URGENT: besoin de conseils car risque de refus de notre pret et il reste une semaine!

[wzen74]

Bonjour à tous

Je vous contacte car ayant pris bcp de renseignements sur ce forum pour négocier au mieux notre pret immo auprès des banques, j'espère que vous pourrez nous aider! Notre situation devient un peu critique et je vais essayer de résumer:

Compromis de vente signé le 08 Avril pour une maison de 200000€ FAI (une opportunité car couple se sépare et maison pas très bien entretenu mais récente de 1997 et forte plus value possible dans le futur entre 250000 et 270000€).
Démarches auprès de 5 banques pour un pret sur 25 ans (couple 35 ans et 27 ans avec une fille de 3 semaines !, pas d’apport mais épargne de 15000€ utilisable en partie pour quelques travaux et le reste de côté en cas de coup dur dans le futur, PTZ de 15200 sur 6 ans et 2 prets emboités un 65000 sur 15 ans à 3.45% et l'autre de 134000 sur 25 ans à 3.80, mensualité de 53€ pour moi à 100% ,délégation pour mon amie à 50% sur sa tête à 20€ par mois, taux d’endettement de 35%).
Nous avons droit au PTZ uniquement jusqu'à fin mai car après cette date nous ne serons plus elligibles car prise en compte de revenus année N-1 !!

Nous avons déposé un dossier au *** samedi dernier et je viens d'avoir le responsable d'agence qui m'annonce que leur service engagement a donné son accord ( de justesse car pas d’apport et prêt sur 25 ans avec taux d’endettement de 35% mais évolution de salaire prévue d’ici 2 ans) mais à la condition d’obtenir l’accord de Credit Logement. Le problème c’est que cela va prendre encore quelques jours et si (et il y a des chances que cela soit le cas !) ils refusent , nous allons nous retrouver dans la m…. ! car nous n’aurons plus droit au PTZ et du coup nous ne pourrons plus déposer un autre dossier dans une autre banque.

Je pense déposer dès mardi prochain un autre dossier en parallèle mais dans une banque (Caisse d’Epargne, LBP ou Crédit Mutuel)qui ne serait pas associé avec Crédit Logement mais j’ai regardé sur leur site et , à priori, ils sont tous partenaires !
Donc voilà ma question : est ce que si notre dossier est refusé par Crédit Logement avec la banque actuelle , est ce que cela signifie qu’il sera obligatoirement refusé si l’on passe par une autre banque partenaire ?
Si CL refuse, la banque m'a dit qu'il pourrait dans ce cas faire une hypothèque, je sais que ce n'est pas la meilleures solution mais si cela nous permet d'avoir la maison...

Merci pour vos conseils éclairés !
Ps: je pourrais mettre le détail des offres en PJ mais je n'ai pas eu let emps encore pu lire le mode d'emploi..

 

[Aristide]

Bonjour,

Donc voilà ma question : est ce que si notre dossier est refusé par Crédit Logement avec la banque actuelle , est ce que cela signifie qu’il sera obligatoirement refusé si l’on passe par une autre banque partenaire ?

Dans l'hypothèse où toutes choses resteraient égales par ailleurs (Taux endettement - montant apport....) = OUI.

Si des éléments nouveaux du projet font que l'analyse de votre dossier permette de constater un retour dans des normes acceptables au regard des critères propres à la Société de Caution, une autre décision pourrait être prise.

Si CL refuse, la banque m'a dit qu'il pourrait dans ce cas faire une hypothèque, je sais que ce n'est pas la meilleures solution mais si cela nous permet d'avoir la maison...

Oui, une garantie réelle immobilière (hypothèque ou Privilège de Prêteur de Deniers suivant nature de votre investissemnt) peut alors être envisagée.
Mais, effectivement une telle grantie risque d'avoir un coût supérieur.

Cordialement,

 

[Kenko822]

Faire monter un dossier avec un PTZ dans un autre banque alors que nous somme déjà la 22 mai, c'est peine perdue, à moins de tomber dans une banque dont vous serez le seul client avec un dossier de prêt. Votre dossier est il faisable sans PTZ ?

 

[Aristide]

Faire monter un dossier avec un PTZ dans un autre banque alors que nous somme déjà la 22 mai, c'est peine perdue,

Effectivement
Cdt

 

[Elaphus]

Vous ne vous trouverez dans l'excrément que vous dites que si votre clause suspensive de prêt est mal ficelée, en revanche ne aps exploiter la situation des vendeurs ne vous élsera pas, votre espoir de plus-value n'étant pas nécessairement fondé, et vous pouvez vous aussi vous séparer de votre 'ami' bien avant que nous soyons sortis des nuages noirs qui s'annoncent.

 

[wzen74]

Pour elaphus: la situation des vendeurs ne me regarde pas et je ne comprends pas votre remarque sur une eventuelle exploitation de leur désarroi. L'opportunité réside dans le fait que la maison n'a pas été entretenue et que si cela avait été le cas nous n'aurions pu nous porter acquéreur. Mais bon libre à vous de porter un jugement sans avoir tous les éléments, ce n'est pas dans mes habitudes et je ne fonctionne pas de la même façon!

Pour Aristide et prolapsus: merci de votre réponse, j'ai envoyé un mail au banquier pour lui demander si l'option Preteur de deniers étiat bien envisageable dans le cas où CL refuserait notre pret.
Par ailleurs, je n'ai pas trop compris le partenariat de CL avec les banques car en surfant j'ai lu que , par exemple la Caisse Nationale des Caisses d’Épargne est actionnaire de CL mais que l'organisme de la Caisse d'Epargne est la SACCEF?!
Je pense toutefois essayer de déposer dès mardi matin un dossier auprès de cette banque qui nous avait fait une offre correcte. Même si le délai pour le PTZ est trop court mais normalement c'est la date de dépot du doosier qui compte non?

Merci d'avance de votre réponse

 

[Aristide]

Bonjour,

Par ailleurs, je n'ai pas trop compris le partenariat de CL avec les banques car en surfant j'ai lu que , par exemple la Caisse Nationale des Caisses d’Épargne est actionnaire de CL mais que l'organisme de la Caisse d'Epargne est la SACCEF?!

Beaucoup de banques sont "partenaires" de Crédit Logement mais, même s'il n'y a pas de convention formalisée, une banque peut très bien travailler au cas par cas avec cet Organisme.
Ce peut notamment être le cas lorsque, pour ne pas perdre un dossier et un client, l'emprunteur refuse de proposer une garantie réelle immobilière pour une question de coût ou/et pour l'aspect psychologique.
Je ne sais pas dire si la CE est partenaire de Crédit Logement mais le fait qu'elle ait sa société de caution propre n'est pas forcément un empêchement.

Je pense toutefois essayer de déposer dès mardi matin un dossier auprès de cette banque qui nous avait fait une offre correcte. Même si le délai pour le PTZ est trop court mais normalement c'est la date de dépot du dossier qui compte non?

Absolument pas.
C'est la date d'émission de l'offre par le prêteur qui est à prendre en considération.

Cordialement,

 

[Elaphus]

Je pense vous avoir fort bien compris à partir des éléments initialement fournis:

Compromis de vente signé le 08 Avril pour une maison de 200000€ FAI (une opportunité car couple se sépare et maison pas très bien entretenu mais récente de 1997 et forte plus value possible dans le futur entre 250000 et 270000€).

qui se réduiraient donc désormais à:

je ne comprends pas votre remarque sur une eventuelle exploitation de leur désarroi. L'opportunité réside dans le fait que la maison n'a pas été entretenue et que si cela avait été le cas nous n'aurions pu nous porter acquéreur.

Alors du coup je vous "rassure":

- les couples qui se séparent, ça n'est pas ça qui manque, vous en retrouverez, d'autant que les difficultés économiques vont s'aggraver, ce qui joue aussi bien sur la solidité des couples que sur l'entretien des maisons;

- les maisons ayant besoin de travaux, ça n'est pas non plus ce qui manque.

En revanche je comprends mal comment vous conciliez l'espoir de plus que doubler le prix d'achat (revente à 450/470 000 € contre 200 000 €) s'il ne s'agissait que de spéculer sur le mauvais état d'entretien d'un bien récent (13 ans,il n'y a pas à refaire le gros oeuvre) avec ce gain net de travaux.

Mais sans doute vous ai-je mal compris?

 

[wzen74]

Mais sans doute vous ai-je mal compris?

oui car je parlais de 260000€ prix à la revente donc une plus-value de 60k€...

C'est la date d'émission de l'offre par le prêteur qui est à prendre en considération.

En gros cela signifie t il qu'il faudrait que la banque ait l'accord de son service engagement et celle de l'organisme de caution avant d'émettre réellement l'offre? je pensais que la date prise en compte était celle de l'envoi au service engagement de la banque...

 

[Aristide]

je pensais que la date prise en compte était celle de l'envoi au service engagement de la banque...

Je confirme que c'est la date d'émission qui figure sur l'offre de prêts qui compte.
Cdt

 

[Kenko822]

Demain on sera le 26, tous les services crédits de toutes les banques passent en priorité les dossiers de PTZ en ce moment. C'est impossible à mon sens que vous puissiez avoir une offre en main avant le 31.

 

[hargneux]

Demain on sera le 26

Non, le 25 mais ca ne change pas radicalement la réponse.

 

[Kenko822]

ah oui désolé

 

[Aristide]

ah oui désolé

Bonjour,

Autre précision:
A toutes fins utiles Prolapsus, et surtout pour ne pas jeter la confusion dans l'esprit de wzen74:

Tu écris :"C'est impossible à mon sens que vous puissiez avoir une offre en main avant le 31." (ce qui me semble tout à fait probable)

Ce n'est pas la date de réception qui compte mais bien la date d'émission par la banque.

Autrement dit ce ne serait pas un souci pour wzen74 s'il recevait son offre après le 31 mai; il peut la recevoir dans 8, 10 ou 15 jours.... sans que cela lui crée de problème, à condition qu'elle soit datée "banque" au plus tard du 31 mai.

Cordialement,