Vendre studio etudiant en residence avec services si bail commercial resilie

[Lacarbre]

C'est le "généralement" qui pose problème, je ne pense pas que l'on puisse répartir ces charges spéciales à des propriétaires ne les utilisant pas. (occupation patrimoniale par exemple)
Qu'en pensez vous?

Libre à chacun d'utiliser ou pas les services mis à disposition mais les charges de co-propriétés sont réparties suivant les règles de la co-propriété. Si on suivait votre argument jusqu'au bout un propriétaire qui ne voudrait pas utiliser l'eau dans son logement pourrait refuser de payer sa part (cas ou les charges d'eau sont répartie au tantièmes...) sous prétexte qu'il n'en a pas l'utilité !

Je propose de revenir au sujet principal de ce post qui n'est pas la TVA mais la revente suite à résiliation de bail...

Cordialement,

 

[jpborde]

Le 05-02-2016

Selon une agence immobilière l'obligation de services ne pourrait être satisfaite que dans le cadre d'un bail commercial (proposé par
un ami du directeur de l'agence )
1- La copropriété peut elle avoir recours à un prestataire de services en dehors d'un bail commercial ?
2- A ce jour 1/4 des copropriétaires souhaite passer un nouveau bail commercial (avec fourniture de services).
Si une autre partie ne le souhaite pas (vente, mandat de gestion libre) comment assurer la fourniture des services ? (conditionnant
l'intérêt d'un acquéreur à un prix correct)

 

[ZRR_pigeon]

Selon une agence immobilière l'obligation de services ne pourrait être satisfaite que dans le cadre d'un bail commercial

sur quelle base légale ?

y'a une différence entre très difficile a garantir, et impossible à garantir.
la solution de facilité est le bail commercial, mais ce n'est pas l'unique solution.

 

[moietmoi]

Le 05-02-2016

Selon une agence immobilière l'obligation de services ne pourrait être satisfaite que dans le cadre d'un bail commercial (proposé par
un ami du directeur de l'agence )
1- La copropriété peut elle avoir recours à un prestataire de services en dehors d'un bail commercial ?
2- A ce jour 1/4 des copropriétaires souhaite passer un nouveau bail commercial (avec fourniture de services).
Si une autre partie ne le souhaite pas (vente, mandat de gestion libre) comment assurer la fourniture des services ? (conditionnant
l'intérêt d'un acquéreur à un prix correct)

rebonjour,
j'avoue que je comprends pas, moi acheteur, si le studio étudiant est situé a un bon endroit, je préfère acheter un studio sans service, plutôt qu'avec.. un studio étudiant bien placé se loue facilement et avec une bonne renta; vous avez bénéficié du quasi remboursement de la tva... vous vous assurez une bonne opération( à moins d avoir vraiment surpayé à l'achat
En tant qu'acheteur on a besoin des choses habituelles; les pv d ag, les diagnostics(qui ne sont pas tous les mêmes pour la vente et la location); le règlement de copro, le carnet d'entretien et les contrats de services d'entretien des parties communes, la répartition des lots...
avec ces documents on sait ou on va;
la chose à vérifier pour l'acheteur est qu'il ne va pas acheter un studio dans un immeuble qui sera fermé; le reste c est de l'achat classique;
si vous vous préoccupez du type de bail possible à venir, c'est que vous hésitez encore sur la vente;
rien n'empêche au sein d'une résidence avec services et baux commerciaux d'avoir des lots gérés en libres;
le statut fiscal lmnp(amortissement) n'est pas lié au bail commercial

 

[Lacarbre]

j'aurai pas dit mieux

 

[jpborde]

J'essaye de m'expliquer (ce que j'ai compris)
La destination de l'immeuble est "locations de studios meublés avec services (type laverie, accueil, ménage ... dans les résidences étudiantes)
Cela figure dans le règlement de copropriété et la destination de l'immeuble ne peut être changée qu'à l'UNANIMITE des copropriétaires
(la majorité ne suffit pas).
Voilà pourquoi, à moins d'une improbable unanimité, les studios ne peuvent être loués que si le service est rendu.
70 % au moins des studios devant être gérés par la même personne physique ou morale.

Je ne suis donc pas si libre que cela et un acquéreur éventuel demandera que les services soient fournis pour rentrer dans le cadre de la TVA.
Voilà pourquoi je me demande comment assurer ces services sans bail commercial.

 

[Lacarbre]

Normalement un acquéreur préférera ne pas être assujetti à la TVA pour ne pas avoir à reverser 10% sur les loyers perçus.

Pour les 70% (ou 55%) je pense qu'il faut le prendre dans l'autre sens: Un exploitant ne pourra plus exploiter la résidence avec services si 30% (ou 45%) des logements ne sont plus liés par le bail commercial avec l'exploitant.

Après la question est de savoir si cela induit le changement de destination de la résidence ? on pourrait penser que oui mais dans des résidences que je connais (ex ICADE) où cela s'est produit je n'ai pas été informé d'un changement de destination.

D'après ce que je décrypte dans cet article, on peut faire usage librement de son logement dans la mesure où on ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble:

[lien réservé abonné]

"La notion destination de l’immeuble ressort de l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, selon lequel chaque copropriétaire « use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble »."

Donc en résumé je suppose qu'on peut louer sans service mais on ne peut pas empêcher l'usage para-hôtelier dans la résidence pour ceux qui le souhaitent...

 

[jpborde]

Clair. Merci.

jpB

 

[moietmoi]

J'essaye de m'expliquer (ce que j'ai compris)
La destination de l'immeuble est "locations de studios meublés avec services (type laverie, accueil, ménage ... dans les résidences étudiantes)
.

tu as un peu raison, sans avoir vraiment raison.... en fait les avocats se battent en distinguant destination et usage....ce n'est pas parce que la destination du bien est avec services, voire commerciale, qu on ne peut en faire un usage d'habitation classique...
En exemple c'était pour une résidence service dont le permis de construire avait été obtenu pour une surface commerciale
la dernière réponse que j'ai eu d'un avocat sur la question était: vous voulez faire rentrer des catégories de droits civils( règlement de copro) dans les catégorie du droit fiscal et du code du commerce; ces droits peuvent être contradictoires...

bon je reconnais que là, l'avocat devait surtout préparer son avenir pour plaider, mais ceci devant je crois, un certain flou en la matière sur une utilisation en location libre, d'un studio de résidence service;

Par ailleurs il faudrait regarder dans la jurisprudence, si le fait que 1 lot sur x, change la destination de l'immeuble; par exemple la majorité des immeubles à destination d'habitation,(immeuble classique en ville) ne change pas de destination car 1 lot est dévoué à une surface commerciale( le coiffeur du coin, la boulangerie,..)

 

[jpborde]

Le 08-02-2016, bonjour,

Ou trouver les textes de loi de référence (droit privé, droit fiscal, code du commerce, ...) applicables aux résidences étudiantes meublées louées avec services para hôteliers et celles louées sans services ?
Notamment qui assure les services (Loi Bouvard) : le syndic de la copropriété, un exploitant ayant passé contrat (comment et avec qui), ... ?

 

[moietmoi]

Le 08-02-2016, bonjour,

Ou trouver les textes de loi de référence (droit privé, droit fiscal, code du commerce, ...) applicables aux résidences étudiantes meublées louées avec services para hôteliers et celles louées sans services ?
Notamment qui assure les services (Loi Bouvard) : le syndic de la copropriété, un exploitant ayant passé contrat (comment et avec qui), ... ?

Bonjour , oula! si c'était si simple.. les avocats n'existeraient pas, ni la jurisprudence..ni sans doute ce beau forum, une remarque vous parlez de

(Loi Bouvard)

celle ci n existe que depuis 2009, or j ai cru comprendre que vous étiez en fin de période d'amortissement de tva... donc l'achat c est fait bien avant la loi bouvard; et on ne peut pas rentrer en loi bouvard par la suite

Chaque code s'applique à votre cas; le code civil, le code de la consommation, le code du commerce, le code des impôts....et toutes les lois, jurisprudence qui en découlent....

Notamment qui assure les services (Loi Bouvard) : le syndic de la copropriété, un exploitant ayant passé contrat (comment et avec qui), ... ?

il n'est certainement pas dans les prérogative d'un syndic d'assurer des services tels que petits déjeuners...

sans doute le mieux serait il de vous rapprocher d'une des nombreuses associations, regroupement de propriétaires en résidences services, afin de voir comment ils se sont structurés; par ailleurs certains avocats se sont fait une spécialité dans ce domaine;

Mais que recherchez vous? à vendre? ou bien à trouver une optimisation de votre actuel studio en tant que placement?

 

[jpborde]

Le 08-02-2016, re bonjour,

Je recherche à rassembler les réponses aux questions que pourrait me poser un ACQUEREUR, autrement dit tout ce qui ferait obstacle à une vente à un prix décent. Je ne peut espérer les obtenir du preneur du bail commercial en cours qui sera résilié par ce preneur le 30-09-16 ni d'un autre opérateur qui propose aux copropriétaires un nouveau bail commercial (pas de salut hors de son projet).

Ma démarche peut sembler confuse car je suis loin de connaître toutes les arcanes du LMNP.
Si vous pouvez m'aider à remplir mon sac de billes à cet effet, tant mieux.

Cordialement.

 

[Buffeto]

Le 08-02-2016, re bonjour,

Je recherche à rassembler les réponses aux questions que pourrait me poser un ACQUEREUR, autrement dit tout ce qui ferait obstacle à une vente à un prix décent. Je ne peut espérer les obtenir du preneur du bail commercial en cours qui sera résilié par ce preneur le 30-09-16 ni d'un autre opérateur qui propose aux copropriétaires un nouveau bail commercial (pas de salut hors de son projet).

Ma démarche peut sembler confuse car je suis loin de connaître toutes les arcanes du LMNP.
Si vous pouvez m'aider à remplir mon sac de billes à cet effet, tant mieux.

Cordialement.

la 1ere chose que voudra connaitre un investisseur c'est : quel est le rendement annuel ?

 

[moietmoi]

Si vous pouvez m'aider à remplir mon sac de billes à cet effet, tant mieux.

Cordialement.

bien sûr, c'est sans doute un des buts du forum..

l'acheteur, comme vous par ailleurs, a 4 possibilités :l'habiter lui même, ou louer nu, déclaration d'impôts en foncier, ou louer meublé, déclaration d'impôts en bic ou micro bic suivant les cas;

il peut louer en meublé sans aucun service; c'est le cas le plus courant des loueurs meublés;

et si il y a dans la résidence un "gestionnaire" type de celui que vous avez connu, alors il peut avoir comme locataire ce gestionnaire;

Pour que vous en connaissiez plus sur votre résidence, les documents que j 'ai cité plus haut sont nécessaire: pv d'AG...etc..

puis pour vous guider: quel est le loyer d'un studio de même taille dans le quartier.. en location nue et meublée; quel est le prix de vente du même studio classique..
avec cela normalement vous pouvez savoir combien cela vaut..

 

[jpborde]

Merci beaucoup
jpB

 

[jpborde]

Ca se décante peu à peu.

Le prix de vente dépend de la rentabilité que peut en obtenir l'acquéreur.

Si je suis le schéma le plus courant que vous m'indiquez : l'acquéreur m'achète le studio pour le louer en meublé sans aucun service, sachant qu'il y aura ,je pense, dans la résidence d'autres copropriétaires qui louent en meublé avec services (laverie, ménage, salle de petit déjeuner, ...) en ayant passé un bail commercial avec un opérateur.
Quelle rentabilité puis je annoncer à l'acquéreur (ou comment la calculer) ? Comment en déduire le prix de vente ?

Il s'agit d'un studio de 20.97 m2 + parking en sous sol de 1997, que Nexity Studea louait aux étudiants 550 € ttc avec charges (52%, soit 290 € ttc reversés au bailleur). J'avais acheté le lot en novembre 1997 pour 51 423 € HT (remise de TVA). Dans le quartier le prix du m2 des studios se situe entre 2 500 € et 3000 € du m2.

 

[GIM67]

Ca se décante peu à peu.

Le prix de vente dépend de la rentabilité que peut en obtenir l'acquéreur.

Si je suis le schéma le plus courant que vous m'indiquez : l'acquéreur m'achète le studio pour le louer en meublé sans aucun service, sachant qu'il y aura ,je pense, dans la résidence d'autres copropriétaires qui louent en meublé avec services (laverie, ménage, salle de petit déjeuner, ...) en ayant passé un bail commercial avec un opérateur.
Quelle rentabilité puis je annoncer à l'acquéreur (ou comment la calculer) ? Comment en déduire le prix de vente ?

Il s'agit d'un studio de 20.97 m2 + parking en sous sol de 1997, que Nexity Studea louait aux étudiants 550 € ttc avec charges (52%, soit 290 € ttc reversés au bailleur). J'avais acheté le lot en novembre 1997 pour 51 423 € HT (remise de TVA). Dans le quartier le prix du m2 des studios se situe entre 2 500 € et 3000 € du m2.

Bonjour,

Je suis propriétaire d'un studio dans l'immeuble voisin au votre (que je loue directement à un étudiant) et souhaite investir dans un deuxième.

Nexity me propose un studio dans votre immeuble sur une base de 3000€ du m² FAI. Par contre lorsque je demande si le bail commercial sera renouvelé fin septembre, la réponse n'est pas claire.
On m’explique qu’effectivement Nexity Studéa ne comptait pas renouveler le bail commercial dans un premier temps mais que maintenant il serait possible que cela se fasse tout de même. Sans que l'on puisse me dire si le loyer est maintenu ou revu à la baisse.

Avez-vous d'autres nouvelles de votre côté quant au devenir de cette copropriété? J’avoue que je ne sais pas quoi faire; le prix proposé doit rester cohérent par rapport au loyer; et là, c'est la grande incertitude.

D'avance merci, si vous avez d'autres informations.
Bien cordialement