Valeur du bien inférieure à ce que l'on doit encore à la banque

[asi77]

Bonjour,

Au vu de la baisse des prix de l'immobilier, de nombreux emprunteurs vont se retrouver dans le cas où la valeur de leur bien sera inférieur au capital restant dû à la banque (ce que l'on appelle la "Negative Equity").


Que se passe t il :

• pour ceux qui ont obligation de vendre (divorce, surendettement ...)
  Quel procédure ?
  
• pour ceux qui ont toujours la capacité de rembourser mais qui souhaite revendre pour acheter un autre bien. Est ce possible (en réinjectant ce montant dans le nouvel emprunt) ? Est ce dépendant du bon vouloir de la banque ? Du montant lié à la Negative Equity ?

Merci par avance.

Pour en savoir + sur la "Negative Equity", je vous recommande le site de l'ANIL (Agence Nationale pour l'Information sur le Logement) :

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[virginie57]

C'est effectivement le risque quand on a acheté trop cher, c'est à dire plus que ça ne vaut.

Personne n'est obligé d'acheter trop cher.

On a vu passer des pavillons à 250 000 € qui avaient été achetés 500 000 francs (soit 76 000 €) 15 ans plus tôt.

Ceux qui ont acheté 250k€ ce genre de produit comprennent maintenant la belle subvention qu'ils ont versée au vendeur !

 

[Gagarine]

Qui peut savoir à l'avance qu'il a acheté trop cher ? Quasiment impossible !

 

[hargneux]

Le prix de vente n'est pas le soucis de la banque.
Son souci principal est de récupérer les fonds qu'elle a prêté.
Deux cas de figure suivant la garantie, si il s'agit d'un IPPD (ou hypothèque), tant qu'elle ne sera pas intégralement remboursé elle ne fera pas la main levée, un notaire normalement constitué ne passera pas la vente. Le vendeur devra trouver un financement de substitution.
Dans l'hypothèse d'un crédit logement, le notaire ne bloquera pas la vente, soit le client est "honête" et comme ci dessus trouvera un financement complémentaire, soit il l'est moins et ne dira pas qu'il a vendu, tant que les échéances seront honorées, personne n'en verra rien, à défaut la banque se retournera vers Crédit Logement pour se faire rembourser sa créance qui lui ira auprès des tribuanux pour faire reconnaitre ses droits.

 

[virginie57]

Qui peut savoir à l'avance qu'il a acheté trop cher ? Quasiment impossible !

Si !

il y a un moyen simple de savoir si c'est trop cher : c'est losque le prix demandé est supérieur à la valeur d'usage du bien.

+ éventuellement pour les puristes le coût d'immobilisation du capital consacré au susnommé bien

 

[Gagarine]

Cool.
Reste à définir la valeur d'usage du bien...

 

[hargneux]

c'est losque le prix demandé est supérieur à la valeur d'usage du bien.

La formule de calcul m'inetresse bigrement.
Par ailleurs, pour des gens qui font référence au super libéralisme, il me semblait que la valeur était défini par le point de rencontre entre l'offre et la demande et que le marché ne se trompait jamais !

La valeur d'usage n'est elle point un tantinet marxisante ou en perd-je mes références ?

 

[virginie57]

je suis flattée, tantôt avec mes notions marxisantes, tantôt mes notions ultralibérales, voilà qui, chers zamis lecteurs montre bien dans quel état de dissonnance cognitive je vous mets....

la valeur d'usage d'un bien immo se calcule, entre autres, en fonction du rendement qui serait procuré par le dit-bien avec le prix du loyer du susnommé bien s'il était occupé par un locataire solvable, on y retire les frais et taxes ainsi que le coût d'immobilisation du capital....et d'autres choses encore que vous chercherez et trouverez....google est ton ami

 

[Elaphus]

Un cosmonaute :

Qui peut savoir à l'avance qu'il a acheté trop cher ? Quasiment impossible !

Une bolchevique :

il y a un moyen simple de savoir si c'est trop cher : c'est losque le prix demandé est supérieur à la valeur d'usage du bien.
+ éventuellement pour les puristes le coût d'immobilisation du capital consacré au susnommé bien

Marxisme ou libéralisme n’ont rien à voir là-dedans, il suffit de regarder la bulle actuelle :
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pour comprendre que ceux qui achètent depuis 2001, et encore maintenant, s’exposent à revendre à perte s’ils revendent bientôt.
Ou sinon de comparer à la rentabilité locative qu’aurait le bien acheté.

 

[Elaphus]

Pour illustrer la problématique ci-dessus:

Savez-vous qu’en 1958 un logement valait en moyenne 70 loyers et que 40 ans plus tard, en 1998, il fallait dépenser en moyenne 133 loyers pour devenir propriétaire ? Savez-vous qu’en 2008, au plus haut de la bulle, un logement coutait en moyenne 262 loyers et que les prix étaient surestimés de 80% ?

L'objectif de ce blog est de vous permettre de suivre l’actualité du marché immobilier et de vous aider à comprendre pourquoi les prix peuvent monter mais aussi descendre. Vous pourrez ainsi acheter, vendre ou louer votre logement en sachant exactement où vous mettez les pieds.

Source: blog de Marc Candelier

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[RougeSang]

Oui, mais les prix sont en train de baisser fortement en France !

 

[virginie57]

Elaphus,

c'est exactement ce que je dis,

si les acheteurs avaient acheté en tenant compte de la valeur d'usage des biens (et non de la subvention/plus value voulue par les vendeurs et entretenue par ceux qui y avaient intérêt (banques, agents immobiliers, notaires etc...) il n'y aurait pas eu de bulle immobilière et les acheteurs des dernières années ne seraient pas en négative équity ou en moins-value...

mais bon ça on le dit depuis longtemps

"il n'y a pas pire sourd que celui qui ne veut pas entendre"

 

[solemio]

Est ce aussi simple?

L'approche est elle identique entre une personne qui achète le bien pour l'occuper et une autre pour investir?

 

[Minou]

si les acheteurs avaient acheté en tenant compte de la valeur d'usage des biens

Mais si aucun bien sur le marché ne répond à ces critères ? Et que les biens se vendent quand même ?

 

[VTR]

Je conseillerais aux ménages et encore plus aux primo accédants d'être très prudents concernant leurs projets d'achat.

L'immobilier même s'il est vrai qu'il diffère quelque peu des autres marchés répondant à des besoins d'usage et donc ne peut être complètement privé d'une demande intrinsèque, reste tout de même un marché.

C'est pourquoi les bulles y sont possibles, il y a des gagnants et des perdants comme sur tous les marchés...

Ce que je ne comprends pas, c'est pourquoi les gens pensent que l'immobilier peut monter autant mais ne puisse pas baisser ?

Je me souviens, en 2007, mon entourage me sortait des phrases du genre "L'immobilier ? Ca ne peut pas baisser voyons... C'est impossible, on ne peut pas prendre de risques en achetant maintenant..."

Ils avaient oubliés ou pas connu la dernière bulle des annéees 90.
Pourtant il s'agissait de personnes intelligentes et parfois même avertis.

Il ne faut pas être un expert pour comprendre que même ce marché peut être baissier, je pense juste qu'il fallait avoir un esprit critique et prendre du recul en regardant les chiffres et graphiques des 50 dernières années.

 

[Aristide]

Il ne faut pas être un expert pour comprendre que même ce marché peut être baissier, je pense juste qu'il fallait avoir un esprit critique et prendre du recul en regardant les chiffres et graphiques des 50 dernières années.

Bonjour,

A toutes fins utiles....voir ci-dessous.

A noter que d'une part les "experts" ne font pas forcément les mêmes analyses et donc,d'autre part, qu'ils se trompent quelquefois.

Alors les non experts.....????

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« La majorité des loyers est trop élevée »MICHEL MOUILLART, spécialiste du logement
Immobilier : quelles perspectives ?
Michel Mouillart, expert universitaire français (dont, certes, toutes les prévisions n'ont pas été vérifiées...), met en garde contre la remontée du chômage et contre la faiblesse des revenus des nouveaux accédants du marché immobilier :

Le rebond de l'immobilier marque-t-il la fin de la crise ?
Diagnostic-expertise.com (s'abonner) | 30/11/2009
Annoncé par les Fédérations de professionnels (FNAIM en tête), observé par les agents immobiliers (Century21, Laforêt Immobilier) puis confirmé par les notaires de Paris Ile-de-France, le rebond du marché immobilier semble désormais bien réel. Faut-il toutefois y voir la fin programmée d'une crise qui n'aura alors duré...

Faut-il croire au rétablissement annoncé du marché immobilier ?

Diagnostic-expertise.com (s'abonner) | 26/11/2009
Century21, la FNAIM, Laforêt Immobilier et maintenant les notaires de Paris Ile-de-France, tous déclarent aujourd'hui constater une certaine reprise de l' immobilier . Le professeur d'économie Michel Mouillart tient toutefois à relativiser cette orientation du marché qu'il perçoit comme un soubresaut plutôt que comme un réel rétablissement....


Michel Mouillart : « C'est une sortie du tunnel, pas une reprise »Les Echos (s'abonner) | 26/11/2009

Les notaires voient une « embellie » en Ile-de-France
Les Echos (s'abonner) | 26/11/2009
Transactions. En Ile-de-France, les ventes notariées confirment l'augmentation du volume de transactions, particulièrement pour les appartements neufs, où, au troisième trimestre, les ventes ont augmenté de 40 % par rapport à la même période l'an dernier. Celles des... Articles en Rapport Le refuge immobilier Les prix de l'immobilier ancien remontent...


Les prix de l'immobilier ancien remontent dans un marché bloquéLes Echos (s'abonner) | 26/11/2009
La pénurie d'offre a fait se stabiliser, voire légèrement remonter, le prix des logements anciens. Laforêt estime cette remontée des prix à 3 % entre septembre et mi-novembre, et anticipe une baisse annuelle limitée à 4,5 %. Articles en Rapport Le refuge immobilier Les notaires voient une « embellie » en Ile-de-France Michel Mouillart...

Le refuge immobilier
Les Echos (s'abonner) | 26/11/2009
- L'immobilier va mieux. En France, les prix semblent être repartis à la hausse dans l'ancien, à en croire les premières indications sur l'automne donnéespar le réseau d'agences immobilières Laforêt. Les chiffres recueillis par les notaires pourraient confirmer cette tendance, qui s'observe aussi à... - Articles en Rapport Les prix de l'immobilier...

Les prêts immobiliers ont presque doublé en octobre
immobilier info (s'abonner) | 04/11/2009
“Depuis le mois de juin, les candidats acquéreurs se multiplient. En juillet, l’augmentation des prêts immobiliers accordés était de 34 % par rapport à l’année précédente, 57 % en août, 48 % en septembre et certainement autour de 98 % en octobre. Il faut dire que l’on partait de loin… Entre octobre 2008 et janvier...

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• Pourtant, vous jugez les conditions actuelles favorables. Pourquoi ?
Les ménages qui sont en mesure d'éviter le risque de chômage sont dans une situation exceptionnelle face à l'immobilier. Pour les nouveaux accédants, les conditions n'ont jamais été aussi favorables depuis trente ans. Le niveau des taux des crédits immobiliers, les incitations fiscales (prêt à taux zéro, Pass-foncier, déduction des intérêts d'emprunt, régime Scellier) et la baisse des prix rendent la situation exceptionnelle même si les ménages ne le perçoivent pas encore. Pourtant, leur taux d'effort, c'est-à-dire le pourcentage de leurs revenus qu'ils doivent consacrer à un investissement immobilier, est au plus bas depuis trente ans.

• Quels conseils donner aux particuliers ?
Les conditions actuelles sont très favorables aux acheteurs. A partir de l'automne 2010, les conditions devraient devenir moins favorables. Les taux de crédit pourraient remonter et les incitations des pouvoirs publics risquent d'être moins fortes. Il est probable qu'on ne verra plus une telle configuration avant quelque temps, il est dommage de la laisser passer.

Cordialement,

 

[Elaphus]

Là Aristide vous me surprenez.

Ces 'experts' sont des lobbyistes immobiliers, même quand ils sont universitaires ( Mouillart, notamment, qui s'est tant trompé, mais qui a quitté le service de la FNAIM et devient un peu plus indépendant dans ses analyses).

Même les indices de suivi des prix sont bidons, notamment celui de la FNAIM (échantillon minuscule et manipulé, d'où le départ de Mouillart et le licenciement de Buzy-Cazaux, qui s'ne inquiétaient trop publiquement).

Le seul suivi exact se fait, avec retard, par les droits de mutation, ou en se payant la consultation des hypothèques (ou, moins coûteux, par la base des notaires).

La presse est au service du lobby immo, cf ses "marronniers" bi ou tri-annuels payés par la pub. Niveau d'analyse = 0.

L'information est à sens unique.

La réalité vous l'avez par les travaux de Friggit (polytechnicien au service de l'Etat). D'où vient l'image mise en lien.

 

[VTR]

Justement ce que je veux dire, c'est qu'une analyse de long terme était possible par chacun d'entre nous et en disait beaucoup plus. Justement les études de Friggit. Même si elles doivent également être relativisées.

Dans vos exemples, cela montre bien que les mêmes erreurs se perpétuent, on nous parle de reprise au nom de quoi ? De la faiblesse des taux, d'une demande qui n'est pas reportable à vie...

La réalité est que le marché immobilier correspond à des cycles longs de 6 à 10 ans en moyenne et que donc rebond ne veut pas dire reprise. Concernant les taux, beaucoup nous disent que leur faiblesse resolvabilise les ménages, mais je rappelle tout de même que ces taux courts et longs ne pourront pas rester bas plusieurs années, et que c'est justement le fait qu'ils soient actuellement bas qui permettent aux prix de ne pas baisser trop fortement, mais lorsque que les taux remonteront, la solvabilité ne sera plus entretenue par les taux mais par la baisse des prix.

Entendons nous bien, je ne suis pas partisan d'une baisse spectaculaire, mais par contre je suis plus perplexe sur une reprise.
Je serai plus partisan d'une baisse progressive lors de la remontée des taux qui érodera à nouveau la solvabilité des ménages, mais qui sera freinée légèrement par une demande forte et une remontée des taux qui ne devrait et je l'espère être faite en douceur, à condition que l'inflation ne remonte pas trop activant le processus de remontée des taux plus fortement.
Mais à priori l'inflation et l'inflation sous-jacente sont prévues au alentour des 2%, ce qui penche vers une remontée douce et donc des crédits aux taux légèrement plus élevés.

 

[Aristide]

[

Là Aristide vous me surprenez.

A mon tour d'être surpris.
En quoi permettre à des forumeurs intéressés d'avoir des informations serait-il de nature à surprendre ?
Cdt

 

[Aristide]

je rappelle tout de même que ces taux courts et longs ne pourront pas rester bas plusieurs années,.

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"Publié le 14/01/2010 à 17:11 Reuters
Maintien des taux de la BCE, Trichet prédit une reprise inégale

"Nous ne voyons pas raison de modifier notre prévision d'un maintien des taux d'intérêt de la BCE jusqu'au quatrième 2010", a commenté Howard Archer de IHS Global Insight."

Même les experts ne se prononcent pas au-delà d'un an?
Alors les non experts.....????