vente avec faculté de rachat et usure

[Anonyme]

Une affaire intéressante pour les juristes et les amateurs de calculs financiers, dont j'aimerais avoir l'avis.

Pour éviter la saisie immobilière, le propriétaire d’une maison de 820.000 € la vend le 19 juillet 2011 pour le prix de 380.000 € à une société financière MIPA2, tout en continuant à l’occuper ; cette vente est conclue sous la condition résolutoire du paiement, par le vendeur, d’une somme de 17.632 € à titre de garantie de paiement de l'indemnité de différé de jouissance (venant donc en déduction de la somme de 380.000 €), d'une « indemnité mensuelle de différé de jouissance du bien » de 15.925,69 € le 31 décembre 2011, suivie de 31 mensualités de 2.938,66 € du 1er janvier 2012 au 1er juillet 2014, et d'un prix de rachat de 493.696 € le 17 juillet 2014. Donc si le vendeur a payé au 17 juillet 2014 : 15.925,69, 31+ 31*2.938,66+ 493.696 = 600.720,15 €, la condition résolutoire joue et la vente disparaît rétroactivement, et il retrouve la pleine propriété de sa maison de 820.000 €.

Assignée en nullité de la vente par le vendeur qui n’avait pas pu payer toutes ces sommes, la société MIPA2 expliquait que l’opération s’analysait en une vente avec faculté de rachat, autorisée par l’article 1659 du code civil.

La cour d’appel de Lyon (15 mai 2018, n° 17/02042) a annulé la vente au motif qu’elle dissimulait une opération de crédit et avait pour objet d'éluder les dispositions protectrices des emprunteurs relatives au taux d'usure, et la Cour de cassation a rejeté le pourvoi (3e civ., 24 juin 2021, n° 18-19.771).

Bonne opération pour le vendeur, car l'annulation de la vente emporte obligation de restitution du prix perçu sans que l'acheteur ne puisse prétendre être indemnisé au titre de l'occupation du bien par le vendeur, censé en être toujours resté propriétaire. Le vendeur aux abois a donc bénéficié d’un crédit gratuit sur trois ans.

La CA Lyon laisse entendre que l’opération était usuraire, mais l’arrêt reste muet sur le TEG de l’opération ; s’agissant d’un crédit de trésorerie, le taux de l’usure était en juillet 2011 de 17,49 %. Pour un crédit de 380.000-17.632 = 362.368 € le 19 juillet 2011 remboursé par une somme de 15.925,69 € le 31 décembre 2011, 31 mensualités de 2.938,66 € du 1er janvier 2012 au 1er juillet 2014, et un dernier paiement de 493.696 € le 17 juillet 2014, je trouve un taux débiteur de 18,96403367 % et un TAEG de 20,70235605 % ; donc il y avait bien usure, selon mes calculs.

Les amateurs de calculs financiers arrivent-ils à la même conclusion chiffrée ?

 

[Aristide]

Bonjour,

S'agissant "d’une maison de 820.000 € la vend le 19 juillet 2011" je pense que le taux de l'usure à considérer serait plutôt celui des financements immobiliers de l'époque plutôt que celui des prêts à la consommation (= trésorerie).

Or, à l'époque, pour les prêts immobiliers c'était encore le TEG proportionnel qui était requis et non pas le TAEG actuariel.

Et, dans le cas proposé, la succession des flux de trésorerie n'étant pas régulière, il semble que c'est la méthode décrite dans l'exemple N°4 de la circulaire AFB N° 85/401 A qui doit être appliquée.

Je ne m'y suis pas penché mais, compte tenu des diverses périodicités des flux de sorties de trésorerie, l'équation ne me semble pas très facile à mettre en œuvre.

En revanche, en assimilant le cas à un prêt amortissable (???), j'ai tenté de trouver un équivalent au taux débiteur (Cf tableau Excel joint).

Ce me semble "capillotracté" car avec un résultat de 17,20975737% nous constatons une quasi permanence des (supposés) amortissement négatifs ???

Cdt

 

[Anonyme]

Bonjour,

S'agissant "d’une maison de 820.000 € la vend le 19 juillet 2011" je pense que le taux de l'usure à considérer serait plutôt celui des financements immobiliers de l'époque plutôt que celui des prêts à la consommation (= trésorerie).

Or, à l'époque, pour les prêts immobiliers c'était encore le TEG proportionnel qui était requis et non pas le TAEG actuariel.

Et, dans le cas proposé, la succession des flux de trésorerie n'étant pas régulière, il semble que c'est la méthode décrite dans l'exemple N°4 de la circulaire AFB N° 85/401 A qui doit être appliquée.

Je ne m'y suis pas penché mais, compte tenu des diverses périodicités des flux de sorties de trésorerie, l'équation ne me semble pas très facile à mettre en œuvre.

En revanche, en assimilant le cas à un prêt amortissable (???), j'ai tenté de trouver un équivalent au taux débiteur (Cf tableau Excel joint).

Ce me semble "capillotracté" car avec un résultat de 17,20975737% nous constatons une quasi permanence des (supposés) amortissement négatifs ???

Cdt

Merci pour ce retour rapide, je vais vérifier mes calculs. Pour ce qui est du taux d'usure, à la réflexion, je pense qu'il faudrait plutôt retenir la catégorie "Prêts personnels et autres prêts d'un montant supérieur à 6 000 euros" et le taux correspondant, soit 9,34 %, car l'opération en cause n'est pas destinée à l'acquisition ou à la construction d'un immeuble et elle n'entre donc pas dans le champ d'application des articles L. 312-1 à L. 312-36 du code de la consommation [lien réservé abonné] (prêts immobiliers). Si on retient la catégorie "Prêts personnels et autres prêts d'un montant supérieur à 6 000 euros", la méthode actuarielle était déjà applicable en 2011 (depuis le 1er juillet 2002).

 

[Aristide]

Bonjour,

Sur le choix du TEG ou TAEG en référence au taux usuraire je me fais deux interrogations :

1) -L'article1689 du code civil indique bien qu'il s'agit "d'une faculté de rachat".
Dès lors ce devrait bien être un TEG proportionnel qui soit considéré et non pas un TAEG actuariel.

2) - Dans le cas évoqué, le "vendeur" est donc propriétaire d'une maison qu'il occupe.
Il vend cette maison mais, en contrepartie de divers versements il peut continuer à l'occuper.
Dès lors ces "versements" ne pourraient-ils pas être assimilés à des loyers auquel cas je n'explique pas que la cour d'appel invoque un dépassement du taux usuraire.

Ceci étant, si vous avez raison et qu'il s'agisse d'un crédit de trésorerie, le TAEG actuariel à comparer au taux de l'usure serait à calculer conformément aux décrets 2002-927 et 928 du 10 juin 2002 et de leur annexe.

Et, comme, indiqué antérieurement, compte tenu des quatre périodicités différentes des flux de sorties de trésorerie l'équation correcte ne semble pas facile à développer.

Une solution simple serait d'utiliser la fonction TRI.Paiements de Excel; mais le résultat serait juridiquement incorrect car calculé en jours et sur la base unique d'années civiles de 365 jours.

Cdt

 

[Aristide]

S'il s'agit bien d'une opération assimilable à un prêt à la consommation (= prêt personnel non affecté/non lié/non causé ?) et qu'il faille donc bien comparer le TAEG actuariel au taux usuraire de l'époque, ci-joint le calcul que j'ai tenté via la feuille Excel ci-jointe.

Je trouve un TAEG de 21,92%.

Cdt

 

[Aristide]

ERRATUM

Je m'aperçois qu'une erreur dans l'actualisation des versements mensuels gonfle le TAEG.
Calculs à revoir mais je ne sais quand.
Désolé
Cdt

 

[Aristide]

Bonjour,

Ci-joint fichier rectifié.

Nouveau TAEG = 19,99%

Cdt

 

[Anonyme]

Bonjour,

Ci-joint fichier rectifié.

Nouveau TAEG = 19,99%

Cdt

Merci pour cet envoi, je trouve un TEG de 20,70235605 %, mais mon calcul tient compte de la règle « ii » (l'intervalle de temps est calculé par périodes normalisées et ensuite par jours en remontant jusqu'à la date du prêt initial) ; cette règle est issue du décret du 13 mai 2016, postérieure à l'opération financière litigieuse, mais à mon avis cette solution était déjà impliquée par la règle « c » (L'écart entre les dates utilisées pour le calcul du TAEG, ainsi que pour celui du taux débiteur, est exprimé en années ou en fractions d'années), issue du décret du 10 juin 2002. Je vais revoir mon calcul car la différence ma paraît quand même importante

 

[Aristide]

Merci pour cet envoi, je trouve un TEG de 20,70235605 %, mais mon calcul tient compte de la règle « ii » (l'intervalle de temps est calculé par périodes normalisées et ensuite par jours en remontant jusqu'à la date du prêt initial) ; cette règle est issue du décret du 13 mai 2016, postérieure à l'opération financière litigieuse,

C'est aussi ce que j'ai fait lors de l'actualisation séparée de chacun des trois flux de sorties de trésorerie avec des périodicités différentes.

mais à mon avis cette solution était déjà impliquée par la règle « c » (L'écart entre les dates utilisées pour le calcul du TAEG, ainsi que pour celui du taux débiteur, est exprimé en années ou en fractions d'années), issue du décret du 10 juin 2002

J'ai beau relire les décrets de juin 2002 et leur annexe mais je n'y trouve pas cette règle.
En revanche elle figure bien en annexe II du décret 2016-607 du 13 mai 2016, au "C" de la partie II (consommation) et III (immobilier).

NB) - Si l'on utilise TRI.Paiement de Excel qui calcule en jours et sur une base de 365 jours pour toutes les années civiles l'on trouve 20,6894%

Cdt

 

[Anonyme]

J'ai beau relire les décrets de juin 2002 et leur annexe mais je n'y trouve pas cette règle.



Cdt

Je faisais référence à la première phrase de la remarque c de l'annexe au décret 2002-927 : "L'écart entre les dates utilisées pour le calcul est exprimé en années ou en fractions d'années) ; le décret de 2016 a simplement précisé que le calcul en question était celui du TAEG et du taux débiteur. Je n'ai pas encore eu le loisir d'étudier votre dernier envoi, mais je compte bien le faire pour poursuivre la discussion. Bonne journée.

 

[Aristide]

Bonjour,

Je faisais référence à la première phrase de la remarque c de l'annexe au décret 2002-927 : "L'écart entre les dates utilisées pour le calcul est exprimé en années ou en fractions d'années) ; le décret de 2016 a simplement précisé que le calcul en question était celui du TAEG et du taux débiteur. Je n'ai pas encore eu le loisir d'étudier votre dernier envoi, mais je compte bien le faire pour poursuivre la discussion. Bonne journée.

OK.
Ainsi que je l'ai dit ci-dessus c'est ce que j'ai fait mais - pour simplifier les calculs - non pas en une seule équation d'actualisation mais en trois équations parallèles séparées dont les résultats s'ajoutent.
A ce stade je ne sais dire si la méthode est mauvaise et explique la différence de résultat.

Cdt

 

[Aristide]

Ma première méthode simplificatrice d'apparence cohérente ne semble cependant pas à retenir.
Voir autre méthode (Bandeau vert - Tout à fait à droite du tableau Excel joint) où le TAEG est cohérent avec celui de TRI.Paiements d'Excel qui est plus élevé ce qui s'explique par un calcul uniquement en en jours.

Nouveau TAEG trouvé 20,57%

Cdt

 

[Aristide]

Bonjour,

Autre méthode (bandeau bleu complètement à droite).
TAEG = 20,18%

Laquelle est la bonne ?

Ou bien y a t-il une autre méthode ?

Cdt

 

[Aristide]

Bonjour,

Suite à nos échanges antérieurs MP et ajustements/rectifications qui en ont résultés je confirme que ma première méthode (bandeau vert tableau Excel) joint donne bien le même résultat que la vôtre qui - en fait - est simplement une autre présentation/variante de la mienne
=> TAEG = 20,7023560538555%.

De même, à une différence infinitésimale près sur la 13ème décimale, mon autre méthode (bandeau bleu tableau Excel joint) donne un résultat identique.
=> TAEG = 20,7023560538550%.

Cdt

 

[moietmoi]

20,7023560538550%.

Es Tu Sûr? se souvienne qui pourra....

 

[Aristide]

Afin de bien comparer des résultats comparables je n'ai fait qu'aligner le nombre de décimales sur le format du TAEG initialement fourni par Membre39498; l'objectif étant d'abord de valider une méthode par rapport à une autre.

Mais l'on peut retenir seulement 20,70%.

Et, par rapport au problème qui a motivé l'arrêt de la cour d'appel, si l'on veut être encore plus synthétique conclure tout simplement, sans chiffrer le TAEG, que le taux usuraire était effectivement dépassé.

Cdt

 

[Anonyme]

Es Tu Sûr? se souvienne qui pourra....

Afin de bien comparer des résultats comparables je n'ai fait qu'aligner le nombre de décimales sur le format du TAEG initialement fourni par Membre39498; l'objectif étant d'abord de valider une méthode par rapport à une autre.

Mais l'on peut retenir seulement 20,70%.

Et, par rapport au problème qui a motivé l'arrêt de la cour d'appel, si l'on veut être encore plus synthétique conclure tout simplement, sans chiffrer le TAEG, que le taux usuraire était effectivement dépassé.

Cdt

C'est bien ce qu'a fait la cour d'appel de Lyon, qui se contente d'affirmer le caractère usuraire de l'opération, sans s'appuyer sur la moindre démonstration mathématique. Mais je ne doute pas qu'elle ait auparavant résolu l'équation correspondante : [380.000-17.632] – [(15925,69*(1+T)^-(5/12)*(1+T)^-(12/365)] – [((((2938,66*(1-(1+T)^-(31/12))/(((1+T)^(1/12))-1)))))*(1+T)^-((4/12)+(13/365))] – [493696*(1+T)^-(35/12)*(1+T)^-(29/365)] = 0 , qui se vérifie avec T = 20,70 et des poussières...

 

[Anonyme]

Es Tu Sûr? se souvienne qui pourra....

C'est vrai que cette discussion manque un peu de sapins de Noël ! Merci à Buffeto de la clore tant qu'il est temps.