Vendre résidence principale ou immobilier locatif

[daphiduck]

Bonjour à tous,

Cela fait quelque temps que je n’ai pas publié.

Ma situation patrimoniale a un peu évolué depuis mes premiers posts.

J’ai 28 ans. Célibataire sans enfants. En région parsisienne. Cadre en CDI dans le privé avec un salaire de 3000€ par mois hors prime. TMI 30%

RP achetée en 2021 en banlieue parisienne à 175K€. J’ai fait 15K€ de travaux à l’époque (mais pas de rénovation énergétique…). Valorisée aujourd’hui à 210K€. Crédit restant du : 167K€ (emprunt à 110% en 2021 à 1,45%). Mes mensualités s’élèvent à 765€.

J’avais pour projet de vendre en 2025/2026 pour me rapprocher de Paris et repartir sur un projet de rénovation toujours en banlieue. Mais les prix sont assez élevés et les offres sont toujours aussi rares.

Des gros projets de travaux sont prévus dans ma copro en 2025 (toiture, isolation par l’extérieur, isolation des combles…). Les travaux n’ont pas encore été votés.

Je ne trouve toujours pas de bien qui pourrait me plaire et d’un autre côté, la commune où je vis fais face à une forte pénurie de biens en location. (Loyer à plus de 1000€ sans soucis) Le foncier est limité donc les offres neuves dans le futur seront restreintes.

Dans le cas où je trouverais un bien en 2025 : J’hésite entre vendre ma RP (mais j’ai peur que la valeur du bien soit dégradée au vu des travaux à venir) ou conserver cet appartement pour le mettre en locatif (mais j’ai peur de la fiscalité, car je suis célibataire sans enfants). Est ce que certains d’entre vous ont déjà eu ce choix à faire ?

Merci !

 

[Buffeto]

Est ce que certains d’entre vous ont déjà eu ce choix à faire ?

si j'avais ce choix je privilégierais la revente si tu es en PV ...ça permet d'avoir un bon apport perso pour le projet suivant ....

mais ce n'est que mon avis

 

[Kizzo]

Est ce que certains d’entre vous ont déjà eu ce choix à faire ?

J'ai pu conserver ma 1e RP pour la mettre en location, mais je n'ai faire ce choix que parce que la PV arriverait plus tard (rénovation entière d'un quartier, arrivée de transports en commun supplémentaires) et que la location solidaire permettait de louer à une personne morale, avec garantie des loyers, et que ça couvrait toutes mes charges

 

[moietmoi]

J’hésite entre vendre ma RP (mais j’ai peur que la valeur du bien soit dégradée au vu des travaux à venir) ou conserver cet appartement pour le mettre en locatif (mais j’ai peur de la fiscalité, car je suis célibataire sans enfants). Est ce que certains d’entre vous ont déjà eu ce choix à faire ?

Bonjour,
Il y a ce que l'on veut faire, et ce que l'on peut faire.
En gardant ton appartement pour le passer en locatif, tu conserves aussi le crédit.

Loyer à plus de 1000€ sans soucis

Attention à l'encadrement des loyers..
Mais en prenant 1000 euros de loyer, la banque en comptabilisera 800 pour calculer ta capacité d'emprunt.
La banque comptera donc 3000+800= 3800
de revenus.
Ce qui fait une capacité de mensualités de 1330 euros par mois
Soit 1330-765= 565 euros de mensualité pour le nouveau crédit
Sur 25 ans , grosso modo 120 000 d'emprunt.
Donc il te faut beaucoup d'apport...

 

[daphiduck]

Je ne suis pas soumise à l’encadrement des loyers.
Mais effectivement, j’avais complètement minimisé l’impact du crédit restant et de la capacité d’emprunt réduite. Ce qui me permet déjà de voir que la stratégie numéro n’est pas viable de mon côté.

D’ailleurs erreur de ma part, mon salaire net avant impôt est de 3500€. J’ai confondu avec mon net payé mais vu les taux actuels le problème est le même.

Ok, donc dans ce cas il s’agirait plutôt de sécuriser au mieux la PV. Car j’ai peur que ces travaux ne jouent pas en faveur. J’ai un risque sur ma liquidité pour mon prochain investissement ou d’endettement si on sollicite un prêt travaux.

C’est un peu plus clair

 

[moietmoi]

D’ailleurs erreur de ma part, mon salaire net avant impôt est de 3500€.

hors prime

avant d'évacuer complètement cette hypothèse,un courtier ou ton banquier (sans doute le mieux placé pour savoir si on peut compter les primes) pourrait te donner ta réelle capacité d'emprunt; sauf évidement si tu es très loin du compte...