remboursements anticipés pour... acheter plus grand ? acheter une résidence secondaire à la campagne ? payer l'éducation des enfants ? réduire notre mensualité ? clôturer notre prêt habitation le plus rapidement possible ? Je n'en ai aujourd'hui pas la moindre idée à ce jour !

 

[Aristide]

Bonjour,

mais je peux déjà vous dire que pour cette deuxième offre, il s'agit de mensualités constantes (lissées).

Je l'avais supposé dans ma première réponse:

Effectivement il manque beaucoup d'informations pour pouvoir vous conseiller utilement.

+ Mensualités hors assurances (notamment celles du prêt à paliers)

=> Mais comme vous n'en faisiez pas état dans votre envoi complémentaire j'ai supposé - à tort - que ce ne devait pas être le cas.

+ Mensualités avec assurances : assurance non lissée (je peux vous obtenir l'échéancier ce soir)

Oui; ce serait préférable ne serait-ce qu'aux fins de contrôles.

Je n'ai pas les éléments d'assurance sur le second prêt... Il faut que je retrouve les documents - et je reviens vers vous.

OK

D'ailleurs, je n'arrive pas à comprendre si les lignes "montant total à rembourser" intègrent les frais de garantie, d'apporteur et de dossier dans ce second prêt. Mais je crois que oui.

J'essaierai de vérifier.

Pour les remboursements anticipés je conserve l'hypothèse de l'option "Réduction de durée = maintien échéance".

De toutes façons, avec l'objectif de comparer des offres concurrentes, en valeurs relatives, l'orientation du choix serait la même dans l'une ou l'autre option.

Cdt

 

[Aristide]

Bonsoir,

Pourriez vous compléter vos plans de financement via le formulaire ci-joint.

Ce me sera utile mais ce devrait également l'être pour vous afin de comparer des choses comparables dans la logique que je vous ai expliquée antérieurement.

Cdt

 

[clem2]

Bonsoir,

Voici le document complété. Nous n'avons pas indiqué les travaux d’embellissements que nous souhaitons faire (nous avons budgété 30 à 50 000 EUR - sur notre épargne personnelle).

Clémence

 

[clem2]

Oui; ce serait préférable ne serait-ce qu'aux fins de contrôles.

Voici les deux échéanciers assurance-emprunteur pour le prêt banque A, avec moi-même et mon époux.

 

[slybaots]

assurance UTWIN?
faites attention au fait que vos échéances soit modulables, vous paierez bcp au debut et peu à la fin. si vous remboursez en anticipé vous aurez payé bcp d'assurance par rapport à une echéance fixe

 

[Aristide]

Bonjour,

Les documents reçus suscitent quelques remarques:

1) - Le plan de financement de l'offre N° 1 n'est pas équilibré.
Compte tenu des "Besoins/Emplois/Dépenses" à financer et à la fois d'un apport de 460.000€ et d'un crédit de 893.280€, il manque 3.069€ pour que les ressources équilibrent les besoins.

=> Il vous faudra donc soit faire un supplément d'apport de 3.069€ ou obtenir de votre banque N°1 un crédit supérieur de ce montant soit 893.349€

2) - Si vous avez la possibilité de faire un apport de 463.069€ dans la banque N°1 vous pouvez le faire exactement à la même hauteur dans la Banque N° 2.

Dès lors au lieu d'avoir à emprunter 900.000€ dans la banque N°2 un crédit limité à 893.691€ suffirait à équilibrer le plan de financement soit 6.309€ en moins.

=> D'où réduction du coût de la garantie Crédit Logement, sans doute les frais de dossier et peut-être les frais de courtage (?)..............ce qui diminuerait encore le besoin à financer (= effet boule de neige).

=> Donc économie sur les intérêts et les primes d'assurances.

3) - Les tableaux d'amortissement que vous avez adressés concernent l'offre N°1 pour 890.280€.

Mais d'une part ils ne sont pas directement exploitables d'où plus de temps nécessaire pour intégrer les coûts des assurances dans les comparaisons.

Mais surtout n'ayant pas le coût de ces mêmes assurances pour l'offre N°2 ( => 629.000€ + 271.000€ = 900.00€) cela ne servirait car rien car, encore une fois, on ne peut comparer que des choses comparables.

4) - En l'état actuel des plans de financement proposés (et qui me semblent à revoir - Cf ci-dessus) et de mes investigations - hors assurances donc pour le moment et sans remboursements anticipés -

=> je peux vous dire que l'offre N°1 semble plus intéressante que l'offre N°2:

= Offre N°1
+ TAEG = 0,9947% (rappel = hors ADI)
+ Coût crédit = 114.086€ (rappel = hors ADI)

= Offre N°2
+ TAEG = 1,1373% (rappel = hors ADI)
+ Coût crédit = 117.061€ (rappel = hors ADI)

Mais, hormis l'incidence de l'absence des assurances qui fausse très certainement les résultats les coûts annoncés sont à corriger du fait :

+ D'une part de l'apport personnel qui n'est pas identique.

Or vous savez que l'apport personnel est un crédit que l'emprunteur se consent à lui même au taux de son épargne.

Dans le cas présent vous devez apporter 6.309€ de plus dans l'offre N°1 par rapport à la N°2.
Le puisant dans votre épargne vous allez donc subir un manque à gagner en intérêts pendant 25 ans sur la somme concernée.
Ce manque à gagner intérêts est un coût dont il faut tenir compte dans les comparaison; c'est la notion de "Coût du Crédit Corrigé".

A noter que le taux de rémunération de votre épargne est aussi à intégrer dans la réflexion puisque c'est le taux du prêt que vous vous consentez à vous même.

Or le taux du prêt de 890.280€ de la banque N°1 est de 0,91%
=> Donc si le taux de rémunération de votre épargne est supérieur à 0,91% il faut réduire au maximum l'apport personnel et privilégier le crédit bancaire qui aura un moindre coût.

Mais si - au contraire - le taux de rémunération de votre épargne est inférieur à 0,91% il faut recourir au maximum possible à cet apport personnel = prêt à vous même moins coûteux.

+ Mais d'autre part - toujours en l'état actuel de vos plans de financement et hors assurances - la mensualité générée par l'offre N°1 ressort à:

= 3.319,07€ contre 3.351,93€ pour l'offre N°2......soit 32,86€ en plus pendant 216 mois
Et
= 3.319,07€ contre 3.345,05€ pour l'offre N°2......soit 25,98€ en plus pendant 84 mois

=> Comme ci-dessus pour l'apport personnel, ces mensualités plus élevées de l'offre N°2 génèrent un manque à gagner en intérêts qu'il conviendrait de considérer dans le "Coût du Crédit Corrigé" pour une comparaison pertinente.

Je vous joins les plans de financement aménagés ainsi que les tableaux d'amortissement comparatifs provisoires.

Je peux les continuer en simulant les remboursements anticipés ainsi que vous le souhaitiez; mais sans les conditions d'assurances de l'une et l'autre de deux offres les conclusions ne peuvent pas être fiables.

Cdt

 

[clem2]

Merci infiniment pour l'aide précieuse.

Je vais récupérer les éléments de l'assurance de la seconde offre de prêt dès que possible (sans doute vendredi après-midi). De mémoire, elle était à 26k EUR (mais on pouvait éventuellement en changer si besoin).

A partir des éléments déjà calculés (et hors assurance donc), si on procède à un remboursement anticipé de 100k EUR à 8 ou 10 ans (avec votre hypothèse : réduction de la durée du prêt), la conclusion est identique (prêt A plus intéressant que le prêt B) ?

 

[clem2]

assurance UTWIN?
faites attention au fait que vos échéances soit modulables, vous paierez bcp au debut et peu à la fin. si vous remboursez en anticipé vous aurez payé bcp d'assurance par rapport à une echéance fixe

Bien noté, mais le coût semblait très avantageux malgré tout - avec une couverture complète.
Vous conseillez de payer 2k EUR plus cher avec échéance lisse ?

 

[Aristide]

A partir des éléments déjà calculés (et hors assurance donc), si on procède à un remboursement anticipé de 100k EUR à 8 ou 10 ans (avec votre hypothèse : réduction de la durée du prêt), la conclusion est identique (prêt A plus intéressant que le prêt B) ?

J'avais commencé ces simulations sur le base de 10% du capital initial à 10 ans puis à 15 ans suivant votre souhait antérieur.

Sur l'offre N°1 cela permettait un remboursement partiel de 89.028 après paiement de la 120è et la 180è échéance.

De ce fait, en conservant le même montant d'échéance, la durée du prêt se trouvait réduite à 246 mois au lieu de 300 mois.

Sur le premier prêt de l'offre N°2 cela permettait un remboursement partiel de 62.900€ après paiement de la 120è échéance et il ne restait qu'un solde total de 47.915€ après paiement de la 180è échéance; toujours en en conservant la même mensualité; donc durée réduite de 36 mois.

Je n'avais pas encore commencé à simuler le prêt N°2 de l'offre N°2.

Donc désormais vous abandonnez ces hypothèses pour un seul remboursement anticipé partiel de 100.000€ ?
Et il serait préférable que vous choisissiez le terme qui vous convient le mieux entre 8 ans et 10 ans.

Cdt

 

[Aristide]

Bien noté, mais le coût semblait très avantageux malgré tout - avec une couverture complète.
Vous conseillez de payer 2k EUR plus cher avec échéance lisse ?

Concernant le coût des assurances je vous suggère de prendre connaissance des échanges ci-dessous.

Nouveaux contrats de crédits immobiliers
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/nouveaux-contrats-de-credits-immobiliers.37816/#post-333892

Assurance emprunteur MACIF-Securimut
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/assurance-emprunteur-macif-securimut.38503/#post-348570

Taux supérieur mais coût inférieur - où est le piège?
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...-inferieur-ou-est-le-piege.38583/#post-350053

=> En la matière un coût de prime et un coût global de l'assurance résultent de la combinaison d'un taux de prime utilisé dans une des diverses techniques qui existent.

=> Suivant la technique utilisée, un taux fort ne signifie par forcément un coût plus élevé
=> Inversement un taux faible avec une autre technique ne génère pas forcément un coût moindre.

Toutes choses étant égales par ailleurs - notamment les contreparties assurées - le seul moyen de s'assurer (si l'on peut dire) du bon choix est de procéder à des simulations adaptées à votre dossier.

Cdt