UCB: arnaque ou pas?

[kimoco23]

Bonjour,
Nous sommes en pleine étude du dossier pour un prêt chez UCB sur 25 ans. On nous avait expliqué lors d'une simulation que le taux n'était pas fixe mais que les mensualités ne bougeaient pas, c'était la durée dans +/- 5 ans. Or, nous venons de recevoir le dossier de prêt et là, nous pouvons lire:

"Néanmoins, si le maintien du montant de vos réglements ne permettait pas de régler le solde de votre compte sur la durée intitiale du crédit majortée de 5 années, vos réglements seraient alors augmentés.
Le montant de vos réglements sera alors fixé, de manière à permettre de régler le solde de votre compte sur la durée initiale du crédit majorée de 5 année.
Toutefois, cette majoration ne pourra être supérieure à l'augmentation de l'indice INSEE des prix à la consommation (série France entière hors tabac), ou 2,50% si l'augmentation de cet indice est inférieure à 2,50% "

Cela veut-il dire que nos mensualités une fois passé l'allongement des 5 ans pourraient augmenter? Si oui, de combien maximum en sachant qu'elles sont de 930 euros.

Pouvez vous m'éclaircir sur ce point car nous avons jusqu'au 28/01 pour accepter ce prêt...Merci d'avance.

 

[fredfran69]

Salut,

Apparemment, il est clair que tes mensualités pourront augmenter.

Ma réponse est surtout pour te mettre en garde contre un détail : les mensualités ne peuvent augmenter plus que l'indice des prix. J'avais un truc similaire dans mon contrat, et j'ai eu la surprise de voir mes mensualités prendre + 5.5 % alors que l'indice des prix montait de moins de 2 %. Je les ai questionné sur ce point, et pour l'instant ils me disent que ils ne calculent pas l'augmentation de tes mensualités comme tout le monde : une explication vague sur le fait que ca a a voir avec le total restant du... Enfin, bon, j'ai pas encore eu le fin mot de l'histoire, mais je te conseille de tres bien insisté sur ce point et de te le faire expliqué tres clairement, en particulier sur les méthodes de calculs...

Cordialement,

Fred

 

[kimoco23]

Alors, j'ai vu UCB ce matin et d'après le conseiller, certes il est inscrit dans le contrat que les mensualités pourraient augmenter, mais il m'a affirmé que cela ne se produirait pas car cela voudrait dire que le taux fixe serait à 11% et qu'un bien qui vaudrait 160 000€ aujourd'hui en vaudrait alors 140 000.
En ce qui concerne la hausse de mensualités, elle serait calculée comme suit: 2% du taux en vigueur donc par exemple ici il est de 4,52%*2%= 0,09 soit un taux à 4,61%. On va voir pour monter plutôt un dossier à taux fixe.

 

[Pierrealb]

Je me méfierais tout de même, le prêt ENTENIAL (racheté par le CF) avait exactement les mêmes conditions, c'est dire répartition des intérêts suplémentaires sur la durée, augmentation de la mensualité suivant le coup de la vie (insee) et le tibeur 3 mois pour le reste.
Résultats des comptes, alongement de 5 ans en deux ans de prêt et augmentation concidérable non pas de la mensualité mais de la part d'intérêt dans la mensualité.
Par ex suivant le premier tableau d'amortissement, je devrai remboursé 560€ de capital, avec leur système je ne rembourse que 122€. Et j'ai la chance de rembourser encore, certaines personnes ont actuelement des amortissement négatifs, c'est à dire qu'en plus de payer que des intérêts ils doivent plus de capital.

On va voir pour monter plutôt un dossier à taux fixe.

Oui voila certainement le meilleur choix, les banques n'aiment pas, mais c'est plus à nous de payer les marchés financiers, ils gagnent bien assez comme ça sur notre dos.

 

[Fred38]

Bonjour,
Nous sommes en pleine étude du dossier pour un prêt chez UCB sur 25 ans. On nous avait expliqué lors d'une simulation que le taux n'était pas fixe mais que les mensualités ne bougeaient pas, c'était la durée dans +/- 5 ans. Or, nous venons de recevoir le dossier de prêt et là, nous pouvons lire:

"Néanmoins, si le maintien du montant de vos réglements ne permettait pas de régler le solde de votre compte sur la durée intitiale du crédit majortée de 5 années, vos réglements seraient alors augmentés.
Le montant de vos réglements sera alors fixé, de manière à permettre de régler le solde de votre compte sur la durée initiale du crédit majorée de 5 année.
Toutefois, cette majoration ne pourra être supérieure à l'augmentation de l'indice INSEE des prix à la consommation (série France entière hors tabac), ou 2,50% si l'augmentation de cet indice est inférieure à 2,50% "



Cela veut-il dire que nos mensualités une fois passé l'allongement des 5 ans pourraient augmenter? Si oui, de combien maximum en sachant qu'elles sont de 930 euros.

Pouvez vous m'éclaircir sur ce point car nous avons jusqu'au 28/01 pour accepter ce prêt...Merci d'avance.

Juste un conseil d'une victime du Crédit Foncier : R E F U S E Z !

 

[at.choum]

Alors, j'ai vu UCB ce matin et d'après le conseiller, certes il est inscrit dans le contrat que les mensualités pourraient augmenter, mais il m'a affirmé que cela ne se produirait pas

Il y en a qui manque pas d'air.

 

[flash]

je suis désolé de te donner une réponse qu'aujourd'hui essayes de voir les messages et j'espre que tu les a lus quand au mois de novembre et décembre je renégociais ce même genre de prêt
pour résumer en novembre 2006 pret sur 25 ans 1325 euros et bien sur pas possible de monter
decembre 2007 1ere année et mauvaise surprise 29 ans et 2,5% de plus car l'indice insée était inférieur
pourtant il fallait une crise financière pour imaginer une telle hypothèse imossible à moins d'avoir des taux à 10% preuve que non
mais j'avais anticipé et après 70 courriers mails fax je suis repassé en fixe sur 22 ans à un taux de 4,80% mais que celà a été dur et aujourh'dui si je quitte UCB pénalités de remboursement anticipé de 3%+remboursement des interêts qu'ils me font gagner
c'est tjs mieux qu'un prêt variable car maintenant sur 1426/mois sur 22 ans alors que si chaque année ca avait augmenté de 2,5% (ds la meilleure hypothèse j'arrivai à 2700 euros environ+ ou - moins à la la fin par mois

 

[kimoco23]

Merci Flash de nous avoir fait part de ton expérience. Cela nous conforte dans l'idée que nous avons eu raison de ne pas accepter ce type de prêt UCB. En ce moment, nous attendons une réponse de la société générale 5,17% fixe/25 ans. Nous allons aussi monter, chez UCB, un taux fixe 5,10%. En plus, il n'y a pas trop de différences entre les taux fixes et variables pour le moment...
Bonne journée!

 

[cellyah]

bonjour,

je te dit t'as raison de te méfier l'année dernière nous avons pris le meme taux et prêt et au bout d'un an non seulement on ct mangé 5 ans de plus mais les mensualité ont augmenté de 50 €/mois

il vienne de nous faireune offre en fixe de 5% soit TEG 5,39%

 

[amjca42]

bjr suis victime d'une arnaque UCB TAUX VARIABLE
en plus la banque ne nous a pas fait signer l'offre de pret
les documents ne sont pas annexés a l'offre de pret
des courriers en RAR n'ont jamais de réponses
qui a une expérience malheureuse et connais une association qui rassemble les gens dans ce cas de figure

 

[jojodinyc]

Bonjours,Je ne c'est pas comment cela fonctionne donc je vous demande votre avis.Je vous explique en quelque ligne la proposition que ma faite UCB.Il me propose un taux fixe (hors assurance,hors frais) a 4.4% pdt 24mois,suivi d1 taux révisable trimestriellement en fonction du tibeur 3 mois (posiblité de revenir à taux fixe suivant les conditions de l'offre).Les TEG et cout total du crédit seront déterminés après prise en compte des frais et du cout de l'assurance lesquels seront fonction des hypothèses choisies ect...En gros quand j'ai vu le conseiller d'UCB aujourd'hui ben il m'a expliqué que si les taux augmentes j'aurai la durée du pret qui augmentera de 5ans pas plus, et que si ca continue a augmenter que la différence se fera sur ses mème 5 derniers annés a 2.50% sur ma mensualité pas plus.Et qu'il ne touchera pas aux mensualités sur 30ans comme prévenu .Il m'a présenté le pret comme cela :
pour 1 pret de 205725€ sur 31ans
-pdt 1 ans je paye 172.42€/mois
-pdt 4ans je paye 1085.39€/mois
-pdt 5ans je paye 1115.29€/mois
-pdt 5ans je paye 1115.29€/mois
-pdt 2ans je paye 1115.29€/mois
-pdt 14ans je paye 1115.29€/mois
-Si les taux augmente ma duré sera a + 5ans pas plus
-Si el continue a augmenter elle touchera a mes 5 derniers années de mensualité c'est a dire:
-pdt 1ans j'aurai 2.50% de + sur mes mensualités ainsi de suite jusqu'a la derniere donc cela donne:
-pdt la première année je paye 1143.17/mois
-pdt la 2ème je paye 1171.05/mois
-pdt la 3ème je paye 1198.93/mois
-pdt la 4ème je paye 1226.81/mois
-pdt la 5ème je paye 1254.69/mois
Tout cela c'est fais d'après son calcul.
Voila se qui ma été dit,j'aimerai avoir votre avis avant de m'engager.Merci a vous de me tenir au courant j'ai encore une quinzaine de jour de réflection

 

[kimoco23]

Bonjour!
Pour l'achat de notre VEFA, j'avais eu la même proposition (en janvier) , mais avec tout ce que nous avons lu sur les taux variables, et les augmentations de taux (donc des mensualités) , nous avons préférés, en février, monter un dossier à taux fixe (5,05 sur 25 ans) toujours chez UCB. Cela a pris beaucoup de temps pour nous.Début mars,une semaine avant notre passage chez le notaire ils ont essayé de nous refiler un dossier taux variable (alors qu'on avait dit fixe). Heureusement, le notaire étant conciliant, il a repoussé la date fin mars. Vers le 7 mars, réception du dossier taux fixe UCB (mais là, 5,35% sur 25 ans, alors que lors de notre simulation c'était 5,05%) Les simulations avec UCB ayant été faites il y a plus d'un mois, celles-ci n'étaient plus valables. Nous avons quand même réussis à décrocher un 5,20% et nous avons signé...c'est toujours ça de pris et à mon avis, moins risqué que du variable...

 

[Pierrealb]

Et bin didonc cette banque c'est une cinécure.
Jojodincyc je t'ai envoyé par mail mes commentaires sur ton offre pour les autres fuyez

1) 4.40 est un taux d'appel donc à la révision ça va faire mal.
2) 2.5% uniquement sur les 5 dernières années ne couvre strictement rien, d'ailleurs le 4.40 est aujourd'hui autour de 4.70 auquel il faut ajouter la marge.
3) ce type de prestation vous mettra dans une situationt très inconfortable les 5 dernières années car les trentes précédentes ne couvriront globalement que des intérêts et très très peu de capital, ce qui signifie que vos mensualités vont faire un sacré bon.
4) enfin sauf PAS après les 5 dernières années il restera sans doute du capital, je ne pense pas, sauf clause particulière le spécifiant, que la banque effacera l'ardoise au bout de 35 ans tout de même, elle exigera le capital restant du qu'il faudra refinancer sans doute......

Bref fuyez cette banque qui offre visiblement une nouvelle variante des taux non CAPE ou des taux fixe hors de prix.

Pour Kimoco si vous avez signez une demande à 5.05 même il y a un mois elle reste valable (je parle pas de la simulation mais de l'accord que vous avez peut être donné à ce moment la. Saches aussi que sur 25 ans le taux moyens des autres banques sont à 4.70% donc un 5.05 est déjà très cher, il t'ont roulé d'une belle façon.

 

[jojodinyc]

SLT
Merci pour votre conseil cela nous a permis de remettre en question la propositon (on l'acceptera pas ).Mais on recherche activement 1 autre solution habilité a notre projet donc on aurait aimé avoir votre avis pour un crédit a taux fixe pas trop élevé pour ne pas avoir 1 taux d'endètement élevé.
On a été voir le conseiller UCB le vendredi 04/04 d'ou il nous a xpliké les 2 prets celui ke je vous ai présenté la dernière fois (taux variable) et l'autre c'est 1 taux fixe a 5,8% pour 205725.71 sur 30 ans, les TEG et cout total du crédit seront déterminés après prise en compte des frais et du cout de l'assurance leskels seront fonctions des hypotheses choisies hors période de différé, échéance constante pdt tte la durée du crédit.
voici le tableau d'amortissable:
-5 ans est de 1207.56/mois.
-5 ans est de 1235.45/mois.
-5 ans est de 1235.45/mois.
-2 ans est de 1235.45/mois.
-13 ans est de 1237.45/mois.
Il ma pas donné mon taux d'endètements tout en sachant kon a 1 revenus global de 2700€/mois sur 13 mois (se ke je trouve bizar)et il me dit kelke soit celui ke je prend ben k'il passera.
J'ai dc 3 possibilité ;prendre 1taux fixe correct a nos revenus, baisser sur le projet de la construction si on ne trouve pas 1 solution ou se retirer et peu etre attendre kelke chose d'autre, et la je vous avous k'on est fortement PERDU, on ne c pas tro koi fair . Surtout ke d'après les dires ke les taux fixe ne baisseront pas d'aussitot.

 

[Pierrealb]

Je t'ai répondu par mail pour le détail et une info pratique pour trouver un autre financement, mais en l'état et à ce taux ça passe pas, 1207,56 c'est près de 41% d'endettement.