Votre avis sur le placement en SCPI dans mon cas ?

[devel]

Bonjour,
j'avais évoqué mon cas dans un sujet assurance vie, mais j'aimerais approfondir maintenant la possibilité d'investir en SCPI.

Un CGPI m'a proposé le montage suivant :
- 250 part de Primovie pour 50700 €. c'est une scpi de rendement qui rapporterait 4,70 % soit 198,77 € par mois.
- 100 part de patrimocroissance pour 58600 € : c'est une scpi de capitalisation
- l'emprunt serait un credit in fine sur une durée de 20 ans : 111440 €, mensualités de 273,87 €
- estimation que je dispose au bout de 20 ans d'environ 58000 € de Primovie et 116000 pour patrimo (hypothèse de rendement de 0,7% et 3,5%) soit un total de 174000 € au final et un rendement net du montage d'environ 6 %.
- contrat à nantir de 60000 € => rentabilité de 3 %

Du coup, je me pose pas mal de questions :
- nous avons déjà 12000 € max de revenu immobilier sans emprunt. Nous déclarons beaucoup en réel ces dernière années (beaucoup de frais et vacance locative), et quand nous déclarions en micro-foncier, nous déclarions 200 à 700 € de revenu.
Nous sommes imposés à 14 % max. Nous pourrions donc déduire de l'ordre de 3600 € de preêt immo de nos revenus foncier. En revanche, avec Primovie, 2400 € de revenus foncier viennent s'ajouter.
Est-ce que le montage parait fiscalement adapté à notre cas ?

- je ne pourrais pas être assuré à cause de souci de santé : est-ce que l'on peut emprunter/investir à 2 avec l'assurance uniquement sur ma compagne ?

- dans le cas de primovie, les revenus viennent s'ajouter à nos revenus imposables. Pourquoi ne pas tout investir en patrimo croissance ? Si je comprends bien, les interêts sont défiscalisés malgré tout, mais comment seront imposés les revenus générés aux bout de 20 ans ?

Merci d'avance

 

[Buffeto]

- je ne pourrais pas être assuré à cause de souci de santé : est-ce que l'on peut emprunter/investir à 2 avec l'assurance uniquement sur ma compagne ?

c'est possible ...

Pourquoi ne pas tout investir en patrimo croissance ?

pour diversifier

Si je comprends bien, les interêts sont défiscalisés malgré tout, mais comment seront imposés les revenus générés aux bout de 20 ans ?

pour répondre à cette question il faudrait connaitre la fiscalité en vigueur dans 20ans ....malheureusement , pour l'instant , suite à un yellow-mouvement, nul ne connait encore la fiscalité pour 2019 alors pour 2039....

 

[Cresus93]

- je ne pourrais pas être assuré à cause de souci de santé : est-ce que l'on peut emprunter/investir à 2 avec l'assurance uniquement sur ma compagne ?

Je l'ai fait, pour éviter une surprime sur Madame. Nous sommes coemprunteurs, je suis seul assuré, à 100% donc.

 

[devel]

Merci de vos réponses.
Sans connaître à l'avance la fiscalité dans 20 ans, quelle est-elle aujourd'hui ?

Est-ce une taxe sur la plues-values comme pour l'immobilier ?

 

[Manu215]

Si vous détenez des SCPI en direct, la fiscalité actuelle est la même que celle d'un bien immobilier que vous auriez en locatif :
- les loyers que vous percevez sont taxés comme les revenus fonciers
- éventuellement l'IFI si le montant total de votre patrimoine immobilier dépasse 1,3 M € (avec 30% d'abattement sur la RP)
- le delta du prix des parts (vente - achat) sera effectivement soumis à la taxe sur la plus-value immobilière au moment de la vente, sauf si ce delta est négatif bien entendu

Si vous détenez des SCPI dans une assurance-vie, c'est la fiscalité de l'assurance vie qui s'applique.

 

[Buffeto]

quelle est-elle aujourd'hui ?
Est-ce une taxe sur la plues-values comme pour l'immobilier ?

les SCPI sont de l'immobilier . leur fiscalité est donc celle de l'immobilier comme l'indique Manu215

 

[poam5356]

Un CGPI m'a proposé le montage suivant :
- 250 part de Primovie pour 50700 €. c'est une scpi de rendement qui rapporterait 4,70 % soit 198,77 € par mois.

Difficile de prévoir combien elle va rapporter.
Si vous voulez être prudent, refaites vos calculs en abaissant un peu ce rendement.

- 100 part de patrimocroissance pour 58600 € : c'est une scpi de capitalisation

C'est une SCPI de nue-propriété.
Le CGPI a fait le calcul sur quelle durée, et pour une valorisation finale de combien?

- dans le cas de primovie, les revenus viennent s'ajouter à nos revenus imposables. Pourquoi ne pas tout investir en patrimo croissance ? Si je comprends bien, les interêts sont défiscalisés malgré tout, mais comment seront imposés les revenus générés aux bout de 20 ans ?

Si ça ne change pas, les revenus générés par Patrimmo Croissance une fois que l'usufruit sera terminé seront ajoutés à vos autres revenus et imposés comme tel.
Concernant la PV, actuellement, il faut 22 ans pour être exonéré d'IR et 30 ans pour les PS. Qu'en sera-t-il dans les années à venir, mystère!

 

[moietmoi]

- estimation que je dispose au bout de 20 ans d'environ 58000 € de Primovie et 116000 pour patrimo (hypothèse de rendement de 0,7% et 3,5%) soit un total de 174000 €

si je comprends bien c'est une hypothèse de valorisation des parts ;autant l'estimation sur Primovie n'engage pas grand chose, autant sur 20 ans, il y a peu de chance que la prévision sur une scpi de capitalisation soit juste..

- contrat à nantir de 60000 € => rentabilité de 3 %

là, il se moque de vous... si on pouvait penser que les contrat d'assurance vie ont une croissance de 3% sur 20 ans... on serait tous heureux; sur un contrat nanti la banque ne prendra pas trop de risque: comptez à mon avis 1%

- nous avons déjà 12000 € max de revenu immobilier sans emprunt. Nous déclarons beaucoup en réel ces dernière années (beaucoup de frais et vacance locative), et quand nous déclarions en micro-foncier, nous déclarions 200 à 700 € de revenu.

je ne comprends pas, soit il y a un zéro de trop dans les 12 000, soit un zéro de moins dans les 200 ou 700?

 

[devel]

si je comprends bien c'est une hypothèse de valorisation des parts ;autant l'estimation sur Primovie n'engage pas grand chose, autant sur 20 ans, il y a peu de chance que la prévision sur une scpi de capitalisation soit juste..

Je sais pas pour moi ça revient au même : dans le cas de Primovie, la valeur augmente ou baisse en fonction du marché. Mais on part aussi sur l'hypothèse d'une rendement (=loyer) de 198 € par mois sur 20 ans. Cela reste hypothétique : le rendement peut augmenter ou diminuer dans les 20 ans à venir.

là, il se moque de vous... si on pouvait penser que les contrat d'assurance vie ont une croissance de 3% sur 20 ans... on serait tous heureux; sur un contrat nanti la banque ne prendra pas trop de risque: comptez à mon avis 1%

en effet, il faudrait que je lise les petites lignes... en fait je n'avais pas du tout compris qu'il fallait investir de l'argent en contre-partie.

je ne comprends pas, soit il y a un zéro de trop dans les 12 000, soit un zéro de moins dans les 200 ou 700?

Désolé, il manque un bout de phrase. Je voulais dire qu'en déclarant ces revenus en micro-foncier, j'arrivais parfois à déclarer 200 à 700 € de moins qu'en réel. Avec un investissement en SCPI, je devrais déclarer en réel, mais ce que je vais gagner d'un côté, je risque de le perdre de l'autre.

 

[paal]

Désolé, il manque un bout de phrase. Je voulais dire qu'en déclarant ces revenus en micro-foncier, j'arrivais parfois à déclarer 200 à 700 € de moins qu'en réel.
Avec un investissement en SCPI, je devrais déclarer en réel, mais ce que je vais gagner d'un côté, je risque de le perdre de l'autre.

Si je me souviens bien de votre cas, vous avez déjà des revenus fonciers pour 12 KE annuels, alors que le plafond se trouve à 15 KE, ce qui veut dire que vous disposez encore d'un peu moins de 3KE en complément pour rester en micro-foncier (du moins pour l'instant ...)

Sur une base de 4 à 5% de rendement net, cela vous permet d'investir 60 à 70 KE de supports produisant des revenus fonciers ....

 

[devel]

Oui, en effet Paal, je suis revenu sur la simulation que l'on m'avait donné, et les moins de 200 € de loyers mensuels estimés ne me font pas passer au réel obligatoirement.

En revanche, il sera sans doute plus intéressant de déclarer en réel afin de déduire le prêt. Mais j'y perdrais un tout petit peu sur nos revenus foncier actuel qu'il est parfois plus interessant de déclarer en micro-foncier.

Bref, ce calcul est compliqué, je vais essayer de faire une simulation sérieuse car j'ai du mal à y voir clair.

Ce que je constate en terme de fiscalité, c'est que la fiscalité sur les loyers (17,2 + 14 % dans mon cas) est plus lourde que celle sur les plus-values (à ce jour en tout cas). Alors effectivement, avoir du patrimocroissance et du primovie permet de diversifier le placement, mais j'ai l'impression que dans mon cas, le patrimocroissance pourrait être plus intéressant fiscalement (déduction des interêts du prêts, sans fiscalité lourde sur les revenus ).

 

[poam5356]

j'ai l'impression que dans mon cas, le patrimocroissance pourrait être plus intéressant fiscalement (déduction des interêts du prêts, sans fiscalité lourde sur les revenus ).

Ne touchant pas de revenus, c'est certain que la fiscalité sera peu douloureuse!
Vous avez regardé sur combien d'année porte le démembrement?
Lorsque vous allez récupérer l'usufruit, vous aurez une fiscalité sur les revenus.
Et sur la PV, pas de pb si vous n'avez pas à revendre avant 30 ans.. Sinon, les PS sont plutôt douloureux parce que la réduction ne commence réellement qu'à partir de la 23ème année de détention. A condition que rien ne change d'ici là, bien sûr!!

 

[donk]

Je crois qu'il y a confusion.
C'est la SCPI Patrimmo Croissance qui fait ces investissements en nu-propriété, c'est pourquoi elle ne distribue pas de revenu.

 

[poam5356]

Je crois qu'il y a confusion.
C'est la SCPI Patrimmo Croissance qui fait ces investissements en nu-propriété, c'est pourquoi elle ne distribue pas de revenu.

Ah oui, c'est juste. Donc jamais de revenus, mais de la PV.
Le problème est qu'on achète des parts de SCPI pour générer un rendement. Enfin, je pense.
Or là, jamais de rendement, ou alors on le réalise en vendant des parts au fil du temps.
Autant je vois l'intérêt d'acquérir des parts en nue-propriété pour avoir un levier lors de la récupération de l'usufruit. Autant là, je ne vois pas l'intérêt de cette SCPI.
Devel, vous voyez les choses comment avec Patrimmo Croissance?

 

[devel]

Patrimocroissance, je le vois comme un placement bloqué 20 ans.
Je paie des intérêt, tout en économisant sur mes impôts : j'ai donc un cout annuel.
La question pour moi est donc quel est le rendement au final de l'opération ? Est-il supérieur à un autre placement comme l'assurance vie ?

Mon conseiller estime le rendement net de son montage à 6 % avec les paramètres suivants:
- rendement de 0,7% en capital + 4,70% loyer brut pour primovie
- rendement 3,5 % pour patrimocroissance

A vérifier, mais c'est assez compliqué de mon point de vue... je ne sais pas comment il arrive à 6% avec de rendement autour de 3,5% à 5,4%.

 

[Buffeto]

.. je ne sais pas comment il arrive à 6% avec de rendement autour de 3,5% à 5,4%.

avec le gain d'IR ?

 

[poam5356]

Patrimocroissance, je le vois comme un placement bloqué 20 ans.
Je paie des intérêt, tout en économisant sur mes impôts : j'ai donc un cout annuel.
La question pour moi est donc quel est le rendement au final de l'opération ? Est-il supérieur à un autre placement comme l'assurance vie ?

Impossible de dire quel sera la rentabilité finale du placement à un horizon aussi éloigné.
Le placement pierre ne bénéficiera plus de la baisse des taux des 20 ou 25 dernières années.
A mon sens, l'immobilier doit être protecteur contre l'inflation. Arriver à dégager du 3% net serait déjà pas mal si l'inflation est à une moyenne de 1,5 à 2%.
Les chiffres pris en compte me semblent trop optimistes.
Pourquoi ne pas opter pour une scpi ayant une histoire connue, et y souscrire en nue-propriété, plutôt que d'aller sur une SCPI qui base son modèle sur la nue-propriété?
Dans le 1er cas, vous savez combien vous aurez de parts au terme, et vous avez un historique des rendements de la SCPI. Dans le second cas, c'est le flou le plus total.
Une AV doit aussi faire la même chose, donner un rendement un peu supérieur à l'inflation dans un contexte de taux bas qui vont durer sans doute longtemps.
Les 2 devraient pouvoir donner du 3% net, mais la manière est différente. L'un permet d'exploiter le levier du crédit, l'autre est bien plus souple à gérer.
A vous d'imaginer le futur.

 

[paal]

Avec le gain d'IR ?

Oui, d'un côté il doit compter le gain d'IR (mais à condition d'être au réel et de pouvoir déduire les intérêts de prêt), mais également certainement sans trop tenir compte des frais d'acquisition des SCPI qui, comme chacun sait (ou devrait savoir) ne se récupéreront jamais...

Cela demande donc une démonstration un peu plus poussée .....

Et en faisant 2 simulations, l'une avec utilisation du micro-foncier (ce qui suppose un investissement limité, mais sans nécessité d'avoir recours à un emprunt) , et une en passant par le foncier réel mais avec déduction des intérêts ...

 

[moietmoi]

Autant je vois l'intérêt d'acquérir des parts en nue-propriété pour avoir un levier lors de la récupération de l'usufruit. Autant là, je ne vois pas l'intérêt de cette SCPI.

Que cela soit des scpi comme Pierre 48 ou celle-ci, l'idée est d'avoir une forte revalorisation de la part, au fur et à mesure des sorties de loi 48 ou des sorties du démembrement successifs; En utilisant pour la scpi les 2 leviers de prise de valeur: d'un coté la pleine propriété,(sortie du démembrement) ou le loyer libre(sortie de la contrainte loi 48) et d'un autre coté les travaux de rénovation-mise aux normes, sur des biens qui pendant la période de démembrement ou de loyers contraints végètent dans leur peinture vieux jeu; La plus value venant de ces 2 aspects; et les travaux générant pour la scpi donc pour l'associé des déficits imputables sur les revenus fonciers ( de cette scpi ou d'une autre) donc minimisant l'impact fiscal du rendement;

 

[poam5356]

Oui, bien sûr, je l'avais compris. Mais alors, il ne faut pas prévoir de sortie avant 30 ans si on veut maximiser son investissement.