Verification teg

[Aristide]

Sil ne s'agit que de l'acte d'acquisition dont vous parlez, le TEG n'a pas a y figurer.

Ainsi que je vous l'ai expliqué en MP, seuls les frais de garantie - qui concernent donc le prêt et non pas l'acquisition - doivent :
+ Etre évalués au niveau de l'offre
+ Pris compte dans le TEG au niveau de l'offre s'ils peuvent être connus avec précision avant la conclusion définitive du contrat (authentique)
+ Etre calculés précisément, indiqués et pris en compte dans le TEG de l'acte authentique quand il s'agit d'une garantie réelle immobilière.

Si la garantie de votre crédit n'est ni un privilège de prêteur de deniers ni une hypothèque, un contrat sous seing privé suffit et le notaire n'a donc pas a rédiger un acte authentique servant à la fois à réitérer les angagements de l'offre et à l'inscription de la garantie réelle immobilière.

Ce n'est que dans ce dernier cas
+ Acte de prêt avec prise garantie hypothécaire seule
+ Acte d'acquisition et de prêt avec garantie réelle immobilière en un seul et même acte
=> que le notaire doit calculer les frais afférents à cette garantie et les prendre en compte dane le calcul du TEG figurant dans son acte.

Cdt

 

[clarachocolat]

Merci Aristide.
Mon problème est que tous ces termes (garantie hypothécaire / garantie réelle immobilière....) ne me parlent pas c'est pourqoui je n'y comprends pas grand chose.
Je ne comprends pas que les frais de notaire, qui ont impacté le prêt puisque financés par celui-ci, ne soient pas pris en compte dans le TEG...mais il est vrai que je n'y connais rien.C'est bien pourquoi je viens sur ce précieux site.
En tout cas merci pour ces informations.
Bien cordialement,

 

[Aristide]

Encore une fois de quels "frais de notaire" parlez vous ?

Les frais d'acquisition:
+ Ne concernent que l'acquisition et pas le prêt
+ Ne sont pas rendus obligatoires par la banque
+ Seraient de toute façon à payer même si vous autofinanciez l'opération (aucun crédit)
=> ils ne sont donc pas à prendre en compte dans le TEG en tant que charges imposées par la banque.

=> Si votre banque a accepté d'inclure ces frais dans le montant de l'opération à financer (financement à 110% ?) ils sont donc pris en compte - non pas en tant que charges imposées - mais en tant que partie du montant du crédit sollicité au même titre que n'importe laquelle des dépenses/emplois ainsi financés de votre plan de financement.
(Le prêt finance notamment votre acquisition; or son coût n'est pas pris en compte dans le TEG...pourquoi voudriez vous qu'il en soit autrement pour les frais de notaire/acquisition également financés de la même manière...???...!!!)

Par contre si votre banque a exigé une garantie réelle immobilière (Pivilège de prêteur de deniers et/ou hypoyhèque)
+ Au niveau de l'offre la banque doit donner une estimation du coût
+ Si elle ne connait pas ce coût avec précision avant conclusion du contrat définitif, elle n'est pas obligée de l'inclure- en tant que charge imposée venant en déduction du montant emprunté pour obtenir le " net versé" dans le calcul du TEG.

Mais, au niveau de l'acte de prêt seul ou bien de l'acte unique qui concerne en même temps l'aqusition et le prêt, le notaire doit à la fois indiquer le coût réel de cette garantie et l'inclure - en tant que charge imposée venant en déduction du montant pour obtenir le "net versé" dans le calcul de son TEG.

Si le prêt ne fait pas l'ojet d'un contrat authentique, il est évident que la notaire n'a pas à s'occuper du TEG.

Cdt

 

[clarachocolat]

=> Si votre banque a accepté d'inclure ces frais dans le montant de l'opération à financer (financement à 110% ?) ils sont donc pris en compte - non pas en tant que charges imposées - mais en tant que partie du montant du crédit sollicité au même titre que n'importe laquelle des dépenses/emplois ainsi financés de votre plan de financement.

D'après mon interprétation la banque a bien financé l'opération à 110% puisque le montant de l'appartement était de 134000 euros et le montant des prêts de 140000 euros....

 

[Aristide]

Votre plan de financement était donc le suivant:

Dépenses = emplois :
+ Coût acquisition...134.000€
+ Fais acquisition.......6.000€
Total....................140.000€

Ressources = recettes
Crédit...................140.000€

Les échéances sont calculées par rapport à 140.000€

S'il n'y a pas d'autres frais imposés par la banque (dossier, garanties....) le net versé est de 140.000€ et le TEG est calculé à partir de ces échéances et de ce net versé.

S'il y avait des frais imposés par la banque (dossier, garanties...) les echéances seraient toujours calculées par rapport à 140.000€ mais le TEG serait calculé par rapport au net versé de [= 140.000€ - (dossier + garanties + ...)]

Mais les frais d'acquisition de 6.000€ ne sont pas des charges imposées par la banque et ne sont donc pas à prendre en compte ni dans le net versé ni dans le TEG.

Cdt

 

[clarachocolat]

Merci beaucoup pour votre patience.
En fait je suis allée voir sur un site qui explique ce que sont les frais de notaire et entre vos réponses et les infos glanées sur ce site, je viens de comprendre que les frais de notaire pris en compte dans le TEG sont les frais prélevés en cas de prise d'hypothèque ou de privilège de prêteur de deniers (PPD) par la banque, ce qui n'est pas le cas dans notre dossier.
Ce qui était loin d'être évident pour la néophyte que je suis....

 

[Aristide]

L'essentiel est que vous ayez compris.

Cdt

 

[clarachocolat]

Pour poursuivre sur la question du TEG.
Notre second prêt est un prêt in fine pour lequel nous avons dû souscrire une assurance vie en adossement au prêt.
L'assurance vie a été signée par l'intermédiaire du conseiller avec un assureur qui n'a rien à voir avec la banque.Donc, même si cette assurance a été souscrite dans le seul but de nantir le prêt, je pense que nous ne pouvons pas reprocher à la banque de ne pas avoir inclu les frais de souscription dans le calcul du TEG.En revanche, cette assurance vie étant une condition d'octroi du prêt, les frais de gestion de cette assurance vie (1%/an) auraient-ils du, selon vous, être pris en compte dans la determination du TEG?
Cordialement,

 

[Aristide]

L'article L.313-1 du code de la consommation précise:

"Article L313-1
Modifié par LOI n°2010-737 du 1er juillet 2010 - art. 12
Dans tous les cas, pour la détermination du taux effectif global du prêt, comme pour celle du taux effectif pris comme référence, sont ajoutés aux intérêts les frais,commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects, y compris ceux qui sont payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l'octroi du prêt, même si ces frais, commissions ou rémunérations correspondent à des débours réels.


Toutefois, pour l'application des articles L. 312-4 à L. 312-8, les charges liées aux garanties dont les crédits sont éventuellement assortis ainsi que les honoraires d'officiers ministériels ne sont pas compris dans le taux effectif global défini ci-dessus, lorsque leur montant ne peut être indiqué avec précision antérieurement à la conclusion définitive du contrat.
........"

Si l'on prend cet article à la lettre, tous les frais imposés par la banque seraient à prendre en considération.

Maintenant c'est une question d'appréciation des tribunaux.

Cdt

 

[clarachocolat]

Merci.
Je ne manquerai pas de vous tenir informé de l'appréciation du tribunal dans mon affaire.
Cordialement,

 

[eurisko]

Bonjour,

En ce qui concerne l'assurance incendie, il y a eu un renversement de jurisprudence, et mon avocat m'a fait état de l'agacement des juges quand on évoque l'absence de prise en compte de l'assurance incendie dans le TEG

[lien réservé abonné]

En ce qui concerne l'assurance-vie il faut consulter

[lien réservé abonné]

Titrages et résumés : USURE - Taux de l'intérêt - Détermination du taux effectif global.
La première prime du contrat d'assurance sur la vie, dont la souscription subordonne l'octroi d'un prêt, constitue au sens de l'article 3 de la loi du 28 décembre 1966, des frais indirects entrant en compte pour le calcul du taux effectif global dudit prêt. Il n'importe que cette prime ne soit pas encaissée par le prêteur lui-même dès lors que l'emprunteur se trouve dans l'obligation de la payer pour obtenir la délivrance de son emprunt (1).

 

[Elaphus]

En ce qui concerne l'assurance incendie, il y a eu un renversement de jurisprudence, et mon avocat m'a fait état de l'agacement des juges quand on évoque l'absence de prise en compte de l'assurance incendie dans le TEG

Ce en quoi il a tort:

- un cas de déchéance sur ce forum pour ce motif cette année;

- et vous lisez mal et l'article en lien, et l'arrêt (qui n'étant pas publié n'apporte rien de neuf à la jurisprudence classique qui oblige à inclure ce coût dans le TEG dès lors que la banque exige cette souscription):

a relevé par motifs adoptés, d’une part, que les frais relatifs à l’assurance-incendie résultaient de l’obligation pour l’emprunteur de constituer une garantie suffisante à l’égard du prêteur et ne participaient pas des frais d’octroi du prêt, de sorte que celui-ci n’était pas subordonné à la souscription d’une telle assurance,

Ce qui veut dire que la banque n'a pas subordonné le prêt à la souscription d’une assurance-incendie, autrement dit dans les conditions du prêt elle restait facultative.

L'article dont l'auteur est Maître de conférences en droit à l'Université Jean Moulin Lyon III, et dont la thèse porte sur le droit des ...assurances:

En conclusion :
- soit la liaison « assurance- prêt » est obligatoire en ce qu’elle conditionne l’obtention du prêt ;- soit elle est facultative mais permet de rassurer le prêteur, qui tout en n’en faisant pas une condition du prêt, en recommande fortement la souscription à l’emprunteur. En l’espèce, l’assurance avait donc pour but de constituer une garantie suffisante à l’égard du prêteur mais le prêt n’y était pas subordonné. Dans ces conditions, le rejet du pourvoi était inévitable. Reste que l’on peut néanmoins être perplexe quant au fondement de « l’obligation pour l’emprunteur de constituer une garantie suffisante à l’égard du prêteur » qui n’est pas une condition du prêt………

La liaison se manifeste par l’obligation, si la banque porte au contrat qu'elle se fera uniquement verser l'indemnisation en cas d'incendie on peut discuter le fait de savoir si c'est seulement "constituer une garantie suffisante à l’égard du prêteur " (cf être perplexe ).

 

[eurisko]

Vous avez raison Elaphus,

Cependant, dans l'arrêt Pleiade / Crédit mutuel, la cour de cassation écrit à tort que l'assurance-incendie était une condition de l'octroi du prêt (ce que n'avançait pas l'avocat de la Pleiade qui évoque une assurance imposée).

La mention était que les emprunteurs s'obligeaient à assurer les biens financés contre l'incendie. C'était une condition d'exécution et non d'obtention du crédit.

[lien réservé abonné]

La cour l'a interprété comme une condition, ce qui n'est pas le cas du précédent arrêt que j'ai cité.

 

[Elaphus]

Cependant, dans l'arrêt Pleiade / Crédit mutuel, la cour de cassation écrit à tort que l'assurance-incendie était une condition de l'octroi du prêt (ce que n'avançait pas l'avocat de la Pleiade qui évoque une assurance imposée).

Je ne vois pas pour ma part de différence entre une condition de l'octroi du prêt et une assurance imposée...

Article L312-8:

4° Enonce, en donnant une évaluation de leur coût, les stipulations, les assurances et les sûretés réelles ou personnelles exigées, qui conditionnent la conclusion du prêt ;

Et ce point n'était pas en discussion, ce qui l'était était de savoir si l'assurance-incendie pouvait être prise en compte alors qu'elle 'devait' l'être en théorie déjà pour la Cour d'appel:

- pour la Cour d'appel c'est l'exception prévue par le code qui devait jouer:

l'arrêt, après avoir exactement rappelé que les frais relatifs à l'assurance-incendie de l'immeuble devaient, en principe, être pris en compte pour déterminer le taux effectif global dès lors qu'ils étaient imposés par la banque et en lien direct avec le crédit, énonce que l'assurance-incendie contractée auprès d'un autre organisme et dont le coût n'était pas connu de la banque lors de l'offre de prêt et ne lui a pas été communiqué par l'emprunteur avant l'octroi du prêt, ne pouvait donc pas, en l'espèce, être intégrée dans le taux effectif global ;

Cf.:
Article L313-1:

Toutefois, pour l'application des articles L. 312-4 à L. 312-8, les charges liées aux garanties dont les crédits sont éventuellement assortis ainsi que les honoraires d'officiers ministériels ne sont pas compris dans le taux effectif global défini ci-dessus, lorsque leur montant ne peut être indiqué avec précision antérieurement à la conclusion définitive du contrat.

- pour la Cour de cassation, qui casse:

Qu'en se déterminant ainsi, alors qu'il incombait à la banque, qui avait subordonné l'octroi du crédit à la souscription d'une assurance, de s'informer auprès du souscripteur du coût de celle-ci avant de procéder à la détermination du taux effectif global dans le champ duquel un tel coût entrait impérativement, la cour d'appel a violé, par fausse application, le texte susvisé ;

Et cet arrêt a été publié, lui, signe de son importance.
Vous comprenez donc à quel point l'avocat cité se trompe...
Clin d’œil amical à F.

 

[eurisko]

Je ne vois pas pour ma part de différence entre une condition de l'octroi du prêt et une assurance imposée...

Je partage votre point de vue qui n'est cependant pas celui adopté par tous:
Jugement du 14 juin 2012 TGI Montpellier:

"le prêt stipule toutefois que l'emprunteur s'oblige à justifier au prêteur, dans les 2 mois des présentes, d'une police d'assurance contre l'incendie.

L'assurance incendie n'est donc pas une condition d'octroi du prêt...

Il convient, par conséquent, de rejeter cet argument [intégration du coût dans le TEG]".

 

[Elaphus]

Je partage votre point de vue qui n'est cependant pas celui adopté par tous:
Jugement du 14 juin 2012 TGI Montpellier:

"le prêt stipule toutefois que l'emprunteur s'oblige à justifier au prêteur, dans les 2 mois des présentes, d'une police d'assurance contre l'incendie.

L'assurance incendie n'est donc pas une condition d'octroi du prêt...

1) ce n'est pas l'un des 2 dossier évoqués ci-dessus;

2) Un TGI ne fait pas nécessairement la jurisprudence.

3) Il faudrait avoir l'intégralité des conditions du prêt. A qui ira l'indemnité en cas de sinistre?

Mais si on s'en tient à cet extrait, oui:

- pas condition d'octroi du prêt puisque le prêt serait déjà obtenu,
- on est donc dans le 1er des cas ci-dessus: préservation de la garantie.

Reste que la Cour d'appel pourrait avoir une appréciation différente car on est dans une question de fait.

 

[Elaphus]

On continue ici sur l'assurance:https://www.moneyvox.fr/forums/fil/quand-la-banque-perd-le-droit-aux-interets-mise-au-point-sur-la-decheance-du-preteur.15336/page-20